貸主と借主の補修の費用負担は!?

今までは借り主の負担が大きすぎました
今までは借り主の負担が大きすぎました

退去時に主に室内の汚れ・傷・劣化に対する補修費用について貸主と借主の費用負担が問題になることがあります。
居住している間に、通常の生活をしていても壁紙や畳が変色することや、床に家具の跡がつくケースがみられます。本来はこのような自然損耗と、貸主の過失などによる内装や設備の損壊は分けて考えるべきなのです。しかし、以前は商習慣で敷金から補修工事費用をすべて差し引くことが当然とされていました。

原状回復の義務とは?

畳の日焼け等は原状回復義務に入りません
畳の日焼け等は原状回復義務に入りません

住宅などの建物賃貸借契約では、原状回復義務に関する条項が盛り込まれていることがほとんどです。賃貸契約が終了して建物を明け渡すときに、原状回復の義務が生じます。
原状回復義務とは、借主の故意や過失によるもの、あるいは注意義務を怠ったために生じた損壊に対して元の状態に戻す義務をいいます。経年劣化や通常の生活による使用で消耗したものは除かれるため、借りたときの状態に戻すことではありません。また、敷金から原状回復に要する費用を差し引いて清算することが一般的です。

民間の賃貸住宅での原状回復に関するトラブルに対処するため、国土交通省では「原状回復を巡るトラブルとガイドライン」をまとめているほか、自治体によるガイドラインもあります。

たとえば、壁紙や畳の日焼けによる変色は、原状回復の義務の範囲に含まれない一方、喫煙による壁紙の変色やカーペットにジュースをこぼしたことによるシミは、借主の責任です。
壁の穴は、画鋲の跡など下地ボードの張替えを必要としない程度であれば、通常の生活での使用範囲内のため、借主側の費用負担は必要ありません。しかし、釘やネジの跡で下地ボードの張替えが必要な場合は原状回復の義務が生じます。

判例からみる原状回復のトラブル実例

原状回復を巡るトラブルでは、裁判に発展した事例も数多くあります。判例をもとに原状回復の義務の範囲についてみていきましょう。

借主の過失による費用負担も残存価値を考慮

借主の過失による費用負担も残存価値を考慮
借主の過失による費用負担も残存価値を考慮

2002年に東京簡易裁判所で出された判決では、借主の使用状況の問題によって内装材の張替えや設備機器の交換が必要となる場合にも、経過年数による残存価値によって負担額が決められることが示されました。
借主の過失によって壁に穴が空き、壁のボードの修理と壁紙の張替えが必要となった部分は、借主の負担となりました。しかし、壁紙の張替え費用については、2年前に張替えられたため、残存価値の60%が費用負担とされています。また、借主の不注意によって換気扇に焼け焦げができたことによる交換でも、換気扇は設置後12年のため、残存価値の10%のみが借主の負担とされました。

ハウスクリーニング費用の負担は特約による

ハウスクリーニング費用を巡っては、2000年12月に「特約に規定されていない場合、クリーニング費用の借主の負担は無効」とする仙台簡易裁判所の判決が出されています。一方、2009年5月に東京地裁で出された判決では、ハウスクリーニング特約は有効とされました。ハウスクリーニング費用は退去時に通常の清掃がしてあれば負担は不要ですが、特約に盛り込まれている場合は、金額の妥当性があれば借主の負担となります。

賃貸住宅で暮らすうえで注意したいこと

入居前からある傷は撮影しておきましょう
入居前からある傷は撮影しておきましょう

退去時に原状回復の義務の範囲を巡ってトラブルになることを避けるためには、賃貸住宅への入居前と入居中、退去時のそれぞれに注意したいポイントがあります。

まずは契約前に原状回復に関する特約の有無を確認しましょう。特約が盛り込まれている場合は一方的に不利な内容ではないか、特約の内容を熟知しておきます。特にハウスクリーニング費用の負担は、退去時にトラブルとなりやすいので注意しておきたい点です。

入居前に、貸主あるいは不動産会社と借主の双方の立ち合いで、損耗の有無を部位ごとに確認してリスト化しておきます。傷や汚れのある部位は写真に残して不動産会社に送付しておくと、退去時の修繕費用を巡るトラブルの防止に役立ちます。

入居中は、通常の生活での使用を超えた損耗とならないように、注意を払って使用することが大切です。
退去時は、室内点検に立ち会い、入居時の室内状況と照らし合わせて借主の費用負担が必要な部位に対して、その場で確認をとるとトラブルになりにくいです。

原状回復の義務のない「DIY可能物件」という選択肢も

空き家の増加でDIY可にする大家さんが増えてきた
空き家の増加でDIY可にする大家さんが増えてきた

原状回復の義務による費用負担は、賃貸住宅であっても自分好みの住まいに変えたい人にとってはネックとなります。リフォームの内容によっては物件の価値が向上し、貸主にとってもメリットがあります。

昨今では築年数の経過した物件を中心に、公団住宅をはじめ民間の賃貸物件でも、原状回復の義務のない「DIY可能物件」が増えてきました。
近年は空き家が増えており、築年数の経過した物件や手入れを怠っている物件は、修繕費用をかけてリフォームを行わないと入居者が見つかりません。DIY可能とすることで、修繕費用を抑えて入居者確保につなげられる可能性のあることが、貸主側にメリットになります。

「DIY可能物件」は築年数の経過した物件を中心に、今後も増加していくことが見込まれます。ただし、原状回復の義務が免除される範囲は物件によって異なり、原状回復を考慮せずに内装材のみ変えることが可能か、設備機器の交換もできるかによって違いがあります。賃貸住宅を借りるときには、原状回復の義務の有無や範囲ついて確認しておきましょう。
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(2016/08/29)