コロナ禍でも賃料が安定推移する首都圏賃貸マーケット。コロナ後の賃料動向は？【LIFULL HOME'Sマーケットレポート①～賃貸物件編】

この度、日本最大級の不動産・住宅情報サイト「LIFULL HOME’S」が保有する様々なマーケットデータを用いて、独自の視点に基づく分析結果をリリースすることとした。今回は第一弾として、賃貸マンション・アパート（以下、賃貸物件）のエリアごと賃料（LIFULL HOME’Sに掲載された物件のエリアごとの平均賃料：ここでは便宜上、市場賃料とする）と、実際にユーザーである消費者が検索し、問合せなどを行った平均賃料（ここでは便宜上、反響賃料とする）の乖離を調査、分析する。

その時々においてユーザーが探しているエリアで、賃貸物件の賃料とユーザーが希望している物件の賃料との間に、どの程度の乖離が発生しているのかを調べることによって、コロナ禍の影響の有無や季節要因などが市場賃料、反響賃料に何らかのバイアスを与えているのかを分析する試みである。このような視点の分析結果は内部資料としてのみ活用されており、これまでほとんど公表されていない類のデータとなる。

今回は、首都圏（1都3県）を対象に、首都圏、東京都、東京23区、都心6区（千代田区・中央区・港区・新宿区・文京区・渋谷区）と、異なる地域フェーズでの分析を実施している。

本記事はこのうち賃貸物件編として、コロナ禍での郊外志向の高まりが騒がれた賃貸物件市場についてレポートする。中古マンション市場については、前回記事を参照されたい。

前回記事
上昇する都内の中古マンション市場価格。コロナの影響は「反響価格との乖離率」に顕著【LIFULL HOME'Sマーケットレポート①～中古マンション編】

コロナ禍の影響の有無や季節要因などが市場賃料と反響賃料に何らかのバイアスを与えているのかを分析する

今回分析しているデータは、すべて株式会社LIFULLが運営する日本最大級の不動産・住宅情報サイト「LIFULL HOME’S」に掲載された物件の賃料を採用した。掲載されている物件数は膨大であるため、毎日掲載される物件（同一物件が重複する場合は代表物件のみ）の賃料を平均し、さらにその数値を月間平均して採用している。

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集計エリア：首都圏（東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県）の各エリア
集計対象　：賃貸マンション・アパート
集計条件　：専有面積10～50m2（一般的に、単身者用もしくはファミリー用として供される物件を想定しているため）
特記事項　：賃料150万円以上を除外（平均値を採用するにあたり、物件数が極端に減少する賃料帯以上を除外した）
集計期間　：2019年10月～2021年6月まで（21ヶ月間の推移分析）
　　　　　　集計期間に掲載された賃貸マンション・アパートの各物件数は非公表
分析所管　：LIFULL HOME’S総合研究所
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上記の図表は、中古マンションのデータと同じくLIFULL HOME’Sに賃貸物件（マンションおよびアパート）として掲載された物件の首都圏における月ごとの平均賃料（以下、市場賃料）とユーザーが問合せを行った物件の月ごとの平均賃料（以下、反響賃料）、およびその乖離率を示している。

分析対象とした期間中（2019年10月～2021年6月）、市場賃料は2019年からおおむね7万5,000円台で横ばいに推移し、2021年4月以降7万6,000円台に上昇している、この間の上昇率は約2.5％と中古マンションと比較するとわずかで、賃料は物件価格よりもさらにボラティリティの低いものであることがわかる。また、2020年4月の1回目の緊急事態宣言発出時においても、市場賃料にはほぼ変化がないことから、少なくともユーザーの意向が郊外化してもその影響はなかったと断じることができる。LIFULL HOME’Sが調査した2020年の「緊急実施！コロナ禍での借りて住みたい街ランキング（首都圏版）」 では「本厚木」が第1位（2021年調査でも第1位）、「大宮」が第3位（同第2位）、「千葉」が第4位（同6位）など、賃貸ユーザーの意向が利便性の高い都心周辺ではなく、専ら郊外に位置していて都心へのアクセスが良いエリアに大きく様変わりしたことが明らかになったが、実際に転居したケースは少数にとどまっていることがその後国交省の調査で判明している。そのことからも、賃料相場へのコロナ禍の影響は皆無であったと言えるだろう。

また、反響賃料も7万1,000円台～7万4,000円台で推移しており、直近で一番高額なのは2021年5月の7万5,449円と極めて安定している。市場賃料と反響賃料の乖離率もおおむねね2％台から4％台で推移しており、この間の平均は3.4％と同エリアの中古マンションと比較しても小さいことがわかる。賃貸市場では物件が潤沢に用意されていることから、流通市場のような買い進みや売り惜しみ（賃貸市場なので借り進みや貸し惜しみ）といった現象が発生することがなく、市場の相場とユーザーの希望する賃料に大きな乖離が発生しにくいということも明らかである。首都圏においては市場賃料と反響賃料の差は3％程度であり、その時々のユーザーのニーズに合った物件が豊富にそろっていることが乖離率の数値から推察できる。

また、市場賃料に対して反響賃料に大きな乖離が見られないことは、コロナの影響も表れにくいことを意味する。1回目の緊急事態宣言発出時の2020年4月には市場賃料7万5,398円に対して反響賃料は7万2,254円と、乖離率は4.2％となったが、前年12月には6.1％を記録していることから、ただちにコロナの影響と見ることはできない。もともと乖離率が小さいうえに、同時期同エリアにおける中古マンションの価格乖離率が18.3％まで拡大したような状況にはなく、少なくとも首都圏全般においては賃料相場とコロナの相関性は確認できない。翌5月下旬には緊急事態宣言が解除され、それに伴って乖離率も2.2％にまで縮小しているため、コロナの影響が皆無とは言えないものの、ごくわずかなものにとどまったと考えることができる。

なお、2021年4月以降、首都圏の市場賃料が7万5,000円台から7万6,000円台へと約1,000円上昇しており、賃料水準は堅調に推移している。賃貸需要が最も拡大する時期の賃料相場の上昇は、コロナ禍でも借り手が相応にいることを示しており、コロナ禍だからといって、借り手が減少し賃料も下落するという単純な図式には収まっていないことに留意する必要があるだろう。

今後は変異株の感染拡大などが懸念要素だが、賃貸ユーザー層である若年層へのワクチン接収が徐々に進むことを前提にすれば、安定的な市場賃料と反響賃料の推移が期待できる。

中古マンション同様に地域フェーズを一段階縮小して東京都での市場賃料と反響賃料との乖離率推移をみると、首都圏での傾向とは若干異なる状況が見えてくる。

集計期間中、市場賃料は8万4,000円台半ばから8万6,000円台で安定的に推移しているが、2021年4月以降は86,000円前後とやや高止まりする傾向がみられる。これは上記の通り、健全な賃借人市場が存在することを示しており、一方で反響賃料が82,000円台から85,000円台で推移し一層市場賃料に接近していることから、東京都においては賃貸物件の需給バランスが逼迫する方向で動いていることが想定される。市場賃料と反響賃料の乖離率は期間平均で2.1％に留まっており、供給に対して相応の需要がついてきている状況にある。

コロナによってインバウンド需要はほぼ皆無であり、他地域からの流入人口および他地域への流出人口は2020年7月以降8か月連続して転出超過となって東京都の人口は社会減が発生しているものの、2021年3月には例年通り2.7万人を超える転入超過が発生していることからも、コロナ禍にあっても東京都の賃貸市場には賃借人不在などの懸念材料はほぼ皆無と見て良い。

2021年は6月までの市場賃料が平均で85,527円、反響賃料が83,487円で乖離率はわずか2.4％であることから、コロナ感染者が想定通り減少せず4度目の緊急事態宣言が発出される状況であっても、東京都の賃貸市場は現状安定的に推移している。

今後はコロナ収束に向けて必要な施策が順次講じられていけば、東京都内の賃貸物件の需給は現状よりもさらにタイトになることが想定され、コロナ後を見据えた賃貸物件の開発や新たな人口流入に備えた準備も必要になってくるだろう。

東京23区での市場賃料と反響賃料の推移をみると、双方のエリア賃料推移が上述の東京都平均より上昇しても、乖離率がほぼ変わらない状況にあることがわかる。

東京23区の市場賃料は2019年末に9万円前後に上昇し、2020年は年間を通じてほぼ同じ水準を維持している。2021年に入ると9万1,000円台まで上昇しているが、集計期間中の上昇率は2.5％程度と小幅である。物件の専有面積は28m2前後で横ばい推移していることを考慮しても、賃料水準は9万円で安定していると見られる。一方の反響賃料はこれも8万6,000円から9万円の間で細かく上下動しており、平均で8万8,000円台と安定推移している。

市場賃料も反響賃料も安定していることから、当然のことながら乖離率も多少のばらつきはあるものの2～3％で安定推移しており、東京23区の賃料動向は今回分析したエリアの中で最も安定していると見ることができる。相場賃料は、もともとエリアに固有の相場観が動きにくく（粘着性が高い）、また市況に影響するイベントなどに対して遅れて反応が表れる（遅効性がある）とされており、この表現が最も当てはまる市況推移となっている。

首都圏および東京都と同様に、少なくともコロナ禍での賃料水準の低下などが認められなかったことを考慮すれば、今後はコロナ後を見据えた転入人口の増加と併せてインバウンド需要も回復することが期待されるため、東京23区内の賃料水準は徐々に強含んでいくこと、および市場賃料と反響賃料の乖離率がさらに縮小する可能性があることが考えられる。

都心6区の中古マンション市場は、市場価格の強含みに加えて反響価格の急上昇によって乖離率が縮小し、購入意向が明確に強くなって事実上買い進みが発生している状況と見ることができるが、同じ都心6区の賃貸住宅市場は、賃料水準が高額であることを除けば、対照的に極めて安定した市場を構成している。

集計期間中の市場賃料は、おおむね11万1,000円から11万6,000円で推移しており、上昇率は約4％と東京23区よりわずかに拡大している。日本で最も高額な賃料水準を維持しているエリアで、さらに賃料相場が上昇する傾向にあるということは、都心における賃貸ニーズの底堅さを示すものと考えることができる。

一方の反響賃料は10万6,000円台から11万1,000円台と、こちらも安定傾向が明確である。直近で一番高いのは2021年5月の11万1,454円だが、期間中の平均値は10万8,096円となっており、大きな変化や上昇などの傾向は見られない。乖離率は2019年12月に市場賃料が高額物件の新築供給によって一時的に12万円台に上昇したため11.0％まで拡大したが、これを除けば安定している。コロナ禍においても、賃料水準の高さからコンスタントな投資用物件の市場投入も実施されており、収益物件の運用についても期待できる状況にあると言える。

直近の2021年5月および6月には市場賃料が11万6,000円台まで上昇し、乖離率が6.8％に拡大したが、反響賃料は市場賃料に追従するように推移していて、現状では市場に懸念材料は見当たらない。坪賃料で換算すると1万3,000円前後の募集賃料相場を形成しており、コロナ禍でもほぼ横ばいのまま変化がないため、コロナ後を見据えた収益性には着目する必要がある。ただし、物件価格も相応に高額であることから不動産投資には慎重な姿勢が求められる。

首都圏の地域フェーズごとに中古マンションと賃貸物件を対象として、LIFULL HOME’Sに掲載された物件価格および賃料とユーザーから反響があった物件の価格および賃料のみを集計し、その比較を試みた分析である。

中古マンションについては、前回記事を参照願いたい。

前回記事
上昇する都内の中古マンション市場価格。コロナの影響は「反響価格との乖離率」に顕著【LIFULL HOME'Sマーケットレポート①～中古マンション編】

それぞれの分析からは、LIFULL HOME’Sが2月に公表した首都圏版の「買って住みたい街＆借りて住みたい街ランキング」で示されたユーザーの意向・動向が形を変えて、ほぼ同様の結果となって示されたと見ることができる。すなわち、「買って住みたい街ランキング」では購入希望者の意向が、利便性の高い都心周辺と、住環境や子育て環境など生活面でのゆとりや個人的な好みを反映した準近郊・郊外に二極化したのだが、各エリアの反響価格の推移を確認すると、実際に2020年4月の緊急事態宣言発出時に最もわかりやすくその反響が表れていることが明らかになった。

また賃貸ユーザーはその住み替えの容易さから、コロナ感染が拡大する東京都心周辺から“脱出”するべく意向を郊外化させたというのが「借りて住みたい街ランキング」の概要だが、2020年の段階では意向が郊外化しただけであって実際に転居したユーザーは決して多くないことが判明している。その結果民族大移動のような人口の流動化は発生することなく、各エリアの分析結果からは、賃料水準は市場賃料も反響賃料もコロナ以前を維持するか、もしくはやや強含みになりつつある傾向が示されていることがわかった。

市場に投入される住宅は新築・中古を問わず、また賃貸物件であるかどうかを問わずに、市場合理性や利便性、利用価値を反映した経済性に基づき、供給サイドによって（半ば恣意的に）価格と賃料が決められている。もちろん市場合理性から大きく逸脱した物件価格および賃料を設定すれば、買い手・借り手がいつまでたっても現れず、市場からオミットされることになるため、自ずと上限はあるが、それらも織り込んだうえで価格および賃料は決められていくのである。つまり、価格決定権は基本的に供給サイドにあるのであり、需要サイドは提示された価格および賃料に対して是非を述べることしかできない（交渉の余地は常にあるが、実際に購入者および賃借人が希望する金額に調整されることはほとんどないことも我々は知っている）。
その意味では、今回分析用に使用した「反響価格」および「反響賃料」は需要サイドの意向を示すマーケットデータとして極めて重要かつユニークなデータとなり得るものであり、エリアをセグメントしてさらなる分析を行うことで、エリアマーケティングにも有用な資料となる可能性がある。

今後はこれらの“ユーザーが発する情報”を数値化して市場のデータと対比し、立体的に活用・分析することで、ユーザーに届く価格設定、賃料設定が可能になる情報を提供できるようデータ解析を進めるものである。今回は価格と賃料のみにフォーカスして分析したが、物件の専有面積、築年数、駅からの所要時間など、数値化されていて比較可能な情報はまだ数多くある。次回以降、定期的に分析結果を公表することを志向し、分析を実施していきたいと考えている。

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レポート全文はこちら
https://www.homes.co.jp/search/assets/doc/default/edit/souken/lh_market_report_20210712.pdf