市況推移を示す指標は乱高下し、先が見通せない状況

いまだに終息の見えないコロナ禍によって、日本経済のみならず世界的な景気の先行きに強い不安が残るなかで終わった2020年。
Go Toキャンペーンを含め様々な経済対策が政府・与党によって打ち出されてはいるが、幅広い経済分野で不透明感が強く、その影響は当然ながら不動産市場にも及んでいる。

昨年11月16日に内閣府から速報値が公表された2020年7-9月の実質GDPは、前期4-6月と比較して+5.0%(年率+21.4%)と持ち直したものの、その前期にあたる4-6月は-7.9%(年率-28.1%)と3四半期連続でのマイナス成長の反動としては僅かであり、同日経済産業省が公表した9月期の鉱工業生産指数も前月比+3.9%の91.5ポイント、7-9月も+8.8%の89.0ポイントと緊急事態宣言が発出された4‐6月の急落からは脱してはいるが、数値の伸びは依然緩やかだ。

不動産業界に目を転じると、10月の首都圏新築マンション発売戸数(不動産経済研究所調べ)は前年同月比+67.3%の3,358戸で2か月連続の増加を記録しており、契約戸数も2,363戸で初月契約率は70.4%と好不調の目安とされる70%台に達している。ただし10月までの累計発売戸数は17,000戸を僅かに上回る程度に留まっており、2001年以降最も新規発売戸数が少なかった2019年の31,238戸を大幅に下回る2万戸超に留まることは確実だ。
一方、東日本不動産流通機構(レインズ)によると、2020年10月の首都圏の中古マンション成約件数は3,636件(前年同月比+31.2%)に達し急激な回復を示している。こちらの指標も2020年春からは前年割れが続いていたため、4-6月累計では前年同期比-33.6%の大幅減を記録している。
また、これまで安定した上昇基調にあった地価も転換期を迎えている。国土交通省の「地価LOOKレポート(2020年第3四半期)」によると、住宅系(32地区)では上昇0地区、横ばいが最も多く 26 地区、下落が6地区となった。上昇しているエリアが皆無となって下落している地区が出てきていることがこれまでの状況とは大きく異なっている。

このように各指標がコロナの影響で乱高下しており、経済活動を見切り発車的に再開させたことによって指標が好転している状況もありながら、感染拡大の第三波に至って再び自粛要請が相次ぎ公表されていることもあって、今後の市況推移は全く予断を許さない。状況はまさにコロナ次第と言えるのだが、この間テレワークの進捗で働き方、暮らし方について人々の意識が大きく変わり、住宅選択にも大きな影響を与えているという側面も見逃すことができない。

2021年の不動産・住宅市場はさらに縮小するのか、もしくは消費者意識の変化に対応して再び安定・拡大期を取り戻せるのか、各分野の専門家の見解を聞く。

2021年となったが、ワクチンの効果が出るまで新型コロナウイルスの影響は、しばらく続くと思われる2021年となったが、ワクチンの効果が出るまで新型コロナウイルスの影響は、しばらく続くと思われる

市場回復のペースが本格化するには時間を要する住宅市場と 積極的な投資姿勢にDXで対応できるか?が問われる不動産市場~榊原 渉氏

<b>榊原 渉</b>:1998年3月 早稲田大学大学院理工学研究科建設工学専攻修了。1998年4月 株式会社野村総合研究所 入社。
2017年4月 グローバルインフラコンサルティング部長。現在 コンサルティング事業本部/上席コンサルタント。専門は建設・不動産・住宅関連業界の事業戦略立案・実行支援榊原 渉:1998年3月 早稲田大学大学院理工学研究科建設工学専攻修了。1998年4月 株式会社野村総合研究所 入社。 2017年4月 グローバルインフラコンサルティング部長。現在 コンサルティング事業本部/上席コンサルタント。専門は建設・不動産・住宅関連業界の事業戦略立案・実行支援

新型コロナウィルスへの対応として緊急事態宣言が発令された20年4月以降の新設住宅着工戸数(季節調整値:年率換算の戸数を表記)を見ると、4月は80.1万戸で対前月比▲11.4%と大きく落ち込んだ後、5月:80.9万戸(同1.0%)、6月:79.0万戸(同▲2.1%)、7月:82.8万戸(同4.8%)、8月:81.9万戸(同▲1.0%)、9月:81.5万戸(同▲0.55%)、10月:80.2万戸(同▲1.6%)と80万戸前後で推移している。20年度上期(4~10月)は、対前年同期比で▲10.9%と14年度に消費税率が5%から8%に引き上げられた反動減と同程度の落ち込みとなっている。
ただし、14年度は持家が対前年度比で20%以上落ち込んでいたのに対し、20年度上期は、持家・貸家・分譲住宅いずれも10%前後落ち込んでいることから住宅市場全体が新型コロナウィルスの影響を受けていることが窺える。足元でもコロナの第三波とみられる感染者数増に歯止めがかからないことを踏まえると、市場回復のペースが本格化するには、いましばらくの時間が必要になるだろう。こうしたなかで、テレワークの増加により郊外の住宅や比較的広い住宅に対する関心が高まったり、ハウスメーカーのなかにはコロナ禍における非対面営業への取り組みを始める動きがみられたりするなど、withコロナ時代における需要・供給双方の様々な動きが住宅市場を下支えすることが期待される。
不動産投資市場に目を転じると、beforeコロナまでは利回りの低下傾向が続いていたオフィスや住宅、商業施設などの期待利回りは横這いの傾向が見られる。また、withコロナ時代に施設需要が伸びている物流施設では期待利回りの低下傾向が見られるものの、beforeコロナで過去最低水準にまで低下していたホテルの期待利回りは上昇傾向に転じ始めた。コロナ禍によるエンドユーザーの行動変容が、不動産投資市場にも影響を与え始めているこの傾向は、今後、より一層顕著になると見込まれる。
コロナ禍によって、過熱気味であった不動産投資市場も冷や水を浴びせられたように見えるけれど、継続的な金融緩和等にも支えられながら、投資家の積極的な投資姿勢は継続している。エンドユーザーの行動変容をデジタル技術等も活用しながら、新しい価値創造に結び付けていくことができれば、投資マネーを呼び込むことができる可能性は高い。不動産業界におけるDX(デジタルトランスフォーメーション)への積極的な取り組みに期待したい。

住宅への高い関心と政策のバックアップで2021年の住宅市場は活性化~田村 修氏

<b>田村 修</b>:株式会社不動産経済研究所 取締役編集事業本部長。1960年生まれ。青森県出身。出版社勤務などを経て、1985年4月に㈱不動産経済研究所入社。日刊不動産経済通信の記者として不動産関連業界や行政を取材。総合不動産会社やマンションデベロッパー、不動産仲介会社、マンション管理会社、ハウスメーカー、大手ゼネコン、Jリート、アセットマネジメント会社、国土交通省、内閣府などを担当。2008年2月日刊不動産経済通信編集長、2015年5月取締役編集・事業企画部門統轄。2017年2月取締役編集事業本部長。2019年2月日刊不動産経済通信編集長兼任田村 修:株式会社不動産経済研究所 取締役編集事業本部長。1960年生まれ。青森県出身。出版社勤務などを経て、1985年4月に㈱不動産経済研究所入社。日刊不動産経済通信の記者として不動産関連業界や行政を取材。総合不動産会社やマンションデベロッパー、不動産仲介会社、マンション管理会社、ハウスメーカー、大手ゼネコン、Jリート、アセットマネジメント会社、国土交通省、内閣府などを担当。2008年2月日刊不動産経済通信編集長、2015年5月取締役編集・事業企画部門統轄。2017年2月取締役編集事業本部長。2019年2月日刊不動産経済通信編集長兼任

2020年の不動産市況はコロナ禍の影響で明暗がはっきり分かれた。インバウンドを含めたリアルなニーズを剥奪されたホテル・宿泊事業と商業施設事業は最も大きな打撃を受けた。反面、巣籠もり消費の需要増加でEコマース市場が拡大し、物流施設事業に強い追い風が吹いた。テレワークの進展は好調だったオフィス市場にブレーキを掛け、空室率の上昇を招いた。

住宅市場はどうだったか。物流ほどの盛り上がりはなかったものの、在宅勤務を余儀なくされたことで仕事がしやすい家を求めるというこれまでなかったニーズが生まれた。人々が昨年、最も長い時間を過ごした空間が住宅だった。多くの給与所得者にとって、平日の住宅は仕事から帰って寝るための場所だ。休日にまったく外出しないで家でじっくり過ごしている人もそんなに多くはないと思われる。つまり、住宅は生活するための最も基本的な空間であるにも関わらず、意外と生活のために活用されていないのかもしれない。

しかし、コロナ禍によって家で過ごす時間が大幅に増えたため、改めて住宅や住まい方はどうあるべきだろうかということに真剣に向き合うようになった。昨年は緊急事態宣言下の4、5月は営業活動の自粛で住宅市場が低迷したが、6月以降は新築、中古を問わず、持ち家のマーケットは好調に推移した。実需である住宅そのものへのニーズが底堅いことに加えて、住宅に対する関心がより深まった結果だと推察する。

家でも仕事が快適にできるようにするためには独立したワークスペースが必要だ。リモート会議を円滑に行うにはある程度の防音機能があった方がいい。家族が長い時間を快適に過ごすためには、家族が集まるリビングやダイニングが十分な広さを備えている必要がある。住宅市場にとって、コロナ禍は家で過ごすことの意義を考えさせ、新たな需要を喚起するきっかけをもたらした。

2021年はこのように高まった住宅へのニーズがより本格化し、再延長された住宅ローン減税と20年度第三次補正予算に盛り込まれたグリーン住宅ポイント制度によって、政策面での後押しが市場を刺激すると思われる。供給側もこの機を逃さずに積極攻勢に出てくことが予想されるため、住宅市場はかなり活性化するのではないか。特に住宅ローン減税については契約の期限があるため、駆け込み需要が発生する。新しい住宅ポイント制度は条件付きではあるが、既存住宅の取得にも適用されるほか、賃貸住宅の建設も対象にしている。そのため、分譲、賃貸、注文建築、マンション、戸建て、新築、中古、リノベを問わず、全方位で住宅市場の需給が活発になると予測する。

実体経済と資産経済の乖離が大きな注目を集める可能性も~菅田 修氏

<b>菅田 修</b>:(株)三井住友トラスト基礎研究所 副主任研究員。早稲田大学理工学部建築学科卒業、同大学院ファイナンス研究科修了。主に、賃貸マンションの賃料予測を中心とした住宅市場全般や、各プロパティタイプの期待利回り予測等の不動産投資市場に加え、「不動産としてのデータセンター」をキーワードにニューアセットへの投資動向についても精力的に調査・分析を行っている菅田 修:(株)三井住友トラスト基礎研究所 副主任研究員。早稲田大学理工学部建築学科卒業、同大学院ファイナンス研究科修了。主に、賃貸マンションの賃料予測を中心とした住宅市場全般や、各プロパティタイプの期待利回り予測等の不動産投資市場に加え、「不動産としてのデータセンター」をキーワードにニューアセットへの投資動向についても精力的に調査・分析を行っている

思い起こせば、2019年はアジアで初めてのラグビーワールドカップが日本で開催され、「One team」となった日本代表が史上初めて決勝トーナメントに進出し、日本中を熱狂させた。その余韻を2020年の東京オリンピックへとつなげ、2011年の大災害からの復興を国内外に発信できるはずだった。しかし、2月頃から新型ウィルスが世界中を蝕み始め、日本においても4月に緊急事態宣言が発令されるなど、「三密」を避ける未曾有の事態を経験することとなった。
 
年度初めとなる4~5月は、“不要不急”の外出を控え、多くの方が自宅で過ごすことを求められていた。経済活動が著しく制限され、リモートワークが浸透するなど“新しい働き方”が住まいの在り方にも影響を与えるようになった。リクルート住まいカンパニーが2020年に公表したいくつかの調査結果によると、住宅に求める選考基準として「広さ重視派」が大幅に伸びていることからも、在宅勤務に対応できる住まいが選ばれる傾向にあった。住宅に広さを確保しようとする場合、これまで探していたエリアで購入すると価格が跳ね上がってしまうため、エリアを少しずらして転居する傾向が見て取れる。その結果、東京23区では月次で転出超過に陥ったり、前述のリクルート調査では「駅距離重視派」のポイントが減少したりといった動向につながっている。これをポジティブに捉えると、これまで都心・駅近に偏っていたニーズが多様化しつつあるとも言え、今後の供給動向如何では、住宅の選択肢の幅が拡がる可能性も指摘される。

 不動産価格に目を向けると、2020年は稼働や集客が著しく低迷していたホテルや商業施設の不動産価格はNOIの悪化から下落に転じていた。弊社が東京海上アセットマネジメントとProp Tech Plusと3社で2020年4月より公表を開始したDaily PPI(https://daily-ppi.japan-reit.com/)をみると、3~4月に各プロパティタイプともに下落した後、物流施設や賃貸マンションは回復傾向にある。その反面、ホテルや商業施設に加え、オフィスビルの価格は下落した後、11月末まで底ばいで推移(2020年12月時点の公表データより)しており、様子見姿勢が継続している。ただし、世界的な金余り状態にあり、足元で実際に取引されている物件は、投げ売りや値崩れが明確に観測されているわけではない。

今後は、企業業績や雇用・所得環境の動向といった実体経済に対して、2020年以上に大きな注目が集まり、これらの先行きを懸念する声も聞かれる。オリンピックが予定通りに開催され、人が集まることが制限されない社会に戻ることができたならば、懸念は懸念のまま終息すると期待される。万が一、懸念が現実のものとなってしまった場合でも、2020年末の株価のように資産価格は大きな値崩れとはならない可能性も指摘されている。そういった意味では、2021年は実体経済と資産経済の乖離が大きな注目を集める年となるかもしれない。懸念が懸念のままで終わることを切に願うばかりだ。

マンション管理2法の改正で管理と中古流通にとって重要な年に~渋谷 貴博氏

<b>渋谷貴博</b>:国土交通大臣指定 住宅瑕疵担保責任保険法人 国土交通大臣登録 住宅性能評価機関 株式会社 住宅あんしん保証 不動産事業部  部長代行。宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスター、管理業務主任者渋谷貴博:国土交通大臣指定 住宅瑕疵担保責任保険法人 国土交通大臣登録 住宅性能評価機関 株式会社 住宅あんしん保証 不動産事業部 部長代行。宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスター、管理業務主任者

国土交通省は2020年に「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」及び「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」の一部を改正した。マンションの管理の適正化の一層の推進及びマンションの建て替え等の一層の円滑化を図る。
建設後相当の期間が経過したマンションが増加していく中で、建物の維持修繕等の適正な実施、老朽化が進み維持修繕等が困難なマンションの建て替え等に向けた取組みの強化が課題となっているためだ。安全安心のマンション生活、良好なマンション流通のためには、計画的かつ適正な管理組合運営と建物の維持管理が必要だ。

一方、マンションの修繕工事に使う管理組合の財源である修繕積立金の積立状況について国土交通省の「平成30年度マンション総合調査結果」によると、修繕積立金の積立額が不足しているマンションの割合が34.8%であった。修繕積立金の積立額が不足している場合、修繕工事の際、管理組合は各戸に対し一時金として不足金額を徴収するなどの対応を要するが、高齢化などで費用の追加負担が難しい区分所有者が多い場合は、管理組合の総会で否決されてしまうこともある。

しかし、建物の経年劣化は進行するため修繕工事をやめることはできない。そこで金融機関から不足金額を借り入れて修繕工事を実施する方法がある。借入れの返済は修繕工事後の修繕積立金に上乗せされるため、結果として区分所有者の負担は増加する。修繕積立金不足の解消は喫緊の課題である。対策として、修繕周期を国のガイドラインに沿った12年周期から15年周期に長期化し、積立金の積み増しで不足の解消を図るという考え方が修繕業界でここ数年検討されている。しかし、安易に先延ばしをすることは建物の経年劣化や万が一の事故を招くおそれがあり容易には実施できない。

そこでセーフティネットの一つとして、当社は「修繕周期15年を下支えする長期保証制度」を支える保険商品の提供を検討している。「①建物の劣化具合の検査+②一定品質の工事+③万が一の瑕疵保証」を実現すべく、これを保険制度として支援することができないかと検討している。これが実現すれば「修繕積立金不足問題の解決への一助」と「一定品質の維持修繕等の実施」が期待できる。

管理組合は長期保証制度を活用した15年周期の長期修繕計画へ見直しを図り、適正な維持修繕等を進めてほしい。安全安心なマンション生活、良好なマンション流通のために。

2021年 01月06日 11時00分