設備は新築住宅のメリットではない

これまで2回にわたって、新築住宅というのは実のところ法律が定める概念に過ぎず、「新築のメリット」とは本来は購入時のメリットであって、住み心地や建物の性能の話ではないということ、また購入時のメリットも正味のところは一般に思われているほどには大きくないという事実について述べてきた。

今回は、住宅系メディアの定番記事「新築vs中古」でよく見かける、その他の新築のメリットを検証しながら、メディアが書かない新築住宅を買うことのディメリットやリスクについても取り上げてみたい。
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「新築vs中古」では、最新の設備を新築住宅の魅力としてアピールする記事をよく見かける。しかし、新しい設備機器を理由に新築住宅を選択するとしたら、私は最もバカげた選択だと思う。

一般の方はあまり意識することがないが、住宅は、スケルトンと言われる構造躯体に、インフィルと呼ばれる内装部分が挿入されて住空間が出来ている。そして重要なのは、マンションでも一戸建てでも、古くなって汚れや老朽化が目立つインフィルは全て刷新することが出来るということである。それを実現する技術が、最近注目されているリノベーションである。

下の写真が、中古マンションをスケルトンまで解体し、そこに新しいインフィルを作りなおしたリノベーションの典型的事例である。
構造躯体は中古だが、身体に触れる可能性のある部分は全て新品だ。フローリングは新築分譲住宅で一般的な複合フローリングや木目を印刷しただけのシートフローリングではなく、無垢材をパーケット貼りにしている。キッチンやバスルームなどの設備機器は全て、住まい手のニーズに合わせて選ばれる。施主のオーダーメイドで作られるリノベーションでは、平均的な新築分譲住宅では望むべくもないような高級な設備が奢られることも珍しくない。

そもそも設備機器メーカーにとって最も利益率が高い上位モデルの新製品が、価格を抑えるために大量仕入れされる新築分譲住宅に採用されることはない。高付加価値型の製品は、注文住宅やリフォームの市場を意識して開発されているのだ。億ションのような超高額物件ならいざ知らず、そこそこの価格の物件には、そこそこのグレードの設備しか入らないと知るべきである。

繰り返しになるが、中古住宅のインフィルは全て取り替えが出来る。例えば、築30年の中古マンションに住む年収500万円の独身の若者が、億ションに住む億万長者よりも広く豪華なバスルームを手に入れることも可能なのだ。お料理が好きなら、予算と面積を思い切ってキッチンに振り分けることも出来る。

設備機器は新築住宅のメリットでもなんでもない。むしろ、ディメリットですらあると私は思う。

ここで立ち戻って考えたいのは、未入居であるという新築の価値である。言い換えると、どこまでが新品なら自分は気持よくその家に暮らせるのだろうか。リノベーションでインフィルをそっくり入れ替えたとしたら、それは未入居と同じではないかということだ。

いやいや。目に見えても見えなくても、触れることが出来ようと出来まいと、家を買うなら、とにもかくにも建築物のすべての部分が新品でなければ許せない。そのように新築を志向する/中古を拒否する人には、私がこれ以上お話することはあまりない。こういった選択は理性や理屈による判断ではなく、何か信仰に近い価値観であろう。それを否定する権利は誰にもない。
ただし、分譲マンションの場合、スケルトン部分は共有部にあたるので、いくら新品未使用にこだわったところで、個人の所有物ではないことは付け加えておこう。

写真提供:株式会社ブルースタジオ写真提供:株式会社ブルースタジオ

新築だからといって、中古より高性能な建物とは限らない

進化した技術を取り入れなくとも、「建築基準法」という基準に適合してさえすれば新築住宅は建てられるし、実際に数多く建てられているのである進化した技術を取り入れなくとも、「建築基準法」という基準に適合してさえすれば新築住宅は建てられるし、実際に数多く建てられているのである

中古住宅のインフィルはリノベーションすることで全て刷新出来るとすれば、新築住宅を買う建物的な理由としては、リノベーションでは変更することが出来ない構造躯体(スケルトン)の性能を重視することが妥当である。逆に言うと、中古住宅よりもスケルトンの質が高くなければ新築を選ぶ理由はないのではないかということである。

中古住宅と比べた新築住宅のメリットとして、もっともよく見かけるのが耐震性能に関する話ではないだろうか。耐震性能はスケルトンの性能の中でも中心的なものであり、消費者にとっても最大限気になるポイントでもあると思う。

住宅の耐震性能を評価する最も大きな目安は、1981年の新耐震基準である。正確には1981年の6月以降に建築確認申請を出した建物(新耐震)かそれ以前の建物(旧耐震)かで耐震性能の基準が異なるので、建物の基本的な耐震性能を計る大きな目安になる。
逆に言うと、建築基準法を基にする限り、築30年の中古マンションでも基本的な耐震性能は新築マンションと変わらないということである。一戸建ての耐震基準は2000年にマイナーチェンジをしているので、より安心を求めるなら2000年以降が目安になる。それでも築10年超の建物と新築で、基本的な耐震性能は変わるものではない。

このように、よく言われる耐震性能の安心の根拠を知れば、「新築vs中古」でありがちな「新築なら安心、中古は不安」という単純な図式が、いかに粗雑な議論であるがが分かる。

もちろん、市場での競争によって建築物を作る技術は進化し続けている。地震に対してより強い対応力を発揮する制震構造や免震構造などは2000年以降に普及が進んでいる。その他のスケルトンの性能についても同様で、維持管理や将来的な間取り変更を容易にすることで建物を長寿命化するスケルトン・インフィル工法を採用したマンションも徐々に増えている。遮音性に影響するマンションのスラブ厚や、開放的な居住空間を作るための階高も、昔の建物と新しい建物では新しい建物にアドバンテージがある。

しかし、これらの価値は確率的な問題である。建築基準法によって基本的な性能が規定される建築物は、携帯電話のように毎シーズン新製品が出て性能や機能が進化しているわけではない。ましてや生鮮食品のように日一日と品質が劣化するような性質の商品でもない。
古い建物よりも新しい建物のほうが、技術の進化を取り入れている物件が確率的に多いというだけで、新築だからといって必ずしも中古よりも性能が高いわけではない。進化した技術を取り入れなくとも、「建築基準法」という基準に適合してさえすれば新築住宅は建てられるし、実際に数多く建てられているのである。

インフィル部分は全てリノベーションで新築以上の品質に作り変えることが出来る。それでもあえて新築を買うのであれば、中古住宅に対して建築的なアドバンテージが大きい建物を選んだほうがいい。肝心のスケルトン部分が10年前・20年前の建物と同じレベルの性能ならば、わざわざ新築を買う理由はないと私は思う。

高性能な建物を選ぶ際に目安となるのは、住宅性能表示制度や長期優良住宅など、建物の性能を公的な基準で客観的に証明する制度である。これらの制度を利用すれば、その住宅が建築基準法レベルで建てられているのかそれ以上の性能で建てられているのか、すなわち新築で買う理由のある建物なのかが一般の消費者にも分かりやすい。

ところが、住宅性能表示評価書の取得物件は全新築住宅の約20%強と少ない。長期優良住宅の認定数は平成24年度実績で10万戸強に留まり、借家を除く新築住宅着工数の2割を下回っている。マンションにいたっては4690戸、普及率4%が現実だ。
販売業者は建物の質をアピールするのであれば、性能を客観的に証明出来る制度を利用してもらいたいと思う。住宅系メディアは「新築vs中古」で建物の性能の高さを新築のメリットとして読者に対して強調するのであれば、同時に住宅業界に対しては制度の活用を促すべきである。

建物性能をよく吟味することなく新築であるというだけで「中古よりも良いもの」と思い込む。モデルルームやモデルハウスの内装やインテリア、設備機器など、後からリフォームすればいくらでも更新できるインフィルに目を奪われる。そういう消費者は実に多い。
メディアによって盛られた新築メリットを鵜呑みにして家選びをしていると、新築である必要がない建物を買ってしまうリスクがあることを、住宅購入者は知っておかなければならない。


参考:「新しい家ほど耐震性は高い? 耐震基準の変遷」井上恵子
http://allabout.co.jp/gm/gc/379955/

新築マンションのコミュニティは賭けである

その他、「新築vs中古」の記事の中で、「新築マンションは友達が出来やすい」というメリットを上げている記事を見かける。
一時一斉に大量の住戸が販売される新築分譲マンションでは、同じようなライフステージ・同じような世帯構成・同じような生活レベルなどの同質な入居者が一斉に集まる。だから友達が出来やすい、コミュニティが作りやすい。というのが、新築マンションのメリットだというのである。

果たしてそうだろうか。
確かに既に長い年月をかけて出来上がっているコミュニティに後から参加するには、それなりに気を使わなければならない場面は少なくないだろう。しかしだからと言って、新住民が一斉に入居するコミュニティなら誰でも簡単に友達が出来る、コミュニティが上手く機能する。なぜそういう単純な理屈が成り立つのだろうか。私には理解できない。

新築マンションでは、青田売りと言って完成前にそのほとんどの住戸を売り切るため、住人がどのような人なのかは、入居して一定期間暮らしてみないことには分からない。ライフステージや収入が同じくらいだからと言って、自分と同じような生活価値観の人とは限らない。中には、あまりお付き合いしたくない困った人がお隣さんになる可能性もあることは覚悟しなければならない。
また、見ず知らずの何十世帯、時には何百世帯の人たちが、何十年の長期間にわたって、管理や長期修繕などの計画をうまく合意形成をしながらマンションを維持管理するコミュニティを育てることが出来るのかどうか、購入時には見通すことが難しい。

中古マンションなら、どのような人が住んでいるかをある程度確認してから買うことが出来る。目当ての住戸の両隣や上下階に住む住人についても、直接確認することが出来る。管理が上手くいっているマンションかそうでないかは、それまでの何十年かの実績をチェックすることで、ある程度の確からしさで判断が出来る。新築マンションでは、そこは賭けになる。一斉入居は新築マンションのリスクでもある。

新築の最大のリスク

新築住宅は築20年で、新築マンションは半値、新築戸建ては建物価値がほぼゼロに新築住宅は築20年で、新築マンションは半値、新築戸建ては建物価値がほぼゼロに

これは第1回目の投稿でも書いたことなので、簡単にとどめておくが、新築住宅は一般に中古に比べて資産価値の下落幅が大きい。築20年も建てば、一戸建ての建物価値は限りなくゼロになり、マンションは半値になるのである。
これが「新築vs中古」が絶対に強調しない、新築を買う最大のディメリットであろう。

新築時からの資産価値の下落は、立地によって大きく異なってくる。一般に都心部ほど、また駅から近いほど、資産価値の値下がりが小さい。逆に、これから人口減少が確実な地域で、さらに駅から歩けない立地となると資産価値の下落幅は信じられないほど大きい。この身も蓋もない事実は、精密な統計で明らかになっていることである。

ほとんどの住宅購入者は長期の住宅ローンを使用するが、資産価値の下落が大きい立地で長期の住宅ローンを組んで新築住宅を買うことは、将来に対して大きなリスクを抱えることを覚悟しておかなければならない。そのような立地では、資産価値の下落スピードがローン残額の減少スピードよりも早くなるため、家計が実質的な債務超過の状態に陥る可能性が高いのである。そうなると、仮に住宅ローンの支払いが苦しくなった時に売却しようとしても、売却額だけでは住宅ローンの完済ができない。家を失ってなお借金だけが残るのである。

となると、新築を買うならば資産価値が落ちにくい立地で選ぶべきとなるが、今度は毎月のキャッシュ・フローを圧迫するおそれが出てくる。資産価値が落ちにくい立地は販売価格も高いので、手頃な値段で新築住宅を手に入れることは至難の技なのだ。


あえて言おう。新築住宅は、「頑張って」とか「少し無理をしてでも」というような覚悟で買うべきものではない。もうそんな時代ではないし、住宅不動産市場の現実は、あなたのその切実な覚悟と苦労に誠実に報いてはくれない。
新築住宅とは、購入価格の高さも資産価値の下落も平気で許容出来る程度に現在も将来も経済的に余裕のある世帯が、こだわりをもって(誤解を恐れずに言えば、趣味や道楽として)、性能的にもデザイン的にも後世に残せるような質の高い建物を買って/建てて、それが社会ストックとして蓄積して国全体の住宅の質を上げていく。そのような商品として認識するくらいが、これからの時代は調度良いのである。

2013年 12月16日 10時08分