マンションの貯水槽の種類。汚染リスクや管理義務内容とは

高架水槽。マンション購入を検討中の人は、給水方式について確認しておきたい

建物に高さがあり、戸数も多いマンションは、一戸建てには見られない給水方式も存在する。マンションの給水方式には、大きく分けて「水道直結方式」と「受水槽方式」の2種類がある。

水道直結方式とは、水道局の水道本管と直接つながっている給水方式である。水道直結方式は「直結直圧方式」と「直結増圧方式」の2つに分類される。

一方で、受水槽方式とは、水道本管から水を一度水槽に溜めてから給水する方式を指す。受水槽方式は「高置水槽方式」と「ポンプ直送方式」、「圧力タンク方式」の3つに分類される。

(1)直結直圧方式(水道直結方式)

直結直圧方式とは、水道直結方式の一種であり、水道本管から給水管を直接分岐して各戸に給水する方式である。水道本管の給水圧力そのものを利用しているのが特徴であり、受水槽やポンプは不要となる。受水槽がなく、水道本管から直接給水されるため、水質汚染の心配がほとんどない点がメリットである。また、ポンプを利用していないため、停電時も利用できる点もメリットとなっている。

一戸建て住宅では直結直圧方式が採用されていることが一般的であるが、3～5階建てのマンションであれば直結直圧方式が採用されているケースもある。

(2)直結増圧方式(水道直結方式)

直結増圧方式とは、水道直結方式の一種であり、水道本管から引き込んだ水を増圧ポンプユニットによって各戸に給水する方式である。

直結直圧方式との共通点は両者とも受水槽がない点であるが、相違点はポンプを利用するという点となる。直結増圧方式も水質汚染の心配はほとんどないが、停電時は基本的に断水してしまう(ただし、水道本管の直圧で給水できる低層階は除く)。直結増圧方式は、中小規模のマンションに採用されていることが多い。

(3)高置水槽方式(受水槽方式)

高置水槽方式とは、受水槽方式の一種であり、水道本管から引き込んだ水を一旦受水槽に貯水した後、揚水ポンプで屋上の高置水槽に揚水し、各戸に重力で給水する方式である。水を溜めるタンクが、地上階の「受水槽」と屋上の「高置水槽」に2か所に存在する点がポイントとなる。タンクが2つもあることから、水質汚染の可能性が比較的高い給水方式となる。

また、高置水槽方式は、屋上の高置水槽から重力によって給水するため、最上階は圧力不足、最下階は過大水圧になりやすい。停電時は揚水ポンプが利用できなくなるため、基本的に給水できなくなるが、高置水槽に残っている水はしばらく利用できるというメリットはある。高置水槽方式は、古い高層マンションに比較的多く利用されている給水方式となっている。

(4)ポンプ直送方式(受水槽方式)

ポンプ直送方式とは、受水槽方式の一種であり、水道本管から引き込んだ水を一旦受水槽に貯水し、その水を直送ポンプユニットで加圧して各戸に給水する方式である。高置水槽方式との共通点は地上階に受水槽がある点であるが、相違点は屋上に高置水槽がないという点となる。高置水槽がなくなることから高置水槽方式よりは水質汚染のリスクは低いが、地上階には受水槽が存在することから水道直結方式と比べると水質汚染のリスクは高い。各戸への給水圧力は直送ポンプユニットが圧力を制御して給水するため、水圧は高置水槽方式よりも安定している。ただし、停電時は直送ポンプユニットが利用できなくなるため、給水はできない。
近年の新築の高層マンションでは、ポンプ直送方式が多く採用されている。

(5)圧力タンク方式(受水槽方式)

圧力タンク方式とは、受水槽方式の一種であり、水道本管から引き込んだ水を一旦受水槽に貯水し、その水を加圧ポンプで加圧して各戸に給水する方式である。構造はほとんどポンプ直送方式と同じであるが、ポンプ直送方式との相違点は直送ポンプユニットではなく加圧ポンプを使うという点である。

小規模なマンションで採用できる技術であるが、小規模なマンションは直結増圧方式も採用可能なため、圧力タンク方式が採用されるケースは少ないという特徴がある。

水道直結方式と受水槽方式の最大の違いは、受水槽の有無である。受水槽があることで、水質汚染のリスクが発生してしまうため、水道直結方式の方が安全といえる。水道直結方式の方が安全であることから、近年は自治体も水道直結方式を採用することを推奨し始めている。ただし、水道直結方式は水道本管の圧力を利用するため、水道本管の圧力が弱いとマンションには利用しにくい。そのため、近年は自治体も水道本管の圧力を高めており、水道直結方式が採用しやすくなっている傾向にある。

東京都では、従来、直結直圧方式は3階までとしていたが、一定の圧力が確保できる場合は4階以上の建物への採用も認めるようになっている。

出典：東京都水道局 直結給水でフレッシュな水を！
直結給水方式の普及、促進

受水槽や高置水槽のように貯水槽を持つ水道は、「貯水槽水道」と呼ばれる。貯水槽水道は、受水槽の規模が10立方メートル超のものは「簡易専用水道」、10立方メートル以下のものは「小規模貯水槽水道」に分類される。一般的に、多くのマンションの貯水槽水道は簡易専用水道に分類される。
簡易専用水道では、水道法施行規則によって以下のような管理基準が設けられている。

【水道法施行規則第55条】

・水槽の掃除を毎年1回以上定期に行うこと。

・水槽の点検等有害物、汚水等によって水が汚染されるのを防止するために必要な措置を講ずること。

・給水栓における水の色、濁り、臭い、味その他の状態により供給する水に異常を認めたときは、水質基準に関する省令の表の上欄に掲げる事項のうち必要なものについて検査を行うこと。

・供給する水が人の健康を害するおそれがあることを知ったときは、直ちに給水を停止し、かつ、その水を使用することが危険である旨を関係者に周知させる措置を講ずること。

また、簡易専用水道の設置者は、管理基準に従ってその水道を管理するとともに、地方公共団体または厚生労働省の定期検査を1年に1回以上受けなければならないとされている。
つまり、少なくとも1年に1回は「検査」と「清掃」が義務付けられていることになる。

受水層の点検

マンションの貯水槽。 不動産会社に給水方式、合わせて管理状況も確認しておこう

給水方式は外観からある程度の見分けることは可能である。まず、5階以下のマンションであれば水道直結方式または受水槽方式の2つの可能性が出てくる。5階超のマンションの場合、多くの物件が受水槽方式と推測される。5階以下のマンションの場合、敷地に受水槽が設置されていなければ、水道直結方式である可能性は高い。

ただし、受水槽は設計上、人目に付きにくい場所に設置されていることが一般的であるため、受水槽はよく見ないと発見しにくいという特徴がある。水道直結方式であっても、直結直圧方式か直結増圧方式か否かは外観からは分からないことが多い。直結増圧方式の増圧ポンプユニットは、内部の機械室に設置されていることも多いため、外観から推測することは難しい。敷地に受水槽が設置されている場合、高置水槽方式とポンプ直送方式の2つの可能性が出てくる。屋上に高置水槽が見えれば高置水槽方式となるが、地上からは高置水槽は見えないことがよくある。

比較的新しいマンションであればポンプ直送方式である可能性は高いものの、給水方式は築年数で明確に判別できるものではない。以上のことから、給水方式はある程度外部から推測することはできるが、正確には分からないというのが正直なところである。したがって、最終的には不動産会社に給水方式を確認することをおすすめする。

貯水槽等の修繕周期は以下の年数が一般的である。

(貯水槽)

補修：12～16年
取り替え：26～30年

(給水ポンプ)

補修：5～8年
取り替え：14～18年

(給水管)

補修：19～23年
取り替え：28～32年

なお、近年、高置水槽方式を採用しているマンションでは、高置水槽を撤去して直結増圧方式やポンプ直送方式に切り替えている物件も増えてきている。

貯水槽や給水ポンプ、給水管などの各種設備の補修や取り換えが適切なタイミングで実施される予定なのか、長期修繕計画の事前確認は必要である