住宅ローン減税（控除）の仕組み

まずは住宅ローン減税の基本的な仕組みについて解説します。

住宅ローン減税とは

住宅ローン減税とは、住宅ローンを利用して住居を購入したりリフォームをしたりした場合に受けられる減税制度です。2022年度の税制改正により、一部要件を変え、2025年まで延長されることになりました。

 

具体的には、「年末時点のローン残高の0.7％」が所得税および住民税から「税額控除」される仕組みです。控除期間は、新築・買取再販住宅で最大13年間、中古住宅やリフォームの場合は10年間となり、要件を満たせば、この期間は税金の控除を受けることができます。

税額控除の意味

税金の控除には、「所得控除」と「税額控除」の2種類があり、それぞれ「控除されるタイミング」が異なります。所得控除とは、生命保険料控除や配偶者控除などが該当し、税額を計算する前の所得から差し引かれるのが特徴です。

 

それに対して、住宅ローン減税に代表される税額控除は、“計算後の所得税から差し引かれる”ものです。そのため、控除された金額がそのまま減税額となり、所得控除よりも節税効果が高くなります。

 

しかし、計算後の税額から控除されるということは、「一定以上の所得税がなければフル活用できない」という意味でもあります。たとえば、控除を受けようする年の住宅ローン残高が4,000万円の場合、本来なら0.7％に当たる28万円が控除されますが、もともとの所得税が20万円であれば、20万円分しか反映されないことになります。

 

ただし、所得税から控除しきれなかった残りの税額は、翌年の住民税から控除される仕組み（最大で9万7,500円）なので、この場合はフル活用できるということになります。

無料で住まいの窓口に相談する はじめての家づくり講座

住宅ローン減税（控除）の控除額

住宅ローン減税は2022年度の税制改正により、控除率、控除期間、控除額等が見直され、最大控除額については住宅の環境性能などに応じて細分化されました。先述したとおり、控除率は一律0.7％、控除期間は新築・買取再販住宅は最大13年間、中古住宅およびリフォームは10年間となります。

 

最大控除額は新築物件と中古物件で異なるうえ、認定を受けた住宅なのか省エネ性を有する住宅なのかによっても異なり、新築の場合は入居年によっても変化します。以下で詳しく見ていきましょう。

新築住宅、買取再販住宅の控除額

住宅の環境性能	一年あたりの最大控除額
	2022〜2023年入居	2024〜2025年入居
長期優良住宅・低炭素住宅	35万円	31.5万円
ZEH水準省エネ住宅	31.5万円	24.5万円
省エネ基準適合住宅	28万円	21万円
その他の住宅	21万円	0円（2023年までに建築確認が下りた場合は14万円。ただし控除期間は10年に縮小）

長期優良住宅や低炭素住宅という環境性能が高い住宅が最も優遇される仕組みです。一定の性能を満たさない「その他の住宅」は、2024年以降は制度が縮小され、2023年までに建築確認を受けていない場合は控除の対象となりません。また、2023年のうちに建築確認を受けていても、控除期間が10年に短縮される点も押さえておきましょう。

中古住宅、リフォームの控除額

住宅の環境性能	一年あたりの最大控除額
	2022〜2023年入居	2024〜2025年入居
長期優良住宅・低炭素住宅 ZEH水準省エネ住宅 省エネ基準適合住宅	21万円
その他の住宅	14万円

中古住宅の購入およびリフォームの場合は、新築・買取再販住宅の場合よりもシンプルな仕組みです。住宅の環境性能は2区分となり、入居年によって最大控除額が変わることはありません。

住宅ローン減税（控除）は実際にどのくらいの節税効果がある？ 年収別シミュレーション

住宅ローン減税は実際にどのくらいの節税効果を生み出すのでしょうか。ここでは、計算方法と具体例に基づいたシミュレーション結果を紹介します。

住宅ローン減税の計算方法

住宅ローン減税で実際に控除される金額は、以下の項目によって決められます。

住宅ローン借入額やローンの金利、返済方法、返済期間は、住宅ローン残高を決める要素です。また、所得税額は住宅ローン減税額が控除される前の税額を決める要素であり、利用者の所得や反映される所得控除（社会保険の仕組みや配偶者の有無など）によって異なります。

 

なお、入居時期と住宅の種類と環境性能は、前述のように控除額や控除期間を左右する項目です。

年収別減税額の目安表

今回は以下の条件を基に、具体的なトータル減税額を計算しました。あくまでひとつの例ではあるものの、年収・借入額と減税額の関係性を知るときの参考にしてみてください。

上記の条件で計算した結果、控除額の合計は以下のようになります。

	住宅ローン借入額
	2,500万円	3,000万円	3,500万円	4,000万円
年収400万円	180.8万円	201.9万円	210.4万円	211.9万円
年収500万円	181.7万円	217.8万円	241.0万円	252.6万円
年収600万円	181.7万円	218.4万円	247.6万円	263.4万円
年収700万円	181.7万円	218.4万円	247.6万円	263.4万円
年収800万円	181.7万円	218.4万円	247.6万円	263.4万円

このように、同じ借入金額でも「年収によって控除額に差が生まれる」ことが分かります。新築の一般住宅の最大控除額は1年あたり21万円、13年間合計で273万円となりますが、単にこの額が還元されるわけではありません。シミュレーションツールなどを使って、事前に概算額を把握しておきましょう。

無料で住まいの窓口に相談する 家計から住宅購入予算を試算する

住宅ローン減税（控除）の適用条件と申請方法

これまで、住宅ローン減税の適用期間や効果について詳しくご紹介しました。ここでは、利用するための条件について詳しく見ていきましょう。

 

なお、適用期間と同じく、利用条件も細かく調整されているので、最新の制度を把握することが大切です。

新築住宅の利用条件

2022年4月現在では、主に以下のような条件が定められています。

※新築の場合、2023年までに建築確認が下りた場合は40平米以上で適用。ただし、その年の合計所得金額は1,000万円以下であること。

 

床面積に関する条件は、2021年度の税制改正で大きく変化したポイントです。従来は床面積の下限が50平米以上とされていましたが、改正後は「合計所得が1,000万円以下であれば40平米以上」にまで拡充されました。2022年度の税制改正では、2023年までに建築確認を受けた住宅であることが要件に加わりましたが、しばらくは拡充の恩恵を受けることができます。

 

これにより、床面積が50平米に満たない単身者やDINKS向けのコンパクトマンションなども対象となるため、より利用しやすくなったといえます。

中古住宅の利用条件

中古住宅については、主に以下の項目が加わります。

2021年度までは、木造住宅などの非耐火住宅は築20年以内、マンションなどの耐火住宅は築25年以内であることが条件でしたが、2022年度の税制改正ではこの築年数条件が緩和されたため、制度の対象となる中古住宅は多くなりました。

住宅ローン減税の申請方法

住宅ローン減税は要件を満たしていても自動的に適用されるわけではありません。利用するためには、「入居した翌年の確定申告」（翌年の3月15日まで）で申請する必要があります。また、確定申告時に必要な書類は以下のとおりです。

本人確認書類 a、bのいずれかを用意します a）マイナンバーカード b）マイナンバー通知カードまたはマイナンバーが記載されている住民票＋運転免許証やパスポートなどの本人確認書類

確定申告書

住宅ローン控除額の計算証明書

土地・家屋の登記事項証明書（土地の登録事項証明書は土地をローンで購入した場合）

不動産売買契約書の写し（購入の場合）

工事請負契約書の写し（新築・リフォームの場合）

住宅ローンの年末残高証明書

耐震性を証明する書類（1981年以前に建築された中古住宅の場合） a、b、cのいずれかを用意します a）耐震基準適合証明書 b）既存住宅性能評価書 c）既存住宅売買瑕疵保険付き証明書

認定長期優良住宅や認定低炭素住宅の認定通知書の写し（認定住宅の場合）

なお、給与取得者の場合、最初の年に申請を行えば、2年目以降は勤務先の年末調整のみでそのまま控除を受けられます。

無料で住まいの窓口に相談する 住宅ローンについて調べる

〈新築・中古・リフォーム〉どんな手順で要件を確認すればいい？ ケース別チェックシート

最後に、住宅ローン減税の条件を手軽に確認できるようなチェックシートをケース別にご用意しました。要件を確認するときの参考にしてみてください。

ケース1：新築・買取再販住宅を購入する場合

・住宅ローンを利用している	□
・自分が住むための住宅を購入した	□
・返済期間10年以上	□
・住宅の床面積50平米以上	□
・合計所得金額2,000万円以下	□
・床面積が40平米以上50平米未満なら合計所得金額1,000万円以下	□
・引き渡しから6ヶ月以内に入居し、その年の年末まで住み続けている	□

ケース2：注文住宅で土地の購入からスタートする場合

土地のみを購入する場合は、本来住宅ローン減税の対象にはなりません。しかし、住宅を新築するための土地購入に利用したローンであれば、一定要件を満たせば活用することができます。

建物部分に関する条件
・住宅ローンを利用している	□
・自分が住むための土地を購入して注文住宅を建てた	□
・返済期間10年以上	□
・住宅の床面積50平米以上	□
・合計所得金額2,000万円以下	□
・床面積が40平米以上50平米未満なら合計所得金額1,000万円以下	□
・引き渡しから6ヶ月以内に入居し、その年の年末まで住み続けている	□
土地部分に関する条件
・住宅ローンを利用している	□
・購入から2年以内に住宅の新築をする	□

ケース3：中古住宅を購入する場合

・以下のいずれか1つを満たしている	□
1． 1982（昭和57）年以降に建築された住宅 2． 耐震基準適合証明書あり 3． 既存住宅性能評価書あり 4． 既存住宅売買瑕疵（かし）保険付き証明書あり
・住宅ローンを利用している	□
・自分が住むための住宅を購入した	□
・返済期間10年以上	□
・住宅の床面積50平米以上	□
・合計所得金額2,000万円以下	□
・床面積が40平米以上50平米未満なら合計所得金額1,000万円以下	□
・引き渡しから6ヶ月以内に入居し、その年の年末まで住み続けている	□

ケース4：住宅の増改築・リフォーム

・工事費が100万円を超えている（補助金等は除く）	□
・工事内容が以下のいずれかに該当する 1.耐震改修 2.バリアフリー改修 3.省エネ改修 4.三世代同居改修 5. 長期優良住宅化リフォーム（耐震、省エネ、耐久性など）	□
・住宅ローンを利用している	□
・自分が住むための住宅を工事した	□
・返済期間10年以上	□
・住宅の床面積50平米以上	□
・合計所得金額2,000万円以下	□
・床面積が40平米以上50平米未満なら合計所得金額1,000万円以下	□
・工事完了から6ヶ月以内に入居し、その年の年末まで住み続けている	□

無料で住まいの窓口に相談する

まとめ

• 住宅ローン減税は、一定期間にわたって「年末時住宅ローン残高の7％」相当の金額が税額控除される仕組み
• 控除期間は新築・買取再販住宅は最大13年、中古住宅・リフォームは10年間
• 控除額の上限は新築物件と中古物件で異なり、住宅の環境性能や入居年によっても異なる
• 利用条件には住居面積や所得、入居のタイミング、返済期間などの項目がある
• 中古住宅の場合は耐震性が確保されているかが重要

無料で住まいの窓口に相談する