住宅を購入する際には、「住宅ローン減税（控除）」が適用されることで税制上の優遇措置が受けられます。

ただし、適用されるためには一定の条件を満たさなければなりません。仕組みを把握せずに住宅を購入してしまうと、適用外となることもあるので注意しましょう。

今回は、2022年度および2024年度の税制改正をふまえながら、住宅ローン減税の基本的な仕組みを紹介するとともに、中古住宅でも適用されるのかについて解説していきます。

基本を押さえよう！ 住宅ローン減税の仕組み

住宅ローン減税のメリットを最大限に生かすためには、まずは基本的な仕組みを理解しておく必要があります。申請手続きに必要となる書類についても見ていきましょう。

住宅ローン減税の基本的なポイント

【新築住宅・買取再販住宅の場合】

※子育て世帯とは、19歳未満の子を有する世帯。若者夫婦世帯とは、夫婦のいずれかが40歳未満の世帯

新築住宅の控除上限額は年々引き下げの方向で決まっていましたが、子育て世帯と若者夫婦世帯に限り、2024年の引き下げが見送られました。

また、2024年1月以降に建築確認を受けた新築住宅は、原則として省エネ基準への適合が必須条件となります。

【中古住宅・リフォームの場合】

中古住宅の控除額に関しては、2022年以降変わりはありません。新築住宅と比べて控除額は少ないものの入居年による違いはなく、省エネ基準適合住宅か非適合住宅かによって分かれる仕組みです。

なお、住宅ローン減税を受けるためには、民間の金融機関や住宅金融支援機構などからの借り入れであることが条件となり、親族からの個人的な借り入れは対象外となります。

あくまでも、住宅ローンに対する減税措置である点に注意が必要です。

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手続きを行うために必要な書類

住宅ローン減税の適用を受けるためには、確定申告が必要です。住宅に入居した翌年に、ローンを組んでいる本人が確定申告を行い、その後も毎年確定申告が必要となります。

ただし、会社員であれば初年度のみ確定申告を行い、翌年以降は勤務先にローンの残高証明書を提出すれば、年末調整によって控除を受けられます。

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申請のために必要となる書類は、次のようなものです。

• 確定申告書
• 計算明細書
• 住宅ローン年末残高証明書（住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書）
• 登記事項証明書（土地・建物）
• 売買契約書
• 工事請負契約書の写し
• マイナンバーカード

マイナンバーカードがない場合は、マイナンバー通知カードまたはマイナンバーが記載されている住民票に加え、運転免許証やパスポートなどの本人確認書類を用意します。

さらに、1981年以降に建築された中古住宅の場合は、耐震性を証明する書類として「耐震基準適合証明書」「既存住宅性能評価書」「既存住宅売買瑕疵保険付き証明書」のいずれかが必要になります。

また、長期優良住宅や低炭素住宅の場合は、認定通知書の写しが必要です。

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中古住宅での適用条件と注意点

住宅ローン減税は新築住宅か中古住宅かにかかわらず適用されますが、それぞれ条件が異なります。どのような適用条件があるのかについて見ていきましょう。

中古住宅で適用されるための条件

中古住宅で住宅ローン減税を受けるためには、新築住宅に求められる条件を満たしたうえで、さらに耐震性などの基準を満たす必要があります。

まず新築の一戸建てもしくは新築マンションの場合と同様に、住宅を取得してから6ヶ月以内に入居している必要があります。その年の12月31日までに入居していれば、翌年に住宅ローン減税を受けられます。

また、住宅ローンを借りた人の所得額が2,000万円以下で、ローンの返済期間が10年以上、取得した住宅の床面積が50平米以上で、そのうち住居となる床面積が2分の1以上という条件もあるので注意しておきましょう。

これらの条件に加えて、中古住宅の場合は、1982（昭和57）年以降に建築された住宅、つまり新耐震基準適合住宅である必要があります。

2022年度改正前の住宅ローン減税の適用要件は、木造などの非耐火住宅は築20年以内、マンションなどの耐火住宅は築25年以内と制限されていました。

それが2022年度の改正により築年数の縛りがなくなり、利用対象となる住宅は多くなりました。

リフォーム減税との併用は不可だが所得税の控除は受けられる

中古住宅を購入してリノベーションを行うのであれば、リフォーム減税の制度を使って所得税の控除を受けることも可能です。

具体的には、耐震リフォームや省エネリフォームなど特定のリフォームを自己資金で行った場合に、工事費用の10%（上限あり）をその年の所得税から控除されるというものです。

工事費用は実際にかかった金額ではなく、国土交通省が定める標準的な工事費用が基準になります。

また、特定のリフォームは以下のものが対象となります。

2024年度の税制改正により、子育て世帯が子育てに対応したリフォームを実施する場合も所得税の控除が受けられることになりました。

気をつけておきたいポイントとしては、原則として住宅ローン減税とリフォーム減税の併用はできない点です。中古住宅の購入と同時にリノベーションを行うならば、住宅ローン減税を受けるのがよいでしょう。

住宅ローン減税の仕組みを正しく理解して負担を減らそう！

• 住宅ローン減税は、条件を満たすことで所得税等が減税される仕組み
• 新築住宅・中古住宅、一戸建て・マンションのそれぞれで受けられる
• 減税措置を受けるためには確定申告が必要
• 新築住宅と中古住宅では制度の適用条件が異なる
• 住宅ローン減税と併用はできないがリフォーム減税を利用する方法もある

よくある質問

Q.1 住宅ローン減税（控除）とは、どのような制度ですか？ 中古住宅でも使えますか？

A.1 住宅ローンを組んでマイホームを購入すると、年末のローン残高に応じて、一定期間、所得税などが戻ってくる制度です。条件を満たせば中古住宅でも利用できるので、上手に活用しましょう。

Q.2 どのような中古住宅が住宅ローン減税の対象になりますか？ 築年数が古くても大丈夫ですか？

A.2 現在は築年数の条件はなくなり、「1982年（昭和57年）以降の新耐震基準を満たしていること」が主な建物の条件です。そのため、築年数が古くても基準を満たしていれば対象となる可能性があります。

Q.3 建物の条件以外に、年収や広さなどの決まりはありますか？

A.3 主に「合計所得金額が2,000万円以下」「床面積が50平米以上」「返済期間10年以上のローン」といった条件を満たす必要があります。

Q.4 住宅ローン減税を利用するための手続きを教えてください。会社員でも確定申告は必要ですか？

A.4 はい、入居した翌年に、最初の1回だけご自身で確定申告が必要です。会社員の場合、2年目以降は勤務先の年末調整で手続きが完了します。

Q.5 気になる中古物件が減税対象か、どうやって確認すればよいですか？

A.5 物件を取り扱う不動産会社へ「住宅ローン減税の対象になりますか？」と直接確認しましょう。特に耐震基準は専門的な確認が必要なため、購入を決める前に相談することが大切です。

Q.6 中古住宅の購入とリフォームを同時に行う場合、税金の控除はどうなりますか？

A.6 リフォーム費用が対象となる「リフォーム減税」もありますが、原則として住宅ローン減税との併用はできません。どちらか一方を選ぶ必要があるため、不動産会社などに相談し、ご自身にとってどちらがお得か確認しましょう。