住宅ローンの借り換えとは？見直しの基本

住宅ローンの借り換えとは、現在返済中の住宅ローンを別の金融機関の新しい住宅ローンで一括返済し、今後は新たな金融機関へ返済していく仕組みのことです。

借り換えの最も大きな目的は「金利の低いローンに乗り換えて返済総額を減らすこと」です。同じ金融機関の中で金利の低いプランに変更することは原則としてできないため、別の銀行や信用金庫などに新たにローンを申し込む必要があります。現在ではネット銀行を含め、多くの金融機関が魅力的な借り換えプランを提供しています。

住宅ローンを見直す（借り換える）メリット

住宅ローンを見直すメリットは、単に利息を減らすことだけにとどまりません。大きく分けて以下の3つのメリットがあります。

総返済額を減らせる

借り換えの最大のメリットは、現在よりも金利が低い住宅ローンに乗り換えることで、支払う利息が減り、総返済額を削減できることです。借入残高が多いほど、また残りの返済期間が長いほど、金利差による利息の削減効果は大きくなります。

わずかな金利差であっても、数千万円単位のローン残高に対しては数十万円から数百万円の違いが生まれることがあります。

ライフプランの変化に合わせて返済額を見直せる

借り換えのタイミングで、返済期間を調整することが可能な場合があります。たとえば、子どもの教育費がかさむ時期に合わせて返済期間を少し延ばし、毎月の返済額を抑えて家計の負担を軽くすることができます。

逆に、収入にゆとりができた場合は、返済期間を短縮して早めに完済を目指すなど、その時のライフプランに沿った無理のない返済計画に再構築できる点が魅力です。

固定金利・変動金利を選び直せる（金利上昇リスクへの対策）

金利タイプを選び直せることも、借り換えの大きなメリットです。LIFULL HOME’Sが2026年1月に実施した調査によると、住宅ローンを払いきれるか不安を抱いている購入検討者は94.2%に達しており、金利動向に対する関心の高さがうかがえます。

参考：LIFULL「【26年1月】住宅購入者と購入検討者に『住宅ローンに関する定期意識調査』をLIFULL HOME’Sが実施」https://lifull.com/news/46464/

現在のローンが変動金利で将来の金利上昇が不安な場合、借り換えを機に全期間固定金利などに切り替えることで、長期的な返済額を確定させ、将来の不安を軽減できます。

また、しばらくは低金利が続くと判断すれば、変動金利からより低い水準の変動金利へ借り換えるという選択肢もあります。

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住宅ローンを見直す（借り換える）デメリットと注意点

住宅ローンを借り換える際には、メリットだけでなくデメリットや注意点も存在します。安易に借り換えてしまうと、かえって損をするケースもあるため注意が必要です。

諸経費（事務手数料や登記費用）がかかる

借り換えの最も注意すべきデメリットは、諸経費がかかることです。新規で住宅ローンを組むときと同じように、金融機関への事務手数料や保証料、抵当権の抹消・設定登記にかかる登録免許税や司法書士への報酬などが必要です。

一般的に数十万円の費用がかかるため、利息の削減額がこれらの諸費用を上回るかを事前にしっかりシミュレーションする必要があります。

新たな住宅ローンの審査が必要になる

別の金融機関へ借り換えるため、改めて住宅ローンの審査（事前審査および本審査）を受ける必要があります。過去に現在のローンの返済を滞納したことがある場合や、転職・独立をして勤続年数が短い場合、あるいは収入が下がっている場合は、審査に通らない可能性があります。

また、新たに団体信用生命保険（団信）へ加入するための健康状態の告知も必要です。健康状態に問題がある場合は、団信に加入できず借り換えを断られるケースがあります。

各種手続きに時間と手間がかかる

新しい金融機関の選定から審査申し込み、書類の準備、現在利用している金融機関への一括繰り上げ返済の手続き、新たなローンの契約手続きなど、多くの手間と時間がかかります。

仕事が忙しい人にとっては、平日に金融機関や役所へ足を運ぶ時間を確保することが負担に感じられるかもしれません。

借り換えでメリットが出る人の見極めポイント

住宅ローンの借り換えをする一番の目的は、支払総額を減らしてローンの負担を軽くすることです。ただ、前述のとおり借り換えるときには諸費用が発生します。

この諸費用を仮に50万円と考えると、借り換えによって利息が100万円減らせたとしても、最終的なコストカットは差し引き50万円になります。

一般的に、以下の3つのポイントをすべて満たしていれば、諸費用を支払っても借り換えたときのメリットが大きいとされています。

これらの条件とあまりにかけ離れている場合は、借り換えをしても負担が減らない、あるいは諸費用によりマイナスになる可能性があるため注意が必要です。

金利差が小さくても見直す価値があるケース

上記の3条件はあくまで目安です。借入残高が2,000万円や3,000万円など非常に大きい場合、金利差が0.5％程度でも利息の削減額が諸費用を上回り、メリットが出るケースがあります。

また、「がん保障付き」など、現在のローンより手厚い特約が付いた団体信用生命保険に加入できるなら、金利差による金銭的なメリットが少なくても、万が一への備えという点で借り換える価値があるといえます。

住宅ローンの借り換え手順と必要な期間

借り換えることでトータルコストが下がり、メリットが出ることが分かったら、具体的に借り換えの手続きを進めましょう。一般的な手続きの流れと必要な期間（おおむね1ヶ月から1ヶ月半）について解説します。

1. 借り換え先の金融機関を比較・検討する

まずは、借り換え先の金融機関を探します。このとき、ホームページに大きく表示されている表面上の金利だけで判断せず、事務手数料や保証料を含めた総支払額で比較することが大切です。審査に落ちた場合のロスを防ぐため、複数の金融機関をピックアップしておきましょう。

2. 事前審査（仮審査）と本審査の申し込み

金融機関が決まったら、事前審査を申し込みます。事前審査に通れば、次は本審査に進みます。本審査では、収入証明書（源泉徴収票や住民税決定通知書）、住民票、物件の売買契約書や重要事項説明書など、多くの書類の提出が求められます。事前審査の段階から準備しておくとスムーズです。

3. 現在の金融機関へ一括返済の申し出

新しい金融機関の本審査に通ったら、現在借り入れをしている金融機関に対し、全額を繰り上げ返済（一括返済）する申し出を行います。金融機関によっては、一括返済の手続きに数週間から1ヶ月程度かかることもあるため、本審査通過後は早めに連絡してください。

4. 借り換えの融資実行と一括返済

新しい金融機関と金銭消費貸借契約（ローン契約）を結びます。融資実行日になると、新しい金融機関から口座へ資金が振り込まれ、その資金を使って即座に現在の金融機関へ一括返済を行います。

5. 抵当権の抹消と設定登記

住宅ローンの借り換えでは、現在の金融機関の抵当権を抹消し、新しい金融機関の抵当権を設定する登記が必要です。この手続きは金融機関が指定する司法書士が同日中に行うため、契約者自身が法務局へ行く必要はありませんが、司法書士への報酬が発生します。

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住宅ローンを見直すおすすめのタイミング

住宅ローンの見直しは、どのようなタイミングで行うのが効果的でしょうか。

金利が上昇局面に入ったとき

世の中の金利が金利上昇の初期段階にあるときは、見直しの絶好のタイミングです。LIFULL HOME’S PRESSの2026年6月時点のレポートによれば、日本銀行の政策金利引き上げを背景に、住宅ローン金利も上昇基調が続いています。

参考：LIFULL HOME’S PRESS「利上げや物価上昇の影響は？ 住宅ローン金利の動向と今後の見通し（2026年6月時点）」

https://www.homes.co.jp/cont/press/buy/buy_01991/

今後の金利上昇が不安な方は、変動金利から固定金利へ切り替えることで、返済額が上がってしまうリスクを回避できます。

固定金利特約の期間が終了するとき

「3年固定」や「10年固定」といった期間選択型の固定金利を利用している場合、特約期間が終了すると、自動的に変動金利へ切り替わるか、再度その時点の金利で固定特約を結び直すことになります。

この特約期間が切れるタイミングは、金利が大きく変わる可能性があるため、他の金融機関への借り換えを検討する良い機会です。

収入やライフスタイルに大きな変化があったとき

子どもの進学で教育費が増える、あるいは共働きから単独の収入になるなど、家計の状況が変わった際にも見直しが有効です。借り換えによって毎月の返済額を抑えられれば、生活にゆとりが生まれます。

住宅ローンの見直しでよくある失敗例と対策

借り換えで失敗しないために、よくある落とし穴を知っておきましょう。

諸費用を含めると実は損をしていた

表面的な金利の低さだけを見て飛びつき、事務手数料や保証料が高額であったため、結果的に総支払額が増えてしまったという失敗です。対策として、金融機関が提供するシミュレーションツールを活用し、「諸費用を含めたトータルコスト」で比較することが重要です。

健康状態の悪化で団信に加入できなかった

借り換えの際には団体信用生命保険の再加入が必要ですが、住宅購入時から数年が経過し、健康状態が悪化していると加入を断わられることがあります。持病がある場合は、引受基準緩和型の団信を取り扱っている金融機関を探すか、現在のローンで金利タイプ（変動・固定）の変更ができないか相談してみましょう。

住宅ローン見直しはシミュレーションから始めよう

住宅ローンの見直しによってローンの負担が減る人は多くいます。しかし、金利が下がるからといって必ずしもお得になるとは限らず、諸費用も含めてトータルで負担が軽くなるかどうかを冷静に判断しなければなりません。まずは、ご自身の住宅ローンの残高や残りの期間を確認し、シミュレーションを行うことから始めてみてください。無料で住まいの窓口に相談する住まいの窓口とは住宅ローンについて調べる

【よくある質問(FAQ)】

Q.1 住宅ローンの借り換えにかかる諸費用はいくらくらいですか？

A.1 金融機関への事務手数料や保証料、抵当権の登記にかかる登録免許税や司法書士報酬などで、一般的に数十万円から100万円近い費用がかかるケースがあります。借り換え先のプランによって異なるため、事前に総支払額を比較することが重要です。

Q.2 借り換えの手続きにはどれくらいの期間がかかりますか？

A.2 新しい金融機関探しから事前審査、本審査、そして融資実行と現在の金融機関への一括返済まで、おおむね1ヶ月から1ヶ月半程度の期間がかかります。

Q.3 同じ銀行の中で金利の低いプランに借り換えることはできますか？

A.3 原則として、同じ金融機関の中で別の住宅ローンに借り換えることはできません。金利タイプの変更（変動から固定など）は可能な場合がありますが、基本的には別の銀行や信用金庫へ新たに申し込むことになります。

Q.4 転職したばかりでも住宅ローンの借り換えはできますか？

A.4 借り換え時には新たな審査が必要です。転職や独立直後で勤続年数が短い場合や、収入が不安定と見なされた場合は、審査に通らない可能性があります。

Q.5 健康状態が悪くても借り換えは可能ですか？

A.5 新たな団体信用生命保険（団信）への加入が必要なため、健康状態に問題がある場合は加入を断られることがあります。その場合は引受基準緩和型の団信を検討するか、現在のローンをそのまま継続することになります。