住宅ローンの3つの金利タイプ

 

まず、住宅ローンを借りるうえで覚えておいてほしい「金利」について確認しましょう。

 

住宅ローンの借入金利には3タイプあります。

 

1つ目が「全期間固定型」で、これは借り入れたときの金利が、借りている間を通じて全期間変わらないタイプです。

 

2つ目が「変動型」です。このタイプでは、その時々の金融情勢の変化に伴って半年ごとに金利が見直されます。

 

3つ目が「固定期間選択型」で、これは全期間固定型と変動型の中間のようなタイプです。

 

固定期間選択型では、一定期間（3年、5年、10年など）金利が固定され、その期間が終了した時点で、次は固定期間選択型にするか変動型にするかを選択することになります。

 

フラット35は、これらのタイプのうち「全期間固定型」に相当します。

 

民間の金融機関では、長期にわたって全期間固定金利で住宅ローンを融資する資金の調達が難しいと言われます。

 

それに対してフラット35は、独立行政法人である「住宅金融支援機構」が民間の金融機関から住宅ローンを買い取り証券化するという仕組みになっているため、長期的な資金調達が可能になっているのです。

「フラット35」のメリットや条件は？

 

次にフラット35のメリットはどのようなところにあるのかを、説明していきましょう。

最長で35年間固定金利

 

フラット35は、最長で35年間の全期間固定型。借り入れ時に金利や返済額が決定するので、その後の金融情勢にドキドキする必要もなく、先々の生活設計が立てやすくなります。

保証料・保証人も必要なし

 

通常、住宅ローンを借りる際は、数十万円の保証料がかかりますが、フラット35は保証料無料で利用することができます。また、連帯保証人を立てる必要もありません。

繰り上げ返済の手数料無料

 

繰り上げ返済とは、毎月決められた返済額とは別に、先々返済する元金（実際に借り入れを行った金額のこと）の一部を前倒して返済すること。

 

これを活用することで、元金に対してかかるはずの利息の負担を減らすことができます。繰り上げ返済をする場合は手数料が発生するところもありますが、フラット35ではこれも無料です。

厳しい審査がない

 

一般的な銀行ローンのような厳しい審査がないため、自営業者や派遣社員といった人でも比較的利用しやすくなっています。

 

このようにさまざまなメリットがあるフラット35ですが、利用するためには「申込み時の年齢が満70歳未満であること」、「借入対象となる物件の床面積が、一戸建てなら70m2、マンション等なら30m2以上であり、かつ規定の技術基準に適合していること」などいくつかの条件があります。

 

下記におもな特徴をあげましたので、自分が利用できるかを確認してみましょう。

フラット35の特徴

どこで借りられる？	取り扱い民間金融機関
利用できるのはどんな人？	申込時の年齢が満70歳未満の方（親子リレー返済をご利用の場合は、満70歳以上の方も申込み可）。 日本国籍の方、永住許可を受けている方または特別永住者の方
借りられる物件の条件は？	・住宅の床面積が70m2以上（一戸建て、連続建て及び重ね建て〈※1〉）または30m2以上（マンション等） ・居住性などについて、一定の技術基準に適合する住宅 ・住宅の建設費（土地取得費に対する借入れを希望する場合は、その費用を含みます。）または購入価額が1億円以下（消費税を含みます。）の住宅 ・敷地面積の要件はなし
いくらまで貸してくれる？	100万円以上8,000万円以下（1万円単位）で、建設費〈※2〉 または購入価額（非住宅部分に係るものを除く〈※3〉）以内
年収に対して何％まで借り入れできる？	年収400万円未満は30％以下、年収400万円以上は35％以下
返済期間は？	15年～35年以内（1年単位で設定可） ※60歳以上の場合は10年以上でOK　※80歳までに完済
金利タイプは？	全期間固定金利型　※借入期間（20年以下と21年以上）、融資率（9割以下・9割超）、加入する団体信用生命保険の種類などによって金利が変わる （金利は取り扱い金融機関によっても変わる）
返済方法は？	元利均等毎月返済・元金均等毎月返済。6ヶ月ごとのボーナス払い（借入額の40％以内〔1万円単位〕）も併用可
保証料・保証人は？	不要
団体信用生命保険は？	返済額に保険料が含まれる
火災保険は？	加入が必要
いくらから繰り上げ返済できる？	お客さま向けインターネットサービス「住・My Note」利用の場合は10万円以上、取扱金融機関の窓口利用の場合は100万円以上

※1 連続建て：共同建て（2戸以上の住宅で廊下、階段、広間などを共用する建て方）以外の建て方で、2戸以上の住宅を横に連結する建て方
重ね建て：共同建て以外の建て方で、2戸以上の住宅を上に重ねる建て方
※2 土地取得費に対する借入れを希望する場合は、その費用を含む
※3 店舗、事務所などの非住宅部分に係る建設費または購入価額は借入対象外

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フラット50とは？

 

「フラット35」について紹介してきましたが、そのほかにも、「フラット50」というプランもあります。

 

こちらもフラット35と同様に、全期間固定型の住宅ローンですが、名前の通り最長で50年返済まで可能である点が異なります。

 

ただし借り入れ対象となるのは、耐震性や省エネルギー性などの基準を満たした「長期優良住宅」に認定された住宅に限られます。

 

ただしフラット35に比べて、フラット50は金利が高く設定されており、また取り扱っている金融機関も少ないという点には留意する必要があります。

低金利時代の今。全期間固定型か変動型か？

 

すでに説明した通り、フラット35に代表される全期間固定型の住宅ローンは、景気の変動に左右されることがないため安心感があります。

 

それに対して変動型の場合、情勢によってローン金利も上がったり下がったりするため、支払うべき返済額も増減します。

 

では超低金利時代と言われる現代において、全期間固定型と変動型のどちらを選択するべきなのでしょうか？

 

現状の金利を考えると、低金利の今、固定金利で借りておけば、将来金利が上がっても、返済額に影響することがなく家計の目途がつきやすく安心だというのは確かです。

 

アメリカでの金利上昇の状況もふまえると、フラット35の利用は一考する価値ありと言えるでしょう。

 

ただ、超低金利が20年近く続いているので、結局のところ、変動型で借りたほうがおトクだった、という過去の経緯もあります。

 

したがって、全期間固定型と変動型どちらが良いかというのは一概に決められるものではない、というのが本当のところです。

 

大切なのは、子どもの有無や教育費、働き方（共働きかどうか）など、それぞれのライフスタイルやプランに合わせて選択することではないでしょうか。

 

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