資産運用時に中古物件となる物件を手にするきっかけ

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中古物件を手にするきっかけは

後々資産運用に回そうと思うような物件を所有するきっかけは、
人それぞれですが、大きく分けると主に次の2つのパターンが多いようです。

その1:相続による取得
両親が所有していた物件を相続によって取得するケースです。最近では核家族化が進んでいることもあり、自分が住んでいる場所とはまったく違う場所の中古物件を突然相続するケースもあり、その扱いに困ってしまう人も多いようです。

その2:購入による取得
2つ目は中古物件を購入するケースです。しかし一度購入したものの、別の家を買う必要や希望があり、購入した物件を持て余してしまうという事もあるでしょう。

両者とも経緯は違いますが、現状所有している中古物件を何らかの形で活かしたいという点では同じです。では、具体的にどのような活用法があるのでしょうか。

物件を「売却」する時はリフォームをするべき?査定の前に行っておきたいこととは

日本人は新築物件を好む傾向があると言われているので、中古物件を好んで購入する人は少数派といえるのかもしれません。
しかし一方で、昔ながらの住宅の良さが再認識されたり、中古物件の流通・活用を促進する国の動きが高まっていることもあるため、所有している物件を上手に活用すれば、うまく利益を上げられる可能性があります。

物件の活用方法でまず思い浮かぶ選択肢といえば、「売却」でしょう。
そのまま売却することもできますが、できることならより高く売りたいと思うのは誰しも同じです。
では、どのようにすれば物件を高く売ることができるのでしょうか。
まず、売却は査定を受けることから始まります。査定によって高く売れるかどうか左右されるので、査定を受ける前にハウスクリーニング等、部屋をきれいにしておくのは基本です。

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査定を受ける前にハウスクリーニングやリノベーションを行うと査定額が上がる可能性があります。

また、あまりにも古い住宅の場合は、リノベーションをすると査定額がアップする可能性がありますが、先行投資が必要となるというデメリットも検討する必要があります。
リノベーション目的で物件を探している買い手もいるので、中途半端にリノベーションをすると、かえって買い手がつかなくなることもあるため注意が必要です。もしもリノベーションの費用で悩んだら、リノベーションをするよりもハウスクリーニングを徹底する方が無難でしょう。

物件の売却は、利益を得られるだけではなく、それまで維持・修繕にかかっていたコストの削減も非常に大きなメリットです。しかし、将来的に地価の上昇が予想される場所の場合は、焦って売却すると損をする可能性もあるため、その辺りは慎重に判断する必要があります。

今話題の「民泊」も可能?物件の賃貸活用

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リフォームやDIY可の賃貸物件も人気です。

「売却はしたくはないけど所有する物件で利益を出したい」というのであれば、賃貸に出すという方法があります。しかし、あまりに古い物件はそのままでは借り手が見つからないことも少なくありません。

借り手の付く物件にするために、リノベーションを行うのもひとつの手段ですが、貸し手側の都合や、好みのデザインで施工してしまうと、逆に借りたいと思うお客様の幅を狭めてしまうこともあります。最近では、賃貸でも借り手側が自由にリノベーションできる物件にとても人気があり、スケルトンからリノベーションできる物件や、壁紙・床材など、一部リノベーション可物件、DIY可物件もどんどん増えてきています。こういった、借り手側のニーズに応えることが、売りとなる物件に生まれ変わる可能性もあるのです。

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最近では広く知られた民泊、方法次第では
高い利益も見込めるかもしれません。

長期間の賃貸ではなく、短期間の貸し出しで今注目されているのが、「民泊」です。民泊とは一般の民家に短期間宿泊することで、「Airbnb」という民泊の仲介サイトから一気に火が付きました。一般の賃貸よりも管理の手間がかかるものの、高い利益率を出している物件も多くあるといわれています。民泊では、一般的な住宅から古民家まで、さまざまなタイプの住宅に需要があるため、必要最低限のリフォームでも十分収益をあげられる可能性があるでしょう。

ただし、Airbnbなどの民泊では外国人が宿泊するというケースも多いため、外国語での対応が必要になるという点を考慮する必要があります。また、民泊に関しては「住宅宿泊事業法」という法律が新たに成立しており、今後都道府県への届出が必要となる点にも注意するべきでしょう。

使わない物件を解体して更地にすると固定資産税が上がる

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解体も一つの手ですが、
お金の見積もりはしておきましょう。

長い間誰も住んでいない、または住むには古すぎるなどの理由から、物件を解体して更地にして売るという方法もひとつの選択肢になるでしょう。
住宅の解体費用は、地理的条件や家の構造、廃棄物の処理、地中埋設物の有無などによって変動するようです。また、鉄筋コンクリート造の住宅の場合は、木造住宅よりも高くなる傾向があります。いずれにせよ、事前に見積もりをとってもらう必要があるでしょう。

物件を解体して更地にした上で売却する場合の注意点は、「税金が上がる」というデメリットがあることです。建物を解体して更地にした場合、建物が残っている時と比較すると、およそ6倍もの固定資産税がかかってしまいます。これは、土地に建物がある場合に適用される「軽減措置」がなくなってしまうからです。更地にしてからすぐに土地の買い手が現れるのなら良いのですが、買い手が見つからない状況が続くと、固定資産税が膨れ上がってしまうリスクがありますので注意しましょう。

中古物件の資産運用は選択肢が多い

中古物件は大きく分けて売る、貸し出す、または更地にして土地を売却するという3つの活用方法があります。いずれの方法もメリットとデメリットがあり、受けられる利益に差が出ます。お持ちの物件や、これから購入しようと検討中の物件をこれらの方法で活用する場合は、立地条件や構造などに合わせて検討すると良いでしょう。

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