変動金利型は、政策金利の動きに注目

 

住宅ローン金利には、大きく分けて「変動金利型」、「固定金利型」、「固定金利選択型」の３つのタイプがあり、金利が決まる仕組みは異なります。

 

変動型の金利は、「短期プライムレート（短プラ）」という金利がベースとなって決められます。

 

短プラとは、金融機関が優良企業へ短期間（１年未満）の資金貸出を行う際の元となっている金利のこと。この短プラは政策金利に影響を受けて決定されます。

 

つまり住宅ローンの変動金利型は、政策金利→短期プライムレート→変動金利という流れで決まるということ。

 

通常、景気の上昇局面では政策金利を上げ、景気低迷時には政策金利を下げるため、現在のように、変動金利が3％を切るという状況が続いているのです。

 

物件を探す 注文住宅カタログを探す 無料で住まいの窓口に相談する

固定金利は、国債の需給関係で決まる

 

一方、固定金利型や期間10年以上の固定金利選択型の場合は、「10年もの国債」の利回り（いわゆる長期金利）が指標とされています。

 

国債は国が発行する債券で、新規に発行される際に決められた利回りによって、住宅ローンの金利が左右されます。

 

国債の利回りは、市場での需給関係に影響を受け、国債の需要が高まれば（債券価格は上昇）利回りは低くても買い手がつきますが、需要が低ければ（債券価格は下落）利回りを高くしないと買い手が現れない、となるのです。

 

つまり住宅ローンの長期の固定金利は、国債の需給関係で金利が動くということです。

 

ただし、最終的に金利を決めるのは金融機関であるため、住宅ローンの貸出競争のような現状では、金融機関の住宅ローンに対する方針によって金利設定がされるのです。

今後の金利推移は、何に注目すればいい？

 

2006年に日銀の「量的緩和政策」が解除されたことにより、住宅ローン金利はいったん上昇しましたが、その後の金利を見ると、10年前の水準に戻ったあと、ほぼ横ばいの状態が続いています。（グラフ参照）

 

ただ、バブル期を除いても過去30年間の変動金利の平均は約4％と言われており、長い住宅ローン返済の間には、金利上昇の局面がでてくる可能性は否定できません。

 

しかし、住宅ローン金利の上昇は、住宅の買い控えを引き起こし、日本経済の景気回復に水を差すことになりかねないため、急激な金利上昇は当面控えられるのではとの見方もあります。

 

このまま低水準で20年、30年と続くことは考えにくいものの、金融政策の動きや金利決定の仕組みを理解して、今後の金利動向に注目することが重要です。

 

■住宅ローン金利の推移（2001年4月～2012年12月。出典：三井住友銀行）

 

住宅ローン金利の推移

マンションを探す 一戸建てを探す 注文住宅カタログを探す 無料で住まいの窓口に相談する