家賃値上げに「法的な上限」はある？ 1万～2万円アップの妥当性

家賃の値上げ通知を受け取ったとき、「こんな大幅な値上げは法律的に許されるのか」と疑問に思う方も多いでしょう。

結論：値上げ幅に「法的な上限」はない

残念ながら、借地借家法などの法律には「家賃値上げは〇〇円まで」「〇%までしか上げられない」という明確な上限規定は存在しません。

そのため、貸主（大家さんや管理会社）は理論上、自由に希望する金額を提示できます。つまり、1万円でも2万円でも、あるいはそれ以上の値上げを要求すること自体は、法律違反にはなりません。

ただし、借地借家法第三十二条には、以下の記載があります。

つまり、どんな金額でも自動的に認められるわけではなく、「周辺相場との比較」が重要な判断基準になるということです。

貸主が一方的に金額を決められるからといって、借主がそれに必ず従う必要はありません。

重要なのは「金額」よりも「周辺相場との一致」

家賃値上げの妥当性を判断する際、重要なのは「提示された金額が周辺相場と比べて適正かどうか」という点です。

過去の裁判例を見ると、「近隣の同等の物件と比べて、現在の家賃が不当に安いかどうか」が判断基準になっているケースが多く見られます。

金額の大きさだけを見て「高すぎる」と感じても、周辺相場を調べてみると実は妥当だったというケースもあります。

更新時の「1.05倍（5%）」～「1.1倍（10%）」はあり得る？

家賃の値上げを評価する際は、金額だけでなく「上昇率」で見ることも重要です。

一般的に、消費者物価指数（物価全体の変動を示す指標）の変動や、固定資産税の増加などを考慮すると、数%程度の値上げは許容範囲とされることが多い傾向にあります。

自分のケースが何パーセントの上昇に該当するのかを計算し、その数字を交渉材料として活用しましょう。

提示額が高すぎるか判断する「相場」の調べ方

値上げ額の妥当性を判断するには、客観的なデータに基づいて周辺相場を調べることが不可欠です。ここでは、誰でも実践できる相場の調査方法を3つ解説します。

1. まずは家賃に対する「上昇率（%）」を計算する

値上げ通知を受け取ったら、まずは冷静に「上昇率」を計算してみましょう。同じ1万円の値上げでも、元の家賃によって意味合いが大きく変わってきます。

計算式は、以下のとおりです。

具体例で見てみましょう。

このように、元の家賃に対して何パーセントの上昇になるかを把握することで、交渉の方針が見えてきます。

10%を超える値上げは一般的に高額と判断できるため、交渉できる可能性が高まります。逆に5%程度であれば、周辺相場次第では受け入れざるを得ないケースもあるでしょう。

2. LIFULL HOME’Sの「家賃相場」ページを活用する

客観的なデータを知るために、不動産情報ポータルサイトの相場情報を活用しましょう。

LIFULL HOME’Sの「家賃相場」ページでは、駅や市区町村ごとの平均家賃相場を無料で調べられます。

現在の家賃が相場よりすでに高い状態で、さらに値上げを要求されているなら、交渉の余地はあるでしょう。

逆に現在の家賃が相場より安く、値上げ後でも相場内に収まるなら、今回の値上げは妥当と判断するのが合理的な選択といえるでしょう。

3. 近隣の「募集家賃」と比較してデータを集める

より具体的で決定的な証拠を集めるには、実際に募集されている物件情報を調査しましょう。

LIFULL HOME’Sなどの不動産情報ポータルサイトで、以下のように条件が近い物件を検索します。

この条件で検索した物件の募集家賃を、リストアップしてみましょう。もし同様の物件が自分に提示された新家賃よりも安く募集されていたら、交渉材料になります。

集めたデータはスクリーンショットを撮るか、URLと金額をメモして保存しておきましょう。

注意点：URLの保存だけでは不十分？

不動産情報ポータルサイトの募集情報は、入居者が決まるとすぐに掲載終了となり、ページが見られなくなってしまいます。交渉の段階で「リンク切れ」になっていては証拠になりません。

そのため、必ず「スクリーンショット」を撮るか、ページ全体を「PDF保存」して、画像データとして証拠を残しておくことが重要です。URLはあくまで補助的なものと考えましょう。

データを使った大家さんへの伝え方と交渉ステップ

相場データを集めたら、次は実際に交渉を行います。感情的にならず、データに基づいて冷静に交渉することが大切です。具体的な伝え方と交渉のステップを解説します。

感情論ではなく「客観的なデータ」を見せる

「高すぎて払えません」「生活が苦しくなります」といった感情的な訴えだけでは、管理会社や大家さんを説得することは難しいでしょう。

貸主側も事業として物件を運営しているため、借主の経済状況だけを理由に値上げを取り下げることは基本的にありません。

効果的なのは、以下のような客観的なデータを提示して「この値上げは市場相場から見て不当である」と論理的に説明することです。

「周辺の類似物件は〇〇円で募集されています。今回の+2万円という提示額は相場から乖離しています」などのようにデータを提示する方が、管理会社や大家さんを説得しやすくなります。

交渉例文：相場との乖離を指摘する場合

具体的な交渉の例文を紹介します。状況に応じてカスタマイズしてご活用ください。

【メール・書面での交渉例文】

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妥協点を探る：全額拒否ではなく「減額」を狙う

交渉の目標は、必ずしも「値上げを完全にゼロにする」ことではありません。実際には、全額拒否で突き通そうとすると、交渉が決裂してしまうリスクもあります。

現実的な落としどころとして、「減額」を目指すのも賢い選択肢です。

たとえば、以下のように妥協案を提示してみましょう。

このように、相手の主張を完全に否定するのではなく、「一部は理解できるが、全額は受け入れられない」という姿勢を示します。

周辺相場が実際に上昇傾向にある場合は、ある程度の値上げ自体は避けられないこともあります。

その場合「では、相場上昇分の範囲内で納得できる金額で合意する」という着地点を探ることで、双方が納得できる結果になる可能性が高まるでしょう。

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【ケース別】都市部の傾向や生活保護受給者の対応

家賃値上げは、住んでいる地域や個人の状況によって対応が変わってきます。ここでは、都市部にお住まいの方と生活保護を受給されている方向けに、注意点を解説します。

東京・大阪などは上昇傾向（LIFULL HOME’Sデータより）

「LIFULL HOME’Sマーケットレポート 2025年総括版」によると、首都圏のシングル向き掲載賃料は前年同月比+24.8%、ファミリー向きも+14.0%と、記録的な上昇を見せています。

特に東京23区や大阪市などの都市部では「周りの賃料も上がっている」という事実があるため、ある程度の家賃値上げはやむを得ないケースもあることを理解しておく必要があります。

ただし「周辺相場が上がっている」という事実があったとしても、それはあくまで平均の話です。必ず「借りている物件の現在の家賃が相場より安いのか」を確認しましょう。

生活保護受給者は「住宅扶助」の上限に注意

生活保護を受給している場合、家賃は「住宅扶助」として支給されていますが、この金額には地域ごとに上限額（基準額）が定められています。

たとえば、東京都区部の単身世帯であれば月5万3,700円（2026年時点）、大阪市であれば月4万円といった具合に、自治体ごとに異なります。

そのため、生活保護を受給している方は、値上げ通知を受け取っても、自己判断で合意の返事をしてはいけません。必ず担当のケースワーカーに相談し、役所の指示を仰ぐことが最優先です。

上限を超える場合はすぐにケースワーカーへ相談

値上げ通知が来たら、すぐに担当のケースワーカーに報告してください。

役所から「転居指導（家賃が安いところへ引っ越す指示）」が出るか、あるいは役所から管理会社へ「規定により応じられない」と説明してもらえる場合があります。

「どうしても今の物件に住み続けたいから」と合意してしまうと、生活費が足りなくなり、結局生活が成り立たなくなる可能性があります。

決して独断でサインせず、必ずケースワーカーと相談しながら進めてください。

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まとめ

家賃1万円～2万円の値上げには法的な制限こそありませんが、周辺相場とかけ離れている場合は拒否・減額交渉が可能です。

まずはLIFULL HOME’Sなどで近隣の家賃データを集め、客観的な数字を基にして交渉に臨みましょう。