そもそも仲介手数料とは何か？

仲介手数料という言葉は知っていても、一体何のために支払うのか、いくらくらい支払うべきなのか、詳しくは知らないという方も多いでしょう。

 

簡単に言うと、賃貸借契約における仲介手数料とは賃貸の仲介をしてくれた不動産会社に支払う手数料のことです。

不動産会社は貸主と借主の間に入って物件の紹介をしたり、契約時の事務手続きなど、不動産取引に関わる業務を行います。そしてこれらの仕事に対する報酬として手数料を受け取ります。

 

仲介手数料は契約の成立時に支払われる成功報酬です。そのため不動産会社にいくら物件を紹介してもらっても、契約が成立するまで支払いは発生しません。

 

なお、個人間の賃貸借契約では、仲介が行われない直接取引のため仲介手数料は発生しません。その場合は契約書の作成などの事務手続きもすべて個人で行うことになります。

仲介手数料は通常誰がどの程度支払うのか？

 

不動産会社が受け取る手数料だから、不動産会社が自由に仲介手数料の金額を決められるのかというと、そうではありません。

不動産の取引については宅地建物取引業法という法律で細かい規則が決められています。

 

不動産会社の報酬については、宅地建物取引業法第四十六条に「受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる」と記載されています。

 

そして国土交通省の法令を見てみると、

「宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額の合計額は、当該宅地又は 建物の借賃の1月分の1.1倍に相当する金額以内とする」と書かれています。

 

つまり借主、貸主の両方から受け取ることのできる報酬の合計額は最大でも「家賃の1ヶ月分の1.1倍以内（1ヶ月分＋消費税10%）」ということです。

 

ただし、長期にわたる空き家物件の場合は、2024年7月1日に施行された「長期の空家等の媒介特例」の適用により、仲介手数料の上限は「家賃の1ヶ月分の2.2倍以内（2ヶ月分＋消費税10％）」となります。ただ、上乗せ分は貸主への請求分に限られるので借主への影響はありません。

 

したがって、借主が支払う仲介手数利用の上限は「家賃の1ヶ月分の1.1倍以内（1ヶ月分＋消費税10%）」のままで変わりありません。

 

出典：国土交通省ホームページ

（http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bt_000266.html）

 

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仲介手数料に消費税はかかる

仲介手数料には消費税がかかります。なぜかというと、消費税の課税の対象の「事業者が事業として対価を得て行うサービス」に該当するためです。

 

ちなみに家賃や敷金、礼金は仲介手数料とは性質が違うため消費税はかかりません。仲介手数料は家賃の1ヶ月分と記載があるのに、請求書の家賃と仲介手数料の金額が違うのはこのためです。

仲介手数料を安くできる？

法律では仲介手数料の上限は、原則として家賃の1ヶ月＋消費税までと決まっていますが、下限は定められていません。不動産会社や物件によって、半月分や無料などと仲介手数料が違うこともあります。そのため、仲介手数料の値段を相談してみることも可能です。

 

ただし応じてくれるかは大家さんや不動産会社次第です。無理に値下げ交渉をするのはおすすめできません。

 

不動産会社は家探しのサポートや、契約上の書類の準備や手続きなどを行ってくれます。その報酬として得るのが仲介手数料です。また、仮に定時している手数料のまま借りたい人が見つかった場合、断られてしまう可能性もあります。

 

仲介手数料以外にも、敷金、礼金などが初期費用に含まれます。他の費用も含めてトータルで初期費用を抑える方法がないか検討してみるとよいでしょう。

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初期費用を抑える方法は？

初期費用を抑える方法として、敷金・礼金0円の物件を選ぶ、フリーレント物件を選ぶなどがあります。ひとつずつ確認していきましょう。

 

敷金・礼金0円の物件を選ぶ

敷金・礼金0円の物件の場合があります。敷金は退去時に部屋の原状回復（賃貸住宅を退去する際、入居時の状態に部屋を戻すこと）分を差し引いた金額が返金されます。礼金は大家さんへのお礼として支払われ、退去時には戻ってきません。

敷金がない場合は原状回復にかかった修繕費実費を退去時に払わなくてはいけません。そのほか敷金の代わりに「クリーニング代」などとして入居時に支払うケースもあります。

フリーレント物件

フリーレント物件は一定期間の家賃が無料になる物件のことで、間接的に初期費用を減らすことができます。ただし注意すべき点として、フリーレント物件の多くは「短期違約金」の設定がある場合が多いようです。たとえば半年以内や1年以内に解約退去してしまった場合は家賃の1ヶ月分の違約金が発生することがあります。

まとめ

住まい探しのなかで意外とかかるのが仲介手数料を含む初期費用です。何げなく目にしている言葉でも、不動産取引にはひとつずつ細かくルールが決まっており、複雑なものです。

 

新生活にはただでさえお金がたくさんかかります。今回紹介したコツを、ぜひ住まい探しに役立ててくださいね。

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