“専有面積”とは?

アパート・マンションの空間は、その住戸の住民のみが利用する“専用部分”と、その建物の住民すべてが利用できる“共用部分”に分けられます。それなら“専有面積”は「その専用部分の面積?」と思われますが、実は違います。

基本的に専有面積は、その住戸の住民のみが利用できるスペースを指します。寝室やキッチンはもちろんのこと、もともとの設備になっているクローゼットや下駄箱などの収納もカウントされます。

しかし、専有面積にはバルコニーのように、住民のみが利用する部分でもカウントされないものもあります。さらにその面積の計測方法も複数あり、専門家でも判断が難しい部分です。

専有面積にカウントされないものとは?

間取り図

バルコニー
その住戸の住民しか利用できないバルコニーですが、専有面積は基本的に“屋内スペース”をカウントしたものなので、バルコニーは専有面積には入りません。

そもそもバルコニーは、規約上は“共用部分”で、それを専用利用しているだけのものです。災害時は他の住戸からの避難経路にもなるので、共用部分扱いとなっています。

玄関ポーチ
共用通路から玄関扉に至る通路の“玄関ポーチ”も専有面積に入りません。その住戸に行く人しか使わない通路ですが、もともと屋外であり、さらに共用通路から誰でも入ることができることもあり、専有面積には入りません。


ロフト
天井裏スペースを有効利用したような“ロフト”スペースも、住戸内の屋内でありながら、専有面積にカウントされません。

ただし、ロフトの広さがロフト以外の専有面積の半分未満で、ロフトの天井高が1.4m以下という条件があります。通常のアパート・マンションだと、ロフト部分を面積カウントしないように、広さも天井高もこの条件内に収めています。

つまり、ロフトがある住戸はその部分を専有面積にカウントしていないので、表記された専有面積以上の広さがあるということになります。

ロフト


床下収納
キッチンなどの床下にある収納スペースも、専有面積にカウントされません。考え方はロフトと同じで、専有面積の半分未満の広さならカウントされません。

ただし、1つの住戸にロフトと床下収納がある場合、その2つを合算した広さが専有面積の半分以上になるとカウントされます。


メーターボックス(MB)や配管スペース(PS)
玄関ポーチの脇にある、電気や水道のメーターや配管を収納する“メーターボックス(MB)”も専有面積には入りません。

屋内空間でその住戸の人しか利用しない空間ですが、電気会社や水道会社の人がメンテナンスで入ることができるため、共用部分扱いになり専有面積にカウントされません。

また住戸内の“配管スペース(PS)”も専有面積には入りません。配管が通るだけの空間で部屋ではないためです。

専有面積の算出方法は“壁芯面積”

不動産情報などで目にする面積は、壁芯や柱芯から算出した“壁芯面積”と呼ばれるものです。壁や柱の中心線から面積を算出したもので、壁が厚ければ厚いほど実際に使える面積は狭くなります。

また、柱があって空間として利用できなくても面積にカウントされています。専有面積もこの“壁芯面積”で算出されており、同じ専有面積でも柱形が大きく出ている住戸は狭く感じることでしょう。

一方で、算出方法が”内法面積”と呼ばれるものの場合、壁の内側の面積が計算されています。

また同じ専有面積でも、コンクリート造と木造とでは、壁が薄くて柱が小さい木造の方が実際は広くなります。

壁芯と内心

間取り図の面積での“畳/帖”表記は曖昧

間取り図の中に“6畳”ないし“6帖”と面積表記しているものも多いですが、数値は曖昧です。

そもそも“タタミ”1つをとっても京間と中京間、江戸間、公団間の4種類があり、大きさもまちまち。

・京 間:955mm × 1,910mm
・中京間:910mm × 1,820mm
・江戸間:880mm × 1,760mm
・公団間:850mm × 1,700mm


しかも、面積は壁芯でカウントしていますので、面積で“6畳”と表記されていてもタタミ6畳分の広さがないことがあります。

間取り図の面積では、“畳/帖”表記よりも、“m2”の数値表記を重視して物件情報をチェックしましょう。

一人暮らしで専有面積はどのくらいあればいい?

住まい探しで間取り図とともに気になる専有面積。一人暮らしだとどのぐらいの広さがあれば良いのか、なかなか判断しにくいものがあります。

同じ専有面積でも間取りや形状によって広さはまちまちですが、平均的には以下のような専有面積の傾向です。



・専有面積15~20m2(1R / 1K)

間取り図

専有面積が15~20m2の場合、間取りはワンルームか1Kが多いです。この間取りは部屋が1つあるだけで、ダイニングやリビングはありません。

また水回りもバスとトイレ、洗面台が1つになった“3点ユニット”と呼ばれる設備となります。トイレが別の場合は、その分部屋が狭くなるので注意しましょう。

この間取りサイズは、一人暮らしで家賃を安く抑えたい人におすすめです。

・専有面積25m2前後(1K / 1DK)
間取り図

専有面積が25m2前後になると、キッチンが部屋として独立した1Kや1DKの間取りとなります。

またバスとトイレ、洗面台が別々に設けられ、水回りが充実しているのが特徴です。一人暮らしの平均的な間取りサイズで、住まいにこだわりがある人におすすめです。



・専有面積30m2前後(1DK / 1LDK)
間取り図
専有面積が30m2になると、寝室が独立して設けられている1DKや1LDKの間取りとなります。

リビング・ダイニングと寝室が別の部屋になるので、一人暮らしだけではなく、カップルやDINKSにも使い勝手が良い間取りサイズです。

一人暮らしでも寝室とリビング・ダイニングを別に欲しい方や、将来的にご結婚や同居をお考えの方におすすめです。

ただし、同じ専有面積でも柱形が出ていると実際は狭く感じますし、細長い間取りで廊下が長いと面積効率が悪く狭く感じる場合もあります。専有面積はあくまで“指標”であり、実際の広さとは異なりますので注意しましょう。

最近注目の3畳一間の“極狭物件”とは?

間取り図

専有面積は広ければ広いほど快適そうに感じますが、実は最近、その逆の専有面積が極めて狭い“極狭物件”が注目されています。

一人暮らしの平均的な住まいの専有面積は、平均だと“25m2前後”になりますが、この極狭物件の平均的な専有面積は、なんと“10m2前後”。“3畳物件”とも呼ばれています。

この3畳物件には、専有面積にカウントされないロフト付きものが多く、実際の広さはその1.5倍の“15m2前後”。それでも一人暮らしの標準的な専有面積より狭いですが、募集開始とともに満室になってしまうほど人気です。

その理由は、住まいに広さよりも効率を優先する人が増え、住まいへの価値観の変化があります。また、極狭物件は狭い土地でも建設可能なので、駅近などの好立地の物件が多いのも人気の理由です。一人暮らしをお考えの方は、この極狭物件にも注目しましょう。

同じ専有面積でも間取り次第で広さは変わる

内見

同じ専有面積でも大きな「柱形」がある間取りは、柱の分だけ実際の部屋は狭いので注意しましょう。逆にロフトや床下収納がある物件は、その部分が専有面積にカウントされないので、数値以上に広いです。バルコニーも面積カウントされないので、広いバルコニーがある間取りはお得かもしれません。

住まい探しの際は、専有面積の数値だけではなく、面積カウントされない部分の有無も含めて、間取りをチェックすることがおすすめです。

まとめ

・専有面積とはその住戸の住民だけが利用できる“室内空間”が基本
・専有面積にカウントされないものは代表的なもので、バルコニー、玄関ポーチ、ロフト、床下収納、メーターボックス、配管スペース
・専有面積は“壁芯面積”で算出されるので、同じ面積でも厚い壁や大きな柱があると狭くなる
・間取り図の“畳/帖”表記は曖昧なので、“m2”の数値表記を参照
・専有面積10m2前後の“極狭物件”が人気

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