ていねいに点検・メンテナンスされていても、
中古住宅の評価には基本的に影響がないとされている

 

現在、わが国の中古住宅市場では、コラムVol.4「お宝中古住宅」をどうやって見つけるか？でも述べたように、建物の品質や性能、劣化の度合いなどが売買価格（査定価格）に反映されることは基本的にありません。

 

中古住宅の査定では「10年で半値、25年程度でほぼゼロ」がこれまでは一般的で、どの業者さんで建てても、どんな素材が使われていても、ていねいに点検・メンテナンスされている住宅も、その評価には基本的に影響がない、査定価格には大差がないということになっています。ところがこのような中古住宅査定・価格評価をしているのは、先進国では日本だけ。

 

なぜこのようなことになっているのか。その理由にはさまざまなことが言われています。
「日本の住宅は木と紙で造られている、海外の住宅は石造りが多いから」
「木造住宅は弱いから」「日本は地震国だから」など。

 

ところが、実際にはたとえ木造住宅であっても、きちんと設計・工事が行われ、入居後の定期的な点検と適度なメンテナンス・修繕を怠らなければ、最低でも100年はもちます。日本の設計・建築の技術は世界一と言っていいレベルです。

 

事実、ホームインスペクション（住宅診断・住宅検査）の場面で私たちは、中古住宅の品質のばらつきに日々直面しています。

 

不動産には土地と建物がありますが、そのうち「土地」があまりにも力を持ちすぎたことにも原因があります。建物の価値がゼロになっても、それを補って余りある、高度成長期の地価上昇の中で、建物の寿命や価値の維持について取り組むことを、国も業界も金融機関もずっとしてこなかったのが実情です。

 

とはいえ、今後中古住宅それぞれの個別要因によってその価値に大きく差がつくことはほぼ自明。キーワードは「耐久性」「メンテナンス性」「可変性」「省エネ性」そして「立地」。大きくはこの5つの要素がそろったときに初めて住宅の資産性が評価されることとなり、住宅を買ったことがまさに貯蓄になると同等の資産効果を持つことができることになります。

 

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コンテンツ提供：株式会社さくら事務所

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