どんな暮らしをしたいのかイメージし、優先順位をつける

具体的な条件を決める前に、まずは「どんな暮らしをしたいのか」ということについて想いをはせてみましょう。ご家族がいらっしゃる方は家族間で意見交換をしてみてください。お互いに「そんなことを考えていたのか」と意外な発見があったりします。

 

「海のそばに住みたい」「○○のキッチンを使いたい」「あの家具を置きたい」「自分の書斎がほしい」「天井の高いところに住みたい」など、あくまでもイメージでかまいませんので、夢や要望をどんどん出していきます。この段階ではあまり現実的な制約を設けず、実現したいことを書き出していく感じでOKですが、全ての要望を実現できるわけではありませんので、あとで必然的に「優先順位」をつけることになります。簡単にいえば「何を残して、何を捨てるか」ということ。

 

どんな暮らしをしたいのかイメージし、優先順位をつけるというこの作業は、限りある予算のなかで、納得のいく住まいにするために欠かせない作業。まだ目の前に現れていない、自分たちの物件についておおよそのイメージをつけて行きます。

 

例えば「どんなところに住みたいのか」。つまり「立地」は必ず検討項目に上がるでしょう。このとき、親や親族に近いところに住みたい、職場の近くがいいなど、個別の要望がある場合には必然的にそれを大事にすることになると思いますし、資産価値が落ちないことを大事にするなら、立地や建物について資産性の観点から吟味をする必要がありますね。

 

どんな暮らしをしたいのかイメージしましょう

エリア選びの常識が変わる

ところで「立地が大事」といえば、これまでは「都心からの距離」や「駅までの距離」など、比較的単純で合理的なものでした。ところがこのような概念も将来は根本的に変化するであろうと言われていることに留意しておく必要があります。

 

例えば、比較的似たような条件の立地で今は価格が同じような2つの地域がある場合でも、数十年後には大きな差が付いている可能性が高い、ということです。というのも、人口減少や少子化・高齢化が本格的に始まることによって「人口密度の低下」が本格的に始まる局面では、「人口が局部に集中する」という現象が起きることが分かっているためです。

 

そもそもこれまでのような、都心部を中心として拡散する都市政策はもはや持続不可能であり、今後は「都市整備をしっかり行って人を集める地域」と「そうでない地域」に色分けを行うという作業があちこちで行われることになります。言いかえれば「人と金が集まる地域」と「そうでない地域」に分化が起きるわけです。もちろんそのコンセプトや時期については地方分権の進展度合いや、自治体の意思もあいまって、各地域に相当の温度差が出ることになるでしょう。

 

これまで言われてきた、「立地が大事」という概念も、長期的な国内・海外の変化に伴い、その意味が再定義されようとしていることを踏まえておきましょう。

 

「立地が大事」という概念も、その意味が再定義されようとしていることを踏まえておきましょう

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「税制・住宅ローン優遇」「補助金」を見逃すな！

戦後から高度経済成長を遂げる中で、日本の住宅政策は「新築住宅」を中心としたものでした。ところが住宅数が圧倒的に世帯数を上回る中で、国の住宅政策は大きく転換しています。簡単にいうと「中古住宅市場の整備」です。具体的には「建物の寿命を延ばす」「資産価値を維持する」などが挙げられ、ここでのキーワードは「耐震」「省エネ」ということになります。

 

例えば耐震性の高い住宅について税制や住宅ローンについて優遇することで、こういった住宅の価値を維持し、耐震性に課題のある住宅の資産価値が下がる方向に誘導するということです。

 

また、実はもう既に行われてきたのですが、補助事業などを通じて、耐震・省エネ性の高い住宅に補助金を出すなどの動きが、今後も継続されるでしょう。国土交通省などが打ち出す住宅政策、そのアウトプットそして「税制・住宅ローン優遇」「補助金」などの動向を見逃さないようにしましょう。

 

※国土交通省 住宅・建築
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/index.html

 

 

「税制・住宅ローン優遇」「補助金」などの動向を見逃さないようにしましょう。

地震がきても大丈夫？耐震性を確認しよう

東日本大震災は、建物の「耐震性能」について、購入者が強く意識をするきっかけとなりました。東京大学地震研究所がまとめた試算（2012年1月報道時点）では、マグニチュード7クラスの首都直下地震が、今後4年以内におよそ70％の確率で発生するとのこと。

 

建物の耐震性について、全国一律の基準が設けられたのは1950年にできた建築基準法から。それ以降、大地震の経験などをふまえ、耐震基準はより強化されてきました。

 

なかでも最も大きな見直しとなったのが、1981年「新耐震設計基準」の導入です。1995年の阪神・淡路大震災では、ビルやマンションなどのRC（鉄筋コンクリート）構造の建築時期が、この「新耐震設計基準」の前なのか後なのかで、建物被害に大きな差が出たと言われています。
基本的に「新耐震設計基準」を満たしていれば、人命を損なうような倒壊は防げるとされています。

 

マンションの場合、まずはこの「新耐震設計基準」を満たしているかどうかが重要になります。建築確認申請の日付が、「1981年6月1日以降」かどうかを確認してみましょう。ポイントは、建物が竣工した日付ではなく、あくまでも建築確認申請の日付を見ることです。

 

木造軸組工法（在来工法）については、具体的な施工方法などにあいまいな点があり、阪神・淡路大震災以降、研究が進められました。その結果、2000年に木造軸組工法の耐震性に関する箇所が大幅に法改正されました。それまでの基準と2000年の基準の主な違いは3点あります。

• 新築時の地盤調査が事実上、義務化
• 壁の配置のバランスについて、バランス計算が義務化
• 柱や筋交いなど、金物の使用箇所や使用方法が明確化

このことで、かつて木造軸組工法にありがちだった、扉や窓など開口部の割合が多い建物は、建築基準法をクリアしにくくなりました。木造住宅の場合、この2000年基準がベースになるため、1981年以降の住宅であっても壁量計算や耐震診断が必要です。また2000年以降の建物であっても、設計者や施工業者が法改正を知らずに以前の基準で建てられているものもあるので、注意しておきましょう。
ただし、なかにはこれらの日付以前の物件であっても、現行の耐震基準を満たしているものもあります。

 

耐震性能を確認しましょう

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震災で変わる立地選び「地盤」や「地質」は大丈夫？

東日本大震災以降、地盤や地質についてその重要性がクローズアップされるようになりました。現時点では、地盤や地質について、不動産売買契約を行う前の重要事項説明の段階で説明義務もなく、基本的に地価にも反映されていませんので、自分自身である程度調べておく必要があります。
先の震災では、湾岸沿いの埋立地ではない内陸部であっても、地盤沈下や土地の液状化が確認されていますので、よく調べておきたいものです。

 

「ジオダス」では、過去に行われた地盤調査結果を見ることができ、周辺地盤の傾向がわかります。「地盤のゆれやすさマップ」では文字通り、地盤のゆれやすさについて地域の傾向がわかります。
また、各地域の図書館などには古地図（こちず・ふるちず）が置いてあります。これらを確認すると、以前は沼だった、畑として使われていたなど、その土地がかつてどのように使われていたのかがわかります。
地名でも一定の判断がつく場合があります。地名の一部に「沼」「池」「窪」などの文字が使われている場合、その周辺はかつて文字通り沼や池だった可能性があります。ただし、地名変更していることもありますので注意が必要です。

 

（参考）
※地形で見る軟弱地盤マップ：無料版（ジオダス：民間企業による地盤調査結果が落とし込まれたもの）
http://www.jiban.co.jp/geodas/guest/index.asp

 

※地盤のゆれやすさマップ（内閣府：各種調査結果を統合して作成された、表層地盤のゆれやすさ全国マップ）
http://www.bousai.go.jp/oshirase/h17/yureyasusa/

 

「地盤」や「地質」は大丈夫？

土地の「高低差」に注意

土地の高低差は、2つの視点に留意する必要があります。ひとつは、絶対的な高さである「標高」。津波や洪水などの際に被災する可能性があります。
もうひとつは「相対的な高さ」。これは、周辺の土地と比べてどうかということです。たとえば、ゲリラ豪雨などの短時間に集中的な雨が降った場合には、雨水の排水管の排水処理能力が追いつかず、洪水となる可能性があります。東京圏の場合、時間あたりの排水処理能力は50-60ミリ程度を想定している自治体が多いのですが、ゲリラ豪雨は雨量が100～120ミリとなりますので、処理能力をはるかに上回っています。

周辺地域でもっとも土地が低いところに雨水が集中し、冠水する可能性があることに留意が必要です。過去にどのような浸水があったかについては必ず調べておきましょう。「国土交通省ハザードマップポータルサイト」では、基礎自治体ごとの浸水履歴を見ることができますし、市区町村役場に行けば履歴を見せてもらえます。

 

※ハザードマップポータルサイト（国土交通省：洪水・内水・高潮・津波・土砂災害・火山・土地高低差・防災危険度など）
http://disapotal.gsi.go.jp/

 

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コンテンツ提供：株式会社さくら事務所

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