リノベーション会社の探し方

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リノベーション会社を探す時は、複数の会社を検討しましょう

まずは、ネットや雑誌を見て、いいなと思ったリノベーション会社を探してアプローチするのが一般的ですが、原則として「複数の会社にあたってみる」ことをおすすめします。複数の会社にあたってみることで、各リノベーション会社の応対や、できることできないこと、自分達との相性などについて比較ができるからです。

リノベーション住宅推進協議会では、これまで定義があいまいだった「リノベーション」に統一基準を定めました。また、一定の品質確保と情報開示、保証を義務付け、基準を満たした物件は「優良リノベーション住宅」として適合報告書が発行されます。ただし現時点では、本基準はあくまで任意であり、全ての会員企業、全ての物件について適合証明書が発行されるわけではないことには留意が必要です。

※一般社団法人 リノベーション推進協議会
http://www.renovation.or.jp/

中古+リノベーションのローンは「過渡期」

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日頃から情報収集しましょう

新築住宅を買う場合、「住宅ローン」は「物件価格に対して金利○%」と単純明快です。しかし、「中古住宅+リノベーション」の場合はまだ、そう簡単ではありません。

リノベーション費用については、住宅ローンとは別途でローンを組むか、自己資金で用意せざるを得ないケースが一般的。なかには、金融機関と提携したり、独自の融資スキームを創設するなどして、新築住宅を買うときと同様に住宅ローンを借りられるケースもありますが、リノベーション費用について別途でローンを組む場合には、一般的にその期間は短く、金利も高めであることから、住宅ローンとあわせた毎月の支払い額は非常に高くなってしまいます。

「リノベーション黎明期」である現在は、ローンの使い勝手があまり良くありません。しかし、現在、国は中古住宅流通市場を活性化させる方針を表明しておりますので、これから使い勝手のよいローンが新設されることになると思います、日ごろから情報収集を怠らないようにしましょう。

中古住宅を買うときにかかる費用

中古住宅を買うときにかかる諸費用は大雑把にいって、物件価格の7%前後。例えば2,000万円のマンションを買う場合なら、140万円前後ということです。かかる費用の内訳は「登記料」「印紙代」「火災保険」「住宅ローン保証料等」「仲介手数料」「固定資産税精算金」など。このうち「仲介手数料(物件価格の3%+6万円が上限)」は、宅建業者が売主の場合にはかかりません。

忘れてならないのが「引越し費用」「インテリア・家具・家電」など。
これらについても別途で見積りをしておきましょう。

買ってからいくらかかるか

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住宅を所有すると毎年の「固定資産税」がかかります

住宅を所有すると毎年の「固定資産税」がかかります。やはり2,000万円の中古住宅の場合なら、ざっくり5万~8万円/年くらいです。

マンションの場合、このほかに「管理費」と「修繕積立金」が毎月かかります。このうち「管理費」は清掃など主に共用部分の管理を委託する費用で、毎月消えてなくなっていきます。一方で「修繕積立金」は、マンション全体での「積立貯金」。外壁や廊下・エレベーターなど、共用部分の点検や修繕の費用に充てられます。一戸建ての場合には、建物の点検や修繕などに毎月1万円くらいずつは最低でも積み立てておいたほうが良いでしょう。

支払いは大丈夫か

「住宅ローン 比較」などのキーワードで検索すると、住宅ローン商品が比較できるサイトがたくさん出てきます。また「住宅ローン シミュレーション」で検索すれば、支払額の試算が出来るサイトも出てきます。

まずは、不動産会社を通じて、住宅ローンをどのくらい借りられるか、事前審査をしてもらうと良いかもしれません。ただし「借りられる額」と「返せる額」は違うということは肝に銘じておきましょう。

低金利だから今は買い時?

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不動産の資産価値を見極めましょう

「低金利の今が買い時!」ついついその気になる言葉です。

確かに、同じ3,000万円を返済期間30年で借りるにしても、金利3%なら月々12万6,000円の支払いですが、もし金利が5%に上がったら月々16万1,000円。なんと、約3万5,000円もアップ!30年間の総支払額では、1,240万円もの差になります。

どうみても低金利のほうがおトクに思えますが、実はこれはあくまで物事の一面を見たときの論理に過ぎず、もう片方からはまったく逆のことが言えてしまいます。なぜならば「金利の上昇は資産価格下落の方向に働く」という事実があるからです。

資産価格、つまり不動産の価値は需要と供給の関係で決まります。「次に買う人がいくらで買ってくれるのか」で決まるのです。もし金利が5%になったら、私たちの収入が大幅アップでもしない限り、次にあなたの住宅を買ってくれる人の購入能力は下がります。同じ12万6,000円の支払いで金利3%のときには3,000万円を借りることができても、5%では2,250万円しか借りられません。つまり基本的に、販売価格を750万円下げなければ、あなたの住宅は売れないという事になります。

多くの方が住宅ローンを利用してマイホームを買う以上、金利の上昇が不動産価格を下落させる圧力となることは、不動産業界の常識です。毎月のローン支払いや家賃などは、会計学でいう「フロー(お金まわり)の視点」。不動産では、もう一方の「ストック(資産価値)」の視点まで合わせて考える必要があるのです。

自身や家族にとって買える条件が揃い、また望む物件が見つかったときに、たまたま低金利だったらラッキーだ、というくらいにとらえておけばよいでしょう。

ローン返済額の考え方

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住居費にまわせる額は、家庭ごとに違うはずです

住宅ローン返済額については、一般的に「返済比率25%が目安」などといわれています。ここでいう返済比率とは「年収に対する年間ローン返済額の割合」で「年間支払額÷税込年収×100」で計算します。例えば年収500万円の方が年間100万円の住宅ローン支払いをするなら、100万円÷500万円×100=20%ということです。

しかし、この計算式にあてはめるのはちょっと荒っぽいところもあるのです。例えば、ここでいう年収は税・社会保険料込みですが、現実には手取り収入で生活しているわけです。また、返済比率についても、子供の有無や教育方針、趣味の多寡や種類などによって家計ごとに支出の内訳は異なるのですから、住居費にまわせる額は、家庭ごとに違うはずです。

また、年収からローン返済額を引き、残りのお金で生活できるかどうか計算をするというのも、優先順位の付け方が間違っています。

まずは、年収から税や社会保険料などを引いた手取り額を見てください。次に、食費や光熱費、衣服、教育費と、月々の生活に必須な出費を引いていきます。一定の貯金も必要でしょう。
このようにして、最後に残ったのが「住居費」。つまりローン返済に充てられるお金です。ここではもちろん、固定資産税、管理費や修繕積立金(マンションの場合)も念頭に入れてください。

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コンテンツ提供:株式会社さくら事務所

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