国交省の画期的な報告書

国交省はここ数年、中古住宅市場・リフォーム市場の活性化に取り組んでいる。
2012年の「中古住宅・リフォームトータルプラン」では具体的なアクションプログラムを、同年公表された「不動産流通市場活性化フォーラム提言」では、既存の枠組みにとらわれず長期的な視野を持った市場のあるべき姿を提示してきた。

2013年6月には「既存住宅インスペクション・ガイドライン」で、ホームインスペクション(住宅診断)といった業態の方向整理をし、さらに新しい住宅データベース作成のための調査に。
同年同月の「中古住宅の流通促進・活用に関する研究会報告書」では、中古住宅市場の課題を抽出し「中古住宅市場活性化ラウンドテーブル」を設置するとした。このラウンドテーブルには、金融庁や3大メガバンクを始めとする金融関係者、不動産、建築、鑑定業などの業界各プレイヤーが一同に介し、学者らを交え「建物の評価手法」「リフォーム一体型ローン」「リバースモーゲージ」などに関し、幅広い議論を行うとしていた。

そして2014年。これまでで最もアグレッシブな報告書が国土交通省から提示された。
先日、公表された「中古住宅市場活性化ラウンドテーブル 平成25年度報告書」がそれである。

日米の住宅投資額累計と住宅資産額を比較すると、米国では住宅投資額に見合う資産額が蓄積されているのに対し、</br>日本では投資額の累積を約500兆円下回る額のストックしか積みあがっていない日米の住宅投資額累計と住宅資産額を比較すると、米国では住宅投資額に見合う資産額が蓄積されているのに対し、
日本では投資額の累積を約500兆円下回る額のストックしか積みあがっていない

「中古住宅市場活性化ラウンドテーブル 平成25年度報告書」

まず、この報告書は、おおまかに以下のような問題意識に立っている。

日本の中古住宅は、20年で価値ゼロとなり、家計に資産が積み上がらないと言った状況を改善することで、資産効果がもたらす経済の好循環や、ライフステージに応じた住み替え促進が可能になるなど、国民の幸福に寄与しようとするものである。

これまで行われてきた住宅投資額の累積と、住宅ストックの資産額を比較すると、アメリカでは、住宅投資に見合う資産額が蓄積されているのに対し、日本では、住宅価値の下落によるこれまでの毀損額は、約500兆円。

アメリカを始め他先進国のように、価値が落ちない中古住宅市場を創ることができていれば、家計資産に約500兆円の資産が計上されていたはずなのだ。

二人以上世帯における一世帯あたりの住宅・宅地資産額(資料:国土交通省)二人以上世帯における一世帯あたりの住宅・宅地資産額(資料:国土交通省)

一世帯あたり平均2000万円が毀損

年代別に「二人以上世帯における一世帯あたりの住宅・宅地資産額」の内訳を見れば、50歳以上の2人以上世帯で一世帯あたり平均2000万円が毀損している。このままでは、毀損額がまだそれほどでもない若い世代も、同じことになりそうである。いやそれどころか、今後地価の上昇は見込めず、むしろ長期的な下落が想定されるので、若い世代のほうがより厳しい状況になるだろう。

清水千弘氏(麗澤大教授、ブリティッシュコロンビア大・シンガポール国立大・香港大学客員教授)らの共同研究によれば、日本の住宅価格は今後30年間で毎年2パーセント弱の速度で減少していくとしている。こうした情勢のなかで住宅を買うということは、いうまでもなく「負の資産を購入すること」にほかならず、経済合理性はない。
かつて高度経済成長のころ、地価が毎年数パーセントも上昇するなかで、かつ、7~10%といった高金利の住宅ローンを組んで、先を争うように住宅購入した世代は、結果として、土地部分については資産形成ができている。しかし今後はどうであろうか。

二人以上世帯における純資産額二人以上世帯における純資産額

今のままでは、住宅を買う意義がない

2人世帯以上における純資産額の内訳を見れば、若年層ほど、その資産のほぼ全てが住宅・宅地資産であることがわかる。60歳以上の世帯は、地価上昇局面で住宅を買っているので、住宅を取得さえしておけば放っておいても資産形成ができたが、今後は建物価値の減少・地価下落のダブルパンチがやってきそうだ。

こうしたスパイラルから脱却するための処方箋は何より、建物の価値をきちんと認めていくということである。もちろん、品質の良くないものについては価値ゼロで構わない。要はまず、価値のあるもの、そうでないものを峻別する仕組みを造りましょうということである。そうしないと、市場全体が信頼されず全てが価値下落を続けることになってしまう。

良質な中古住宅の価値を認めることで、そうした住宅の流通性を高め、その資産効果が次の消費や住み替えのチャンスにつながるようにしたい。
次回は具体的な方策案についてお伝えしたい。

2014年 04月25日 09時42分