ようやく本格化し始めた中古住宅流通市場の制度改革

高度成長期における国内の住宅政策を支えてきた「住宅建設五箇年計画」(第8期:2001年度〜2005年度)に代わり、住生活基本法が施行されたのは2006年6月のことだ。このとき「フローからストックへ」という掛け声とともに、中古住宅重視への方針転換が図られた……はずだった。しかし、それと同時に「良質な住宅の供給」が掲げられたため、認定長期優良住宅制度など新築住宅を対象とした政策が推し進められ今日に至っている。

その間、中古住宅の性能向上を目的とした耐震改修促進税制の創設(2006年)、バリアフリー改修促進税制の創設(2007年)、省エネ改修促進税制の創設(2008年)など税金面での対応や、取引価格の公開制度による市場透明化への取り組み、既存住宅売買瑕疵保険の導入(2010年)なども実施されたが、いずれもまだ十分に活用されているとはいえない状況だろう。

そんななかで2011年10月から7回にわたり、有識者による「不動産流通市場活性化フォーラム」が開催され、2012年6月に提言がまとめられた。これは既存住宅(中古住宅)の取引市場拡大を目指したものであり、その後「不動産流通市場活性化事業者間連携協議会」(2013年時点で全国14協議会が参加)がスタートした。ここでは宅地建物取引業者、リフォーム業者、インスペクション業者、住宅瑕疵担保責任保険法人、金融機関などが連携して、消費者に対するワンストップサービスを提供する仕組みなどを検討している。

さらに、2013年6月には国土交通省が「既存住宅インスペクション・ガイドライン」を策定したほか、2014年2月には長期優良住宅化リフォーム推進事業も始まった。消費者が安心して中古住宅を購入できるような環境づくりを目指す取り組みが、ようやく本格的に動き出したといえる状況だろう。

住宅ストックをどう活用し、流通させていくのかがこれからの大きな課題住宅ストックをどう活用し、流通させていくのかがこれからの大きな課題

そもそも中古住宅流通市場の規模はどれくらいなのか

日本における中古住宅流通の割合は欧米に比べて極端に少ないようだ。国土交通省がまとめた「既存住宅流通シェアの国際比較」によれば、住宅市場全体に占める既存住宅流通戸数の割合は、アメリカが77.6%、イギリスが88.8%(いずれも2004年)となっているのに対して、日本は13.5%(2008年)に過ぎない。そのため、2006年の住生活基本法でもこれを23%に引き上げる数値目標が掲げられていた。

直近のデータではどうだろうか。公益財団法人東日本不動産流通機構(東日本レインズ)がまとめた2013年の首都圏(東京、神奈川、埼玉、千葉)における成約件数は、中古マンションが36,432件、中古一戸建て住宅が12,245件で、合計48,677件だった。ちなみに2013年は中古マンション、中古一戸建て住宅とも過去最高の成約件数を記録している。それに対して、首都圏における2013年の住宅着工戸数は333,661戸(国土交通省統計)であり、中古住宅の流通割合は依然として12.7%の低水準に留まっている。

しかし、その母数となる新設住宅着工戸数には、全体の7割強を占める持家および貸家が含まれていることに留意しなければならない。首都圏における2013年の分譲住宅(分譲マンションおよび分譲一戸建て住宅)の着工は132,646戸であり、単純な比較はできないが売買物件のほぼ4分の1は中古住宅だということになるだろう。

その一方で、一般社団法人不動産流通経営協会(FRK)による2012年の既存住宅流通量(全国推計)は約50万3千戸であり、同時期における全国の分譲住宅着工戸数は約24万7千戸となっている。中古住宅流通量が新築住宅(分譲)着工数の約2倍の規模となっているのだ。この違いはいったい何なのだろうか。

実態を反映できていないレインズのデータ……その原因は?

上記のデータが大きく食い違う原因の一つは、首都圏の特異性だ。全国の分譲住宅着工戸数のうち、約4分の1が東京都であり、首都圏の1都3県で過半数を超える。分譲マンションにかぎれば、全国の約3分の1を東京都が占める状況だ。逆に地方圏では、分譲住宅よりも持家や貸家の着工件数が圧倒的に多い県もかなりある。首都圏では新築住宅の供給が盛んなぶん、中古住宅の売買が伸びにくいといった要素も考えられるだろう。

しかし、それ以上に大きな要因は、指定流通機構(レインズ)に対する不動産会社からの成約報告が適切に為されていないことだ。宅地建物取引業法では売却の依頼(媒介契約)を受けた時点での登録義務(一定のものを除く)だけでなく、契約成立の際の通知も義務づけている。ところが、これまでは成約報告が着実に履行されていたとは言い難い状況であり、かなりの割合で報告漏れがあったことだろう。東日本不動産流通機構が規程を改訂し、成約報告義務を明文化したのはようやく2013年10月のことだ。他の指定流通機構(中部圏、近畿圏、西日本)では、まだ対応がされていない。

もちろん、悪いのはこれまで報告を怠ってきた不動産会社であり、指定流通機構を責める意図はない。成約報告義務が明文化されたことを受けて、少なくとも東日本不動産流通機構管内では、2014年の中古住宅流通量が増えることだろう。ところが、成約報告が100%履行されたとしても、不動産会社を通さない個人同士の中古住宅売買、もともとレインズへの登録義務がない買取再販物件や一般媒介による販売物件、登録前に買主が現れた物件などについての情報を捕捉することは困難だ。

不動産流通現場の実感としては、おそらく不動産流通経営協会による推計値のほうが現実に近いと思う。国土交通省としては、自ら所管する指定流通機構のデータを使わざるを得ないジレンマも抱えているのではないだろうか。とはいえ、中古住宅の流通をさらに促進し、住宅ストックの性能向上を図るなどして少しでも長く使い続けることが重要である点に何ら変わりはない。

消費者が望む中古住宅流通の姿とは?

総務省が実施した「住宅・土地統計調査」(2008年)によれば、総住宅数の13.1%にあたる約757万戸が空き家となっており、この住宅ストックの活用、中古住宅流通促進を図ることはこれからの日本にとって大きな課題だ。また、住宅価格が下がることによって売却可能額が住宅ローンの残高を下回り、住み替えをしたくてもできない「潜在的な売却需要」もかなりの数に上るだろう。その阻害要因として挙げられることの多いのが建物評価の問題だ。これを改善し、さらに性能向上や維持管理の適正化によって、資産価値を高めようとする取り組みが行われている。

しかし、現在の住宅市場において消費者が中古マンションや中古一戸建て住宅を選ぶ大きな要因は「価格の安さ」だろう。中古住宅に抵抗感が少ないとされる若い世代では、なるべく安く買って、自分好みにリノベーションをするといった動きも活発になりつつあるようだ。価格が高くなっても良質な中古住宅を購入したいというニーズと、品質にはあまりこだわらず少しでも安く中古住宅を購入したいというニーズが混在するため、それぞれのターゲットに応じた施策の使い分けも考えるべきだろう。

いずれにしても、中古住宅流通市場にとって重要なのは、透明性のある情報と取引における安心感の提供だ。価格が高いなら高い理由を、安いなら安い理由を明確にしなければならない。住宅のメンテナンスや修繕履歴などを蓄積して開示することは大切だが、それ以上に中古住宅を購入することの魅力を高めることも重要だ。そのためには、新築住宅よりも劣る点をどのように改善すれば良いのか、さまざまな方法を仲介会社がアドバイスできるような体制をつくることも欠かせない。

また、耐震性能や建物劣化への不安に対してはインスペクション(建物検査)の仕組みが整えられつつあるが、2000年以前に多くみられた違反建築物や違法建築物をどう扱うのかといった課題も残されている。中古住宅流通市場において購入者の安心感を高めるためには、負の情報も明確にしたうえで、その対応策を行政側が具体的に示すことも必要だ。

2014年 03月24日 09時47分