2014年以降の住宅税制を振り返る。性能向上に向けた誘導も～中古住宅を取り巻く住宅政策と市場の10年③

2024年9月にLIFULL HOME'S総研より発表された調査研究レポート『STOCK & RENOVATION 2024』のうち、LIFULL HOME'S PRESS編集部 渋谷雄大が執筆した『社会背景の整理：住宅政策と住宅市場のこの10 年』の再掲によって、中古住宅を取り巻く住宅政策や住宅市場がどう変化してきたかを振り返る本稿。前回記事では2014年以降の住宅ローン控除をまとめた。

■これまでの記事
2014年以前の住宅政策を振り返る～中古住宅を取り巻く住宅政策と市場の10年①
2014年以降の住宅ローン控除の変遷～中古住宅を取り巻く住宅政策と市場の10年②

■LIFULL HOME'S 総研「STOCK＆RENOVATION 2024」ダウンロードはこちらから
https://www.homes.co.jp/souken/report/202409/

今回は、2014年以降の住宅税制と、住宅性能向上に向けた動きを振り返る。2014年前後には、既存住宅に関する複数の優遇税制が創設された。まずは住宅税制を紹介する。

買取再販事業の促進

不動産会社が既存住宅を取得し、一定の質の向上を図るリフォームを行ったうえで販売する、いわゆる買取再販物件を購入した場合、購入者にかかる所有権移転登記の税率が軽減（一般住宅0.3％ → 0.1％）される措置が、2014年に創設された。加えて翌2015年には、一定の質の向上を図るリフォームを行ったうえで消費者に販売する場合、買取再販事業者の取得に係る不動産取得税を軽減する特例措置も創設（2018年には不動産取得税の特例措置を敷地部分にまで拡大）。これらは、買取再販の拡大によって既存住宅の流通を活性化しようとするものだ。

ところで、買取再販の利点とは何だろうか。電通の調査※1では、消費者が既存住宅を選ばなかった理由として「設備の老朽化が不安（33.8％）」「隠れたところに不具合がありそう（29.5％）」などが上位に挙げられ、既存住宅＝古い、汚い、不安というイメージから購入を思いとどまっている消費者が多いことがわかる。既存住宅を事業者が効率的・効果的にリフォームした後に販売する買取再販事業は、こうした既存住宅の質に対する消費者の不安感を払拭し、既存住宅流通市場の活性化に大きな役割を果たすことを期待されているのだ。また、売主の買取再販事業者は、最低２年間は瑕疵担保責任を負うため、個人間売買（瑕疵担保責任期間は3カ月間が一般的）よりも買主が保護され、安心して既存住宅を購入することができるという利点もある。

※1：電通オリジナル調査 国土交通省「政策レビュー 既存住宅流通市場の活性化」（2019年）より

リフォームの促進

「住宅ローン減税」「住宅取得資金の贈与税の非課税措置」「登録免許税の軽減税率」などの優遇税制は、現行の耐震基準に適合していることが条件であり、これまで既存住宅の購入に際しては、条件に適合している住宅を購入する場合でなければ優遇措置が受けられなかった。しかし、2014年以降、購入後に耐震基準に適合するよう耐震改修を行った場合にもこれらの優遇措置が受けられるようになった。従来、既存住宅を購入後にリノベーションしてから入居しようとしても、購入時点で耐震基準を満たしていない場合に住宅ローン減税などの優遇措置が受けられなかったが、これが築古物件の流通の阻害要因になっていると判断してのことだ。

また、住宅のリフォーム工事をしたとき、省エネ・耐震・バリアフリー改修を行うことで、翌年の所得税や固定資産税が減額されるリフォーム促進減税（投資型・ローン型）があるが、こちらも2014年以降拡充されている。2016年には三世代同居に対応したリフォームをした場合の所得税の特例措置が追加。さらに同年、増改築による長期優良住宅の認定基準が制定され、それまで新築住宅のみだった長期優良住宅の認定が、既存住宅の増改築でも可能となった。2017年にはリフォーム税制を拡充した既存住宅の長期優良住宅化リフォーム減税が創設。2022年にはそれまで全居室の全窓を断熱改修する必要があった省エネ改修の要件が、一部の窓のみの改修でも適用されるよう緩和。そして、2024年には子育て対応の改修工事が所得税の特別措置の対象に追加されるなど、制度の拡充が進んでいる。

新築住宅の取得の促進

ここまで、既存住宅の流通を促進する税制を紹介してきたが、中古住宅での優遇は新築と比べて限られてきたという指摘がある［1］。実際、新築住宅のみを優遇する税制は現在も続いている。60年以上にわたり続く新築住宅に係る税額の減額措置はその代表格だろう。住宅取得者の初期負担の軽減を通じて、良質な住宅の建設を促進し、良質な住宅ストックの形成を図ることを目的とした税制で、一戸建てで5年間、マンションで7年間にわたり、固定資産税の税額が2分の1に減税される。

また、住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置も、消費増税を機に消費税10%がかかるケース（新築・増改築・買取再販）で、一時的に従来の700万円から2000万円（質の高い住宅は3000万円）まで拡充された。

これまで、新築住宅の供給には、良質なストックを増やすという名目もあったが、2025年からは、いよいよ新築住宅の省エネ基準適合が義務化される。

義務化までの経緯はこうだ。2012年に公表された「低炭素社会に向けた住まいと住まい方推進会議」の中間取りまとめで、初めて「2020年までに新築住宅・建築物について段階的に省エネルギー基準の適合を義務化する」という目標が示され、「2020年に適合義務化」の目標は閣議決定されたが、直前の2018年に、国交省が「義務化により市場が混乱する恐れがあると懸念」し、2020年の適合義務化は見送りとなる（代わりに、設計時に建築士が省エネ基準への適合可否を説明することを義務付け）。

その後2020年に、菅首相（当時）が所信表明演説において、2050年までのカーボンニュートラルをめざすことを宣言。2030年度のCO2削減目標（2013年比）は、2015年に設定していた26％から46％に引き上げられ、世間的にもカーボンニュートラルという言葉の注目度が一気に高まったものの、住宅業界においてはその規制強化に向けた動きは鈍かった。そんななか、2021年の内閣府の「再生可能エネルギー等に関する規制等の総点検タスクフォース」で、住宅・建築物の省エネ対策の遅れについて指摘が相次ぎ、国交省、経産省、環境省は「脱炭素社会に向けた住宅・建築物の省エネ対策等のあり方検討会」を設置。2025年の省エネ基準適合義務化、2030年時点で新築される住宅でのZEH・ZEB水準の性能確保、2030年に新築一戸建ての６割に太陽光発電設置などを「めざすべき住宅・建築物の姿（あり方）」として公表した。

これを受け、2022年に建築物省エネ法が改正。ついに2025年よりすべての建築物において省エネ基準適合が義務化されることとなった。また、今後遅くとも2030年までに省エネ基準をZEH・ZEB基準の水準の省エネ性能に引き上げ・適合義務化するとされている。

カーボンニュートラルの実現には、新築住宅だけでなくストック全体としての性能向上が欠かせない。そこで国は、既存住宅も含めた性能向上を支援するべく、さまざまな補助金を用意している。2010年から2021年にかけて複数回にわたって実施されたのが、「住宅エコポイント制度」「復興支援・住宅エコポイント」「省エネ住宅エコポイント」「次世代住宅ポイント制度」「グリーン住宅ポイント制度」といった、エコ住宅の新築とエコリフォームを対象に、商品等と交換できるポイントを発行する制度だ。

その後、2022年には、2021年度補正予算などによって、高い省エネ性能を有する新築住宅の取得や住宅の省エネ改修等に対する補助事業「こどもみらい住宅支援事業」が実施された。各ポイント制度は、閣議決定などで主に「経済対策」と位置付けられていたが、こどもみらい住宅支援事業は住宅取得にともなう負担軽減と省エネ性能を有する住宅ストックの形成が目的とされ、商品等に交換できるポイントではなく、補助による負担軽減が図られる形となった。

図1：住宅省エネ2024キャンペーンの補助内容（キャンペーンチラシより）

なお、翌2023年からは同様の事業として「こどもエコすまい支援事業」が実施。さらには窓の断熱改修を補助する「先進的窓リノベ事業」と、高効率給湯器の導入を補助する「給湯省エネ事業」とをあわせて「住宅省エネ2023キャンペーン」と称し、国交省・経産省・環境省の3省が連携した省エネ化支援強化策として展開された。その結果、グリーン住宅ポイント制度では33万戸だった制度の利用世帯も、こどもエコすまい支援事業では新築で13万戸、リフォームで29万戸の計約43万戸が交付を申請。2022年度補正予算に加え2023年度当初予算の既定経費を流用したものの、交付申請期限より約2カ月前に予算消化率100%に達して終了した。

また、先進的窓リノベ事業の予算消化率も90%に上り、その申請住戸数は24万戸となったほか、給湯省エネ事業は予算消化率こそ29%だったものの9万戸が補助を受けた。このように、過去最大級の補助金制度も後押しして、住宅の省エネ化ニーズは高まっているものと推察される。2024年も「住宅省エネ2024キャンペーン」としてさらに内容を拡充して実施されている。

住宅ローン全体

オイルショック後の低成長期において、マイホームの需要は金融の力で「生み出す」ものとなっていたという指摘［2］もあるように、いまや金融と住宅は切っても切れない関係にある。「失われた20年」からの脱却をめざした2013年の「日本再興戦略」においても、日銀による異次元の金融緩和政策がアベノミクスの三本の矢のひとつとして実施され、2016年にはマイナス金利へ突入。住宅ローン金利も低位で安定推移した。日銀総裁が植田氏に交代後の2024年3月にマイナス金利は解除されたものの、その後も金融機関間の顧客獲得競争が激化するなどして、住宅ローンの変動金利は依然低水準にあり、本稿執筆時点（2024年7月）では、変動金利が0.2% 台という金融機関もある。

このような状況下、変動金利型住宅ローンのシェアは、2014年度の49.7%から2022年度は77.9%へと拡大※2。住宅ローンの新規貸出額は2014年度の19.9兆円から、2022 年度には20.7兆円とおおむね横ばい傾向となっている一方で、貸出残高は2014年度の182兆円から、2022年度は216兆円と、右肩上がりで増加している※2。これは、低金利環境の長期化、住宅ローン減税による順ザヤ、マンション価格の上昇を背景に、変動金利型住宅ローンを借り入れ、借入期間を長期化することで毎月の返済額を抑制する動きがあるものと考えられる。その結果、毎月の可処分所得に占める返済支出割合は、2014年の20.0%から2022年には16.0%にまで減少している※2。

※2：国土交通省「令和5年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」

リフォームローン

住宅金融支援機構が提供する長期固定金利の「【フラット35】」は、この10年でリフォームを促進する融資商品の提供を開始している。2015年には、住宅購入資金とリフォーム資金（工事内容の制限なし）をまとめて借り入れられる「【フラット35（リフォーム一体型）】」を開始（2020年末で借入申込終了）。また、2016年からは一定の性能水準が求められる「【フラット35】リノベ」を開始しており、最大で0.5%の優遇金利を10年間受けられる。

その他の金融機関でも、中古・リフォーム一体型ローンを取り扱う金融機関の数は増加。中古・リフォーム一体型ローンを取り扱う金融機関は、2014年の70.1%から2020年度は75.3％にまで拡大している※3。

※3：住宅ローン貸出動向調査

「長期優良住宅」は長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられた優良な住宅だ。劣化対策や省エネ性、維持管理・更新の容易性など9項目の認定基準を満たすことで認定される。先述のとおり、新築住宅のみを対象として2009年にはじまった長期優良住宅認定制度だったが、2016年には既存住宅の増改築でも認定制度が開始されている。長期優良住宅の認定を受けると、新築時・増改築時に補助金が受けられたり、所得税や固定資産税の減税特例措置が受けられたりといったメリットがある。

ところが2016年以降も、既存住宅で長期優良住宅と同じ水準の性能を有していたとしても、増改築などの建築行為を行わない場合には認定を得ることができないという課題があった。しかし、2022年に建築行為を行わない既存住宅の認定制度も開始され、例えば認定基準を満たした既存住宅を増改築なしに購入した場合でも、認定を受けることで住宅ローン控除や、固定資産税の減税特例措置などが受けられるようになった。

なお、長期優良住宅は2009年の制度開始以来、2023年度末までに新築住宅で累計159万戸、増改築で1700戸、既存住宅で96戸が認定されている。

■参考文献
［1］砂原庸介、2018「新築がお好きですか――日本における住宅と政治 ――」ミネルヴァ書房
［2］平山洋介、2020「マイホームの彼方に ―― 住宅政策の戦後史をどう読むか」筑摩書房


次回は、2014年以降の既存住宅流通の課題に対する制度に着目する。

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