全国の地価公示の動向と東京都との比較
全国の地価公示の概況と東京の地価公示を振り返る全国の2022年の地価公示は、全用途平均・住宅地・商業地のいずれも2年ぶりに上昇した。工業地は6年連続の上昇となっており、上昇幅も拡大している状況にある。全国的に新型コロナウイルスの影響は薄れてきており、全体感としては早くも回復基調に転じている。
東京都の平均も、全用途平均・住宅地・商業地のいずれも2年ぶりに上昇、工業地は9年連続の上昇となっており、変動は全国とほぼ同じ傾向となっている。2022年の地価公示は、三大都市圏よりも地方四市(札幌市・仙台市・広島市・福岡市)の方が上昇率は高い点が特徴だ。
用途別・圏域別に上昇率を見ると、住宅地の変動率は全国平均が＋0.5％、東京圏が＋0.6％、大阪圏が＋0.1％、名古屋圏が＋1.0％、地方四市が＋5.8％、東京都が＋1.0％である。
令和４年地価公示の概要
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001470613.pdf
圏域別・用途別対前年平均変動率
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/content/001470654.pdf
令和4（2022）年地価公示 圏域別・用途別対前年平均変動率出典：国土交通省ウェブサイト
2021年から2022年にかけて、景況感の改善や、低金利環境の継続、住宅取得支援施策等による下支えの効果もあり、住宅地の需要は全国的に回復している。
商業地の変動率は、全国平均が＋0.4％、東京圏が＋0.7％、大阪圏が0.0％、名古屋圏が＋1.7％、地方四市が＋5.7％、東京都が＋0.6％であり、商業地の回復状況は住宅地よりも弱い状況となっている。商業地で高い上昇率が見られるエリアは、主に再開発事業等の進展期待がある地域やマンション用地と競合する地域となっている。
また、下落しているエリアまたは上昇率が低いエリアは、外国人観光客の増加を背景として近年地価が上昇していたエリアや、空室率の上昇等によりオフィス需要が弱まっている地域等、比較的、一等地に多い。 工業地の変動率は、全国平均が＋2.0％、東京圏が＋3.3％、大阪圏が＋2.5％、名古屋圏が＋1.6％、地方四市が＋7.4％、東京都が＋1.9 ％となっており、住宅地と商業地よりも高い上昇率を示している。
令和4年地価公示価格（東京部分）の概要
https://www.zaimu.metro.tokyo.lg.jp/kijunchi/R4kouji/01gaiyou.pdf
工業地はインターネット通販の拡大により、高速道路のインターチェンジに近く、かつ、大型倉庫が建築できる物流適地の上昇が目立っている。
東京の地価公示の特徴的な動きは？
東京の地価公示の特徴的な動きとしては、都心三区(千代田区、中央区、港区)の商業地が揃って下落したことだ。都心三区の商業地は、日本で最も地価が高い商業地であり、日本の地価をけん引してきた象徴的な存在でもある。例えば、地価が全国で最も高い標準地である「中央5-22(東京都中央区銀座4丁目)」は、2021年は▲7.1％、2022年は▲1.1％となっており、2年連続で下落している。
公示価格高順位表（全国）
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/content/001467042.pdf
令和4（2022）年地価公示 公示価格高順位表（全国）出典：国土交通省ウェブサイト
下落の理由は、新型コロナウイルスの影響により外国人観光客関連の需要がほぼ消失し、会食需要の減退によって店舗の収益性が低下していることが挙げられる。また、都心三区にはオフィスも多いが、新型コロナウイルスによってテレワークが普及し、急速にオフィス需要が弱まった影響も大きい。通常、全国の地価公示の平均価格が上昇しているときは、都心三区の商業地はもちろん上昇しており、その余波が周辺の地価を押し上げていくのがお決まりのパターンだ。
しかしながら、2022年の地価公示では全国の地価公示の平均価格が上昇しているにも関わらず、リードオフマンである都心三区の商業地が下落するという逆転現象が発生している。都心三区の商業地の下落が周辺に波及することもなく、むしろ周辺の商業地は上昇する結果となっている。
東京23区の商業地で上昇率が最も高かったのは中野区だ。中野区の商業地は＋2.3％となっており、23区の商業地の平均上昇率である＋0.7％を上回っている。
東京圏の商業地
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/content/001469925.pdf
商業地の変動率上位順位表（圏域別）
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/content/001467034.pdf
中野区の商業地というと、港区のオフィス街や銀座のブランドショップ街とはイメージが異なる。どちらかといえば、近くに住宅街が存在し、庶民的な商店街が広がっているのが中野区の商業地の印象だ。そのような中野区の商業地がなぜ上昇しているかというと、中野駅周辺で再開発が進行中だからである。
加えて、中野区の商業地は住宅街と近くマンション用地が重複する傾向があり、マンションデベロッパーとの土地取得需要も競合することで土地価格の上昇につながっている。2022年の地価公示では、福岡市のように再開発が行われているエリアの商業地は地価が上昇している。福岡市も職住近接しており、商業地とマンション用地の需要が重複する傾向がある。
全国でも「再開発」と「マンションとの競合」の2つが発生している商業地は価格が上昇しており、中野区もその法則に従って価格が上昇したといえる。一方で、都心三区の商業地は国内屈指の一等地であるため、店舗やオフィスの強い賃貸需要によって高い地価が形成されてきた。都心三区の商業地はマンション用地としては地価が高過ぎることから、マンション用地需要が競合して地価上昇を手助けするケースは少ない。
つまり、一等地の商業地ほど店舗やオフィスの事業系の賃貸需要により支えられてきたことから、新型コロナウイルスの影響を大きく受けてしまったのである。都心三区の商業地は一等地であるゆえに、地価の下落が継続したといえる。
住宅地の需要は底堅い
東京都の住宅地は、平均で＋1.0％の上昇率となっている。23区だけでは＋1.5％となっており、23区内では中央区が＋2.9％と最も高い。
東京圏の市区の対前年平均変動率
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/content/001467014.pdf
東京圏はテレワークの浸透によって広い間取りを求めて郊外に移り住んだ人が増えたことから、郊外の住宅地が上昇するといった現象が見られる。郊外の住宅地が上がったからといって、中心部の住宅地が下がったかというと、決してそのようなことはない。
中心部の希少性が高い住宅地や交通利便性や住環境に優れた住宅地の需要は底堅く、中央区のような好立地の住宅地は高い上昇率を見せている。
東京圏の住宅地の変動率は＋0.6％。写真は東京都中央区商業地の状況は？ 浅草地区は市場の期待感もあり地価は上昇
東京都の商業地は、平均で＋0.6％の上昇率となっている。23区だけでは＋0.7％となっているが、23区では都心三区を除く20区が全て上昇している。
東京圏の市区の対前年平均変動率
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/content/001467014.pdf
商業地の中でも、台東区の浅草地区にある「台東5-4(台東区浅草1丁目)」が＋1.1％上昇していることは特筆すべき点といえる。
特徴的な地価動向が見られた各地点の状況
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/content/001469931.pdf
浅草地区は、観光地色の強い商業地であり、外国人観光客の増加を背景に地価が上昇してきた地域だ。2021年から2022年にかけては、外国人観光客がほぼ消失していたにも関わらず、地価が上昇している。「台東5-4」が上昇した理由の一つに、新型コロナウイルス収束後の外国人観光客の需要回復に対する「期待感」が挙げられている。
実際に外国人観光客の需要が回復していないのに期待感によって地価が上昇する点は、東京の底力といえる。インバウンド需要はまだ回復していないが、浅草地区の地価は既に回復が始まっているのだ。
東京都台東区浅草地区の台東5-4は1.1％上昇、台東5-5は1.3％上昇東京圏の工業地は物流施設等の需要の高まりを受け上昇したエリアも
工業地に関しては、東京都単体で見るよりも広く東京圏で見た方が地価の上昇率が高い。2022年の工業地の上昇率は、東京都では＋1.9％となっているが、千葉や埼玉、神奈川も含む東京圏では＋3.3％となっている。近年、工業地はインターネット通販の拡大により、大型倉庫が立つ物流適地の地価の上昇が続いている。
新型コロナウイルスは、巣ごもり需要を生み出し、さらにインターネット通販の需要を増加させたことから、工業地にとってはプラスの影響を及ぼしている。大都市圏である東京圏は、当然にインターネット通販の需要が大きい。東京都では大都市圏の需要を満たす大型倉庫を建築できる広い敷地がないため、倉庫用地は主に千葉県の埋め立て地が担っている。
いわゆる京葉工業地域であるが、千葉県の市川市や船橋市といった東京都に近いエリアには工場はほとんどなく、大型物流施設が集積する広大な倉庫街が形成されている。東京圏で最も上昇率が高かった工業地は「市川9-1(市川市塩浜3丁目)」であり、その上昇率は＋20.0％にもなっている。
特徴的な地価動向が見られた各地点の状況
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/content/001469931.pdf
「市川9-1」の上昇率は全国の工業地の中で3位であり、また商業地や住宅地も含めた全用途の中でも7位の上昇率となっている。工業地の上昇率の高さから、東京圏のインターネット通販需要の強さがうかがえる。
千葉県市川市では、市川9-1（市川塩浜駅1.2kｍ）が20.0％上昇、市川9-4（二俣新町駅550ｍ）が19.5％上昇。写真は市川塩浜駅周辺の風景今後の動向
東京都は全ての用途で上昇しており、基本的には2023年も上昇が続くのではないかと見込まれる。都心三区の商業地も2022年は下落したが、その下落率は2021年より縮小しており、2023年は横ばいもしくは上昇となる可能性はある。
ただし、2022年に入って以降、住宅ローンの10年固定の金利上昇や、ウクライナ情勢等の不安要素が浮上してきており、不透明感は増してきている。そのため、今後は一進一退を繰り返しながら、緩やかな値動きが続いていくのかもしれない。
東京都中央区銀座地区の中央5-22は1.1％下落と前年の7.1％下落から下落率は縮小している公開日:
