マンションの管理組合と理事会とは？ 役割や理事の決定方法を解説

マンションの管理組合の役割とは？

マンションの管理組合とは、区分所有者全員で建物ならびにその敷地および付属施設の管理を行う団体のことを指す。通常、マンションを購入すると買主は区分所有者となり、自動的に管理組合の組合員となる。所有者である限り管理組合から脱退することはできず、売却すれば所有者ではないため組合員の資格を失うことになる。

国土交通省では、「マンション標準管理規約」を開示しており、その規約によると管理組合の業務として以下のような業務を掲げている。

【管理組合の業務】

1.管理組合が管理する敷地及び共用部分等の保安、保全、保守、清掃、消毒及びごみ処理

2.組合管理部分の修繕

3.長期修繕計画の作成又は変更に関する業務及び長期修繕計画書の管理

4.建替え等に係る合意形成に必要となる事項の調査に関する業務

5.適正化法第103条第1項に定める、宅地建物取引業者から交付を受けた設計図書の管理

6.修繕等の履歴情報の整理及び管理等

7.共用部分等に係る火災保険、地震保険その他の損害保険に関する業務

8.区分所有者が管理する専用使用部分について管理組合が行うことが適当であると認められる管理行為

9.敷地及び共用部分等の変更及び運営

10.修繕積立金の運用

11.官公署、町内会等との渉外業務

12.マンション及び周辺の風紀、秩序及び安全の維持、防災並びに居住環境の維持及び向上に関する業務

13.広報及び連絡業務

14.管理組合の消滅時における残余財産の清算

15.その他建物並びにその敷地及び附属施設の管理に関する業務

出典：国土交通省「マンション標準管理規約(単棟型)」
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001417732.pdf

結論からすると、マンションの管理組合に法律上の設立義務はない。マンションの管理組合に関連する法律として、建物の区分所有等に関する法律第3条には以下のような規定が設けられている。

【建物の区分所有等に関する法律】

第3条(区分所有者の団体)
区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成
し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。

条文では「管理を行うための団体」としか表現しておらず、管理組合という言葉は使っていない。
文末も「できる」とされているだけであり、「しなければならない」とは書かれていない。
そのため、「管理組合を作らなければならない」という法律は存在しないことになる。

実際に、東京都が公表している「マンション管理の実態」によると、都内のマンションのうち約6.5％のマンションには管理組合がない。

https://www.mansion-tokyo.metro.tokyo.lg.jp/pdf/07mansionkanri-kentoukai/07mansionkanri-kentoukai-05-04.pdf

東京都マンション管理の実態　より【管理組合の有無】

同資料によれば、管理組合がないマンションは戸数が1～20戸の小規模なマンションに集中しており、小さなマンションであれば管理組合が存在しない物件も実在するのだ。

戸数が数戸しかないマンションであれば、簡単に住民同士で話し合うことができるため、わざわざ管理組合を設立する必要はない。一方で、戸数が多くなれば住民が全員で話し合いの場を持つことが難しくなっていく。戸数が多いマンションの場合、管理組合という組織を設立した方が効率的かつ現実的だ。

よって、管理組合は義務ではないが、現実的な観点より一般的な規模のマンションであれば管理組合を設立する前提で分譲されている。

また、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」でも管理組合の設立義務は規定されていない。マンションの管理の適正化の推進に関する法律では、管理組合を以下のように定義している。

【マンションの管理の適正化の推進に関する法律】

第2条(定義：管理組合)
マンションの管理を行う区分所有法第三条若しくは第六十五条に規定する団体又は区分所有法第四十七条第一項に規定する法人をいう。

「区分所有法第3条に規定する団体」と書かれているため、区分所有法第3条の「管理を行うための団体」は管理組合ということになる。

また、同じく「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」では、管理組合等に対して以下のような努力義務が規定されている。

【マンションの管理の適正化の推進に関する法律】

第4条(管理組合等の努力)
1.管理組合は、マンション管理適正化指針の定めるところに留意して、マンションを適正に管理するよう努めなければならない。
2.マンションの区分所有者等は、マンションの管理に関し、管理組合の一員としての役割を適切に果たすよう努めなければならない。

マンションの管理組合は、法律上は強制的に設けられた組織ではなく、あくまでも自主的に管理を行う努力が求められている任意の組織ということになる。

理事会は、マンションの管理に関わる業務について決定事項を推進する役割を担う

理事会とは、理事からなる管理組合の執行機関となる。理事会というと「偉い人の集まり」のようなイメージを持つ人もいるが、実際にはボランティア色が強い組織となっている。例えるなら学校のPTAの役員に近いかもしれない。

管理組合は区分所有者全員で構成されるが、物事を執行していくのにわざわざ組合員全員が集まって進めていくのは効率が悪い。そこで、効率よく管理を推進していくために、区分所有者の中から数名の代表者を集め、その代表者に決定事項を推進してもらう形を取っている。理事以外の区分所有者が快適に暮らすことができるのは、理事となった人たちの活動があってのことだ。

東京都が行ったアンケートによれば、ほぼ全てのマンションが年に1回以上総会を開催している（「東京都マンション管理の実態」より）

総会とは、組合員全員の会議のことを指す。建物の区分所有等に関する法律では、「集会」という表現になっている。理事会の理事や理事長、監事等の役員は総会の決議によって決定されるため、総会は管理組合の最高決定権を有していることになる。

総会では、役員の選任の他、管理規約の変更やマンションの建て替えといった重要なことも決定することができる。総会の決議には、「普通決議」と「特別決議」、「建て替え決議」の3種類がある。

普通決議

普通決議とは、区分所有者および議決権の各過半数の賛成を要する決議となる。
議決権とは各区分所有者の共有部分の持分割合のことを指す。

普通決議で決定できることは、廊下に夜間灯を設置する等の改良行為や、外壁の補修等の軽微な変更行為が挙げられる。

特別決議

特別決議とは、区分所有者および議決権の各4分の3以上の賛成を要する決議となる。
特別決議で決定できることは、管理規約の設定・変更・廃止や、階段からエレベーターに変更するといった重大な変更行為が挙げられる。

建て替え決議

建て替え決議とは、区分所有者および議決権の各5分の4以上の賛成を要する決議となる。
建て替え決議はその言葉の通り、マンションの建て替えを決定することができる。

総会には通常総会と臨時総会の2種類がある。
通常総会とは1年に1度開かれる総会であり、臨時総会とは臨時に召集される総会だ。

総会に諮られる議題は、理事会で討議されたものが基本となる。
通常、理事会は区分所有者から提起された問題に対し、総会に諮るべきかどうかを審議する。
総会の議題に載せるべきと判断されたものに関しては、総会で決議を取る形となる。

総会の決議が通った議案に関しては決定事項となるため、その後は理事会が具体的に決定事項を推進していく流れとなる。

国土交通省の「マンション標準管理規約」では、理事の選任は総会の決議を経なければならないとされており、理事は最終的には総会によって決まる。ただし、実際には総会の議案に提出される候補者リストに名前が載れば、そのまま総会で可決されて理事になることが多いといえる。

候補者リストに名前が挙がるまでのプロセスには、特に決まりはない。立候補制や推薦制、輪番制といった方法が挙げられるが、公平性の観点から輪番制を採用しているマンションが多い。輪番制とは、順番を決めて理事を選出する方法である。

輪番制といっても、部屋を賃貸に出している区分所有者などは候補外となることが多い。また、部屋を借りている賃借人も区分所有者ではないため、当然対象外される。

一般的に築年数が古いマンションほど理事の適任者が減っていく傾向があり、理事の順番がすぐに回って来てしまう物件もある。理事の「なり手」が少ないマンションでは、次の候補者を見つけることが一番大変な仕事となることもあるようだ。

管理が不十分なマンションや管理組合が機能していないマンションは、資産価値への悪影響も懸念される。適切な管理が継続され管理不全に陥らないようにしていきたいものだ