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住宅ローンは一般的なローンと比べて返済期間が長く、借入額も多くなることから、利用するうえでは綿密な返済計画を立てる必要があります。

今回は1,600万円の住宅ローンを借りるケースを想定して、毎月返済額や総支払額、無理のない年収目安がどのくらいになるのか、具体的にシミュレーションしてみましょう。

住宅ローンの基礎知識と審査のポイント

具体的なシミュレーションに入る前に、まずは住宅ローンの基本的な仕組みについて確認しておきましょう。

住宅ローンの利用条件

住宅ローンは、「利用者本人が住むための家」を購入・リフォームする目的で利用できるローンです。住宅という生活に欠かせない要素に関わる融資なので、一般的なローンと比べると金利は低めに設定されています。

そのため、別荘や賃貸物件の建築といった、生活に関わりのない取得目的には利用できません。また、本人の居住用であれば、新築だけでなく中古住宅の購入にも利用することができます。

ただ、築年数によっては返済期間を長くとれないなどの制限が設けられる場合があるため、事前に利用する住宅ローン商品の条件をチェックしておくことが大切です。

住宅ローン審査の流れとポイント

住宅ローンを利用するためには、金融機関や保証会社による審査を受ける必要があります。

住宅ローン審査は2～7日ほどで結果が出る「事前審査」と、より厳格な基準で行われる「本審査」の2段階形式となっており、これらは購入手続きと並行して行われます。

審査では主に利用者の属性や返済能力、健康状態などがチェックされるとともに、「返済負担率」が重要となるのが大きな特徴です。

返済負担率とは、「年収に対する年間返済額の割合」のことであり、多くの金融機関などでは30～40％を上限としています。

たとえば、年収500万円で返済負担率を30％以下に収めようとする場合、年間返済額は150万円以下、毎月返済額は12.5万円となります。

ただ、無理なく返済できる返済負担率は25％以内と考えられており、審査の基準よりもさらに低い点に注意が必要です。

適用金利と審査金利

適用金利とは、住宅ローンの利用時に実際に用いられる金利のことです。一方、審査では適用金利ではなく、さまざまなリスクを考慮した「審査金利」が用いられることもあります。

特に、変動金利型の住宅ローンを利用する場合、返済の途中で金利が上昇してしまうリスクもあるため、審査金利は適用金利よりも高く、3～4％程度で設定されるのが一般的です。

そのため、適用金利では問題がないはずの借入金額でも、審査金利を用いると基準をオーバーしてしまうといったケースもあります。

借入額のシミュレーションを行う際には、審査金利にも目を向けておきましょう。

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1,600万円の住宅ローンの「毎月返済額」と「総支払額」

住宅ローンの返済計画を立てる際には、金利や返済期間などの条件をいくつかのパターンに分けてシミュレーションすることが大切です。

ここでは、1,600万円の住宅ローン返済において、さまざまなケースから具体的な返済額を見ていきましょう。

なお、今回のシミュレーションにあたって、以下の条件を設定しました。

毎月の返済額と総支払額

上記の条件で計算した結果、毎月返済額と総支払額は以下のようになりました。

【適用金利1.5％の場合】1,600万円の住宅ローン返済

この結果から分かるように、返済期間が短いほど毎月の負担額は大きくなる一方、利息負担分が小さくなるため総支払額は少なくなります。

そのため、総支払額を減らすためには「無理のない範囲で返済期間を短縮できるか」が重要な観点となるのです。

また、審査金利として金利を4％に設定すると結果は以下のようになりました。

【審査金利4％の場合】1,600万円の住宅ローン返済

このように、金利が数％変わるだけで返済額には大きな差が生まれるので、事前にさまざまなケースを想定しておくことが大切です。

1,600万円の住宅ローン借り入れに必要な年収

住宅ローン借入額と必要な年収のバランスを検討する際には、先ほど紹介した返済負担率が重要な指標となります。

前述のように、無理のない返済負担率は25％以内とされているので、ここではその範囲に収まる年収を割り出してみましょう。

上記の全期間固定金利1.5％のシミュレーションのうち、もっとも毎月返済額が大きくなるのは、返済期間を15年と設定した場合です。

このケースでは毎月返済額が9万9,000万円であるため、年間返済額は118万8,000円、無理のない年収といえるのは「約475万円」以上となります。

反対に、もっとも毎月返済額が小さくなる返済期間35年では、年間返済額58万8,000円、無理のない年収といえるのは「約235万円」以上となります。

そのため、適用金利で計算した場合は、少なくとも「235万円の年収」が必要であると判断できるのです。

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失敗しない返済計画を立てるポイント

返済計画を立てるうえでは、無理のない範囲の借入額を設定するとともに、いくつか目を向けておきたいポイントがあります。ここでは、失敗しない返済計画を立てるコツを紹介します。

自己資金率に目を向ける

住宅を購入する際には、先ほどのシミュレーションのように頭金を用意せず、フルローンで資金を賄うことも可能です。

しかし、フルローンにすると購入資金のすべてに利息が発生するため、どうしても総支払額は高くなってしまうのです。

そのため、多くの場合では購入金額の1～2割程度の頭金が用意されます。頭金として用意した分は、当然ながら利息がかからないため、自己資金率が高いほど総支払額は少なくなります。

そのため、ゆとりのある返済計画を立てるためには、十分な頭金を用意しておくことが近道となるのです。

ライフスタイルの変化を想定しておく

住宅ローンの返済は長期にわたるため、途中で訪れるライフイベントやリスクにも目を向けておくことが大切です。

たとえば、これから子育てを控えている場合は、子どもの進学に伴う教育費の増加を見込んで計画を立てる必要があります。

また、自身の転勤・転職の可能性、配偶者の収入の低下、高齢の親との同居といった変化により、収支のバランスが変動してしまうケースも少なくありません。

毎月の返済額を決める際には、こうした将来的な変化もできるだけ細かく想定しておきましょう。

「現在の家賃＝毎月返済額」には要注意

賃貸物件を借りていた場合、これまで支払っていた家賃を毎月返済額の目安にするのもひとつの方法です。しかし、この場合は「持ち家を取得することによるコスト」に注意する必要があります。

賃貸とは異なり、マイホームを取得した場合は固定資産税などの税金、メンテナンスコストといった新たな費用負担が発生します。

そのため、安易に家賃と同額の毎月返済額を設定すると、ランニングコストの支払いが苦しくなってしまう可能性があるのです。

建築費予算1,600万円ならどんな家が建てられる？

最後に、住宅の建築費予算1,600万円で実現できる家のイメージについて、いくつかの観点から解説します。

住宅の平均購入予算

国土交通省「令和2年度 住宅市場動向調査」によれば、土地の購入も含めた注文住宅の資金は全国平均4,606万円とされています。

また、住宅金融支援機構「2019年度 フラット35利用者調査」によれば、建物部分の建築費は平均3,452万円となっています。

これらのデータから考えると、建築費の予算1,600万円は平均よりもかなり低い水準といえるでしょう。ただ、プランの工夫次第では、十分に魅力的な住まいを実現させることが可能な予算でもあります。

ここからは、実際にどのような住宅を実現できるのかについて見ていきましょう。

建築費予算1,600万円の家の特徴

建築費予算が1,600万円である場合、できるだけ無駄を省いたシンプルなプランが求められます。まず、建物の形状については、凹凸の少ない総二階建てのようなつくりが中心となります。

一般的には、複雑な形状であればあるほど建材や工期への負担が大きく、コストを圧迫しやすいのです。そのため、外観はすっきりとした正方形や長方形となる場合が多いです。

また、内装や設備については、施工会社の標準的な仕様・設備を中心にセレクトしていくことになります。標準仕様のものであれば、メーカー独自で大量生産しているなどの理由で、コストを抑えながらも安定した性能が期待できるのです。

ローコスト住宅の住宅カタログを参考にしてみよう

ローコスト住宅とは、広さ35坪程度、坪単価20～40万円台を目安として、合計建築費1,000万円台で建てられる住宅のことです。

ローコスト住宅では、部材や設備の大量一括購入、設計の合理化によって、できるだけ品質を落とさずに価格を抑える工夫がなされています。

設備や工程が規格化されているため、あまり多くの選択肢が用意されているわけではないものの、決められた範囲内でなら好みの仕様をセレクトできる場合もあります。

品質や性能もそれほど大きく劣るわけではないため、実際にプランを見てみると、十分に満足できると感じる場合が少なくありません。

LIFULL HOME’Sでは、ローコスト住宅の住宅カタログを無料で請求することができます。まずはカタログで施工事例を確認しながら、住まいのイメージを膨らませてみてください。

まとめ

• 住宅ローンの仕組みと審査の流れを理解しておくことが大切
• 適用金利と審査金利の違いに注意しておく
• 1,600万円の住宅ローンを借りるためには、少なくとも年収235万円が必要な目安となる
• ライフスタイルの変化を想定して、無理のない返済計画を立てる
• 建築費1,600万円台でプランを決める際には、ローコスト住宅のカタログを参考にするのもひとつの方法

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よくある質問

Q.1：住宅ローンは、どんな目的でも利用できるのですか？

A.1：いいえ、ご自身が住むための住宅の購入やリフォームの資金にのみ利用できます。別荘や投資用物件の購入には利用できません。

Q.2：1,600万円の住宅ローンを組んだ場合、毎月の返済額はいくらくらいになりますか？

A.2：毎月の返済額は返済期間によって変わります。例えば金利1.5％の場合、返済期間35年なら毎月約4.9万円、25年なら毎月約6.4万円が目安です。

Q.3：返済期間は短い方が、支払う利息は少なくなりますか？

A.3：返済期間が短いほど毎月の返済額は増えますが、支払う利息が減るため総支払額を抑えられます。

Q.4：1,600万円の住宅ローンを借りるには、どのくらいの年収が必要ですか？

A.4：無理のない返済計画の場合、返済期間35年なら年収約235万円以上、返済期間15年なら年収約475万円以上が目安です。

Q.5：住宅ローンの審査では、特に何が重要視されるのですか？

A.5：年収に占める年間返済額の割合である「返済負担率」が重要です。安心して返済するには、この割合を25％以内に収めるのが一つの目安とされています。

Q.6：「適用金利」と「審査金利」の違いは何ですか？

A.6：「適用金利」は実際に返済で使われる金利、「審査金利」はローンの審査で使われる金利です。審査金利は将来のリスクを考慮し、適用金利より高く設定されるのが一般的です。

Q.7：頭金なしの「フルローン」で家を買うことはできますか？注意点はありますか？

A.7：はい、購入可能です。ただし、頭金を用意するケースに比べて借入額全体に利息がかかるため、総支払額は高くなります。

Q.8：現在の家賃と同じくらいの金額で、毎月の返済額を設定しても大丈夫ですか？

A.8：注意が必要です。持ち家はローンの返済以外に、固定資産税や修繕費がかかります。現在の家賃と同額で返済計画を立てると、将来の負担が重くなる可能性があります。

Q.9：失敗しない返済計画を立てるために、他にどんなことを考えておけばよいですか？

A.9：ローンの返済は長期間にわたります。子どもの進学による教育費の増加や、転職といった将来のライフスタイルの変化も想定し、余裕を持った資金計画を立てましょう。

Q.10：建築費1,600万円台では、どのような家を建てることができますか？

A.10：建物の形は凹凸の少ないシンプルな総二階建てなどが中心で、内装や設備は標準仕様を選ぶのが一般的です。ローコスト住宅のカタログで具体的なイメージを掴んでみるのがオススメです。