不動産売買でかかる仲介手数料とは？

 

不動産売買を検討している場合、買主を自分だけで探すのは至難の業です。多くの場合、不動産会社に相談のうえ査定金額を提示してもらい、納得のうえで媒介契約を締結します。

 

不動産会社は物件の営業・販売活動を行い、買主を見つけるように努めます。その結果無事に物件を売却できた場合に、不動産会社に成功報酬を支払わなければなりません。それが仲介手数料です。

 

言い換えれば、長い時間をかけて不動産会社に営業活動をしてもらっても買主が見つからず不動産の売却ができなかった場合、成功報酬は支払う必要がありませんから、仲介手数料も発生しないことになります。

 

また、同じ売却をする場合でも不動産会社自体を買主とする買い取りという方法もあります。その場合、不動産会社は営業・販売活動を行わないため、仲介手数料を支払う必要はないので注意しましょう。

 

仲介手数料には売却成約成立の場合に支払われる成功報酬に加えて、代行費用も含まれます。

 

不動産会社が売買当事者のために行う代行事務とは、契約書類の作成や契約から引き渡しまでの事務手続きなどが含まれ、そのための費用も仲介手数料の一部です。

不動産売買の仲介手数料の相場は？ 計算方法も紹介

 

不動産売買の仲介手数料は基本的に不動産会社が自由に決めることができますが、宅地建物取引業法により物件の売却価格に応じて上限が定められています。もし、その上限を超えれば法令違反となります。

 

仲介手数料は以下のように定められています。

	売却代金（税抜き）	仲介手数料の上限
1	400万円超の部分	売却代金（税抜き）×3％＋消費税
2	200万円～400万円以下の部分	売却代金（税抜き）×4％＋消費税
3	200万円以下の部分	売却代金（税抜き）×5％＋消費税

※免税業者の場合は消費税が課税されない

 

上記の表を見ていただくと分かるように、仲介手数料を計算するためには不動産売却金額を3つの区分に分けて計算する必要があります。

 

たとえば、土地を1,000万円（税抜き）で売却できた場合、200万円の5％＋消費税、200万～400万円の200万円分の4％＋消費税、さらに残りの600万円の3％＋消費税をそれぞれ計算し、加算することで仲介手数料を算出します。

 

ただし、売却代金が800万円以下（税抜き）の場合は「低廉な空家等の媒介特例」が適用され、2024年7月1日の制度拡充に伴い、一律30万円＋消費税（売主・買主の双方を合わせて60万円＋消費税）が仲介手数料の上限になります

具体的な計算方法を紹介

 

ここからは、仲介手数料の具体的な計算方法を見ていきましょう。

 

さきほど例に挙げたように、不動産会社にお願いして土地を1,000万円（税抜き）で売却できた場合、上記の計算方法に基づけば、仲介手数料は以下のようになります。

	売却代金（税抜き）	計算式	手数料の上限額
１	400万円超の部分	600万円×3％＋消費税	19.8万円
２	200万円～400万円以下の部分	200万円×4％＋消費税	8.8万円
３	200万円以下の部分	200万円×5％＋消費税	11万円

最後に各区分の金額を合算します。19.8万円＋8.8万円＋11万円＝39.6万円が仲介手数料の上限です。

 

このように、800万円を超える物件の場合は少々計算が煩雑になるため、多くの場合、より簡単に仲介手数料の上限を求められる「速算式」を使って計算するのが一般的です。

 

なお、800万円以下の物件は前述のように特例が適用されるため、速算式による計算はできません。

この速算式を用いて、不動産会社に仲介を頼んで土地を1,000万円（税抜き）で売却した場合の金額を計算してみましょう。

 

「1,000万円×3％＋6万円×1.1＝39.6万円」となり、上で算出した39.6万円と一致します。こうした速算式に加えて、売却代金ごとの早見表も活用できるでしょう。

 仲介手数料は安い方がいい？

 

仮に3,000万円（税抜き）で成約した場合、仲介手数料の上限は105.6万円となり100万円を超えます。

 

これに加えて印紙税や不動産移転登記の際にかかる登録免許税などもあり、「手数料だけでこんなに支払うのか」と負担に感じてしまう方もいらっしゃるでしょう。

 

ただ、上で紹介した計算式はあくまでも法律によって定められている仲介手数料の上限額を求めるものであり、それを超えない範囲で不動産会社は自由に仲介手数料を設定できます。

 

そのため、安さをセールスポイントにしている不動産会社もあります。支払う金額を少しでも抑えたいときは、そういう不動産会社を選ぶのも一つの方法かもしれません。

 

ただし、仲介手数料が極端に安い場合は、安いなりの理由がある可能性もあります。もちろん企業努力で安く設定している会社もありますが、仲介手数料は成功報酬であり、不動産会社が行った営業や販売活動に対する対価です。

 

つまり、仲介手数料が通常より相当安いのであれば、しっかりとした販売活動が行われない可能性もあるということ。売却するという本来の目的を果たせなければ、意味がありません。

 

不動産会社を選ぶ際には仲介手数料の安さを売りにしている会社よりも、経験や実績、不動産に関する知識が豊富な、信頼できる会社を選ぶことが大切です。

 

できれば複数の会社に相談するなどして、比較検討することをおすすめいたします。

 

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仲介手数料はいつ支払う？ 2回に分けて行う？

1回目は売買契約締結時

 

仲介によって不動産売却をする流れを振り返っておきましょう。まず土地など（不動産）の売却を検討していることを不動産会社に相談しましょう。すると、査定金額の提示がなされます。

 

その金額に納得できるようなら媒介契約を締結し、不動産会社によって営業・販売活動が行われます。条件が折り合う買主が見つかった場合、売買契約締結へと進みます。

 

仲介手数料が成功報酬であることを考えると、この時点で一定程度の成功に達したと考えられるでしょう。そのため、一般的にはこのタイミングで仲介手数料の半額が支払われます。

 

買主も売主も売買契約締結当日には現金で支払えるように準備が必要です。ただ、不動産の売却金額によっては仲介手数料の半額といっても相当高額になるため、不動産会社への振り込みも可能です。

 

現金を準備する場合は、ATMの引き出し上限金額に注意しましょう。

 

コンビニATMの引き出し上限額は1日20万円、銀行ATMは50万円に設定されていることが多いため、契約締結日に駆け込んで引き出そうとしても金額によっては一度で引き出すことができないという事態になりかねません。

 

前もって銀行の窓口で引き出しておくのがベストでしょう。

2回目は物件引き渡し時

 

売買契約が無事締結されたとしても、本審査に通るまでは安心できません。また、売買の対象物である土地や建物に契約不適合の部分が見つかり、契約自体が解除されることもあります。

 

そのため、売却手続きが最終的に完了するのは目的物の引き渡し・決済時といえるでしょう。そのときに不動産会社に対して仲介手数料の残額を支払うことになります。

仲介手数料の値引きは可能か？

 

以上の不動産売却の流れを踏まえると、仲介手数料の値引きをお願いしたい場合はできるだけ早めに交渉しておくべきです。

 

不動産会社が営業・販売活動を展開している状態で、あるいはすでに買主を見つけた時点で値引きを交渉するのは現実的ではないでしょう。

 

値引きを相談するのであれば最初の相談から媒介契約の前段階で仲介手数料の金額について尋ね、相談してみることをおすすめします。

まとめ

 

売主であっても買主であっても仲介手数料を不動産会社に気持ちよく支払うためには、これが成功報酬であり、不動産会社の努力への正当な対価であるということを覚えておくことが大切です。

 

そのためには当事者のために、しっかりと働いてくれる信頼できる会社を見つけることが第一歩といえるでしょう。あせらずに複数の不動産会社に当たってみて、自分にぴったりの会社を探しましょう。

 

不動産の売却を考えている場合は効率的な一括査定を利用してみるのも一つの方法です。

 

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