住宅ローン控除の基本的な仕組み

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して住居を購入したりリフォームを行ったりした場合に、年末時点でのローン残高の0.7％が、所得税および住民税から“税額控除”される制度です。

 

新築住宅の場合、最大で年間35万円（子育て世帯・若者夫婦世帯が認定住宅を取得した場合）が税額控除されるため、大幅な節税対策につながる制度でもあります。

住宅ローン控除の適用期間と控除額

一定の要件を満たしていれば、新築住宅・買取再販住宅で最大13年間、中古住宅・リフォームは10年間にわたって、ローン残高の0.7％にあたる金額の控除を受けることができます。

 

控除額には上限があり、新築と中古で異なるほか、住宅の環境性能や入居年などによって段階的に設定されています。2024年の税制改正を踏まえ、新築と中古それぞれの最大控除額を以下にまとめました。

 

【新築住宅・買取再販住宅の場合】

住宅の環境性能	年間最大控除額
	2022〜2023年 入居	2024年 入居	2025年 入居
認定長期優良住宅 認定低炭素住宅	35万円	子育て世帯・若者夫婦世帯は35万円 他世帯は31.5万円	31.5万円
ZEH水準省エネ住宅	31.5万円	子育て世帯・若者夫婦世帯は31.5万円 他世帯は24.5万円	24.5万円
省エネ基準適合住宅	28万円	子育て世帯・若者夫婦世帯は28万円 他世帯は21万円	21万円
省エネ基準に適合しない「その他の住宅」	21万円	0円（2023年末までに建築確認を受けた場合は14万円。控除期間は10年に短縮）

※子育て世帯とは、19歳未満の子を有する世帯。若者夫婦世帯とは、夫婦のいずれかが40歳未満の世帯

 

2024年度の税制改正において、子育て世帯と若者夫婦世帯に限り、2024年に入居した場合も2022年〜2023年入居時の控除額の水準が維持されることになりました。なお、この措置は2025年の入居においても同様の方向で検討されています。

 

また、2024年以降は、省エネ基準適合住宅以上が控除の対象となる点に注意が必要です。ただし、省エネ基準非適合住宅であっても、2023年末までに建築確認を受けた住宅は適用されます。また、2024年6月末までに竣工された省エネ基準非適合住宅も、適用を受けられる場合があります。

 

【中古住宅の場合】

住宅の環境性能	年間最大控除額
	2022〜2023年 入居	2024年 入居	2025年 入居
認定長期優良住宅 認定低炭素住宅 ZEH水準省エネ住宅省エネ基準適合住宅	21万円
省エネ基準に適合しない「その他の住宅」	14万円

中古住宅は新築住宅と比べて最大控除額は少なくなりますが、入居年による違いはなく、省エネ基準適合住宅か非適合住宅かによって変わる仕組みです。

「税額控除」とは？

確定申告などで一般的に使用される生命保険料控除や配偶者控除は「所得控除」に分類され、「税額を計算する前の所得から差し引かれる」のが特徴です。

 

一方、住宅ローン控除は「税額控除」に分類され、「計算後の所得税からそのまま差し引かれる」ものです。そのため、控除額がそのまま減税額となるのが大きなメリットだといえます。

 

しかし、税額からそのまま控除される仕組みであるため、そもそも納めるはずの所得税（住民税も含む）が控除額を超えていない場合には、フル活用ができない点に注意が必要です。

住宅ローン控除の計算方法とシミュレーション

住宅ローン控除の計算は、仕組みを理解していれば自分で行うことも可能です。ここでは、住宅ローン控除の計算方法をシミュレーションしながら見ていきましょう。

住宅ローン控除の計算方法

これまでにも見てきたとおり、住宅ローンの控除額は年末のローン残高の0.7％で計算されます。たとえば、その年の年末時点で残高が4,000万円であれば、控除額は4,000万円×0.7％＝28万円となります。

 

ただ、返済を続けると、次の年は当然残高が少なくなっているため、同じように28万円の控除を受けることはできません。そのため、控除額が目減りしていく点に注意が必要です。

住宅ローン控除の計算に必要な項目

住宅ローン控除の計算で必要となる項目には、以下が挙げられます。

ローンの借入額や金利、返済方法、返済期間は、毎年のローン残高がどのくらいになるのかを計算するために使用します。

 

所得税額は、控除を上限まで受けられるかどうかを確かめるために使用する項目であり、給与所得者の場合は源泉徴収票などで確認できます。

 

なお、所得税額は世帯構成（配偶者控除などを受けられるか）、社会保険や生命保険の控除によっても変わります。給与所得者以外の場合は、過去に作成した確定申告書類などでチェックしましょう。

【年収別】住宅ローン減税額目安表

前述のとおり、住宅ローン控除の減税額は、ローンの借入額と所得税額によって変動します。ここでは、以下の条件を設定したうえで、借入額と年収別にシミュレーションを行ってみましょう。

年収額	住宅ローン借入額
	2,500万円	3,000万円	3,500万円	4,000万円
年収500万円	240.5万円	272.7万円	276.9万円	276.9万円
年収600万円	241.1万円	293.4万円	326.2万円	339.9万円
年収700万円	241.1万円	293.4万円	335.7万円	376.6万円
年収800万円	241.1万円	293.4万円	335.7万円	378.3万円
年収900万円	241.1万円	293.4万円	335.7万円	378.3万円

このように、年収が低い世帯ほど所得税額も低くなるため、同じ借入額でも控除される金額には違いが生まれます。

 

細かな要件によっても結果は異なるため、今回のシミュレーション結果を参考に、自身の条件に基づいて事前に計算しておきましょう。

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住宅ローン控除を利用できる条件

住宅ローン控除を利用するためには、適用条件に該当している必要があります。適用条件は年度によって変更される場合もあり、実際に2022年度の税制改正で大幅な変化が起こりました。

 

ここでは、新築住宅と中古住宅のそれぞれについて、2024年4月時点での利用条件を見ていきましょう。

新築住宅に関する条件

床面積に関しては、店舗併用住宅の場合「2分の1以上が居住用であること」も条件として加わります。

中古住宅に関する条件

中古住宅の場合は、新築に加えて建築年や耐震基準に関するいずれかの条件を満たす必要があります。

住宅ローン控除に関する疑問はどこに相談すればいい？

住宅ローンに関する税制の仕組みは流動的であり、年度ごとにガラリと変わることもあります。そのため、不安がある場合には、住宅系の税制の仕組みに詳しい専門家に相談にすることも大切です。

 

LIFULL HOME’Sの「住まいの窓口」では、住宅ローンに関する悩みや不安をハウジングアドバイザーに無料で相談できます。また、必要に応じて、ファイナンシャルプランナーなどの専門家にもつなぐことが可能です。

 

「住宅ローン借入額の決め方」「金利や返済方法の違い」「無理のない返済シミュレーション」などを相談でき、オンラインでも受け付けてもらえるため、迷ったときには気軽に利用してみてください。

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まとめ

• 住宅ローン控除は、新築は最大13年間、中古は10年間にわたり、年末時点の残高の0.7％が税額控除される仕組み
• 控除の上限は新築・中古で異なり、住宅の環境性能や入居年などによっても変わる
• 税額控除であるため、上限いっぱいフル活用できるのは一定以上の所得がある世帯に限られる
• 最新の動きや正確な適用条件を確かめるために、LIFULL HOME’Sの「住まいの窓口」で相談してみるのも有効

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