長期譲渡所得とは？不動産売却の税金は「所有期間」で決まる

課税されるのは売却額ではなく「譲渡所得」

まず前提として、不動産を売ったときに税金がかかるのは、売却代金そのものではありません。課税対象になるのは、売却によって得た「利益」にあたる譲渡所得です。

 

譲渡所得は次の式で計算します（出典：国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」）。

 

譲渡所得金額 ＝ 譲渡価額 －（取得費 ＋ 譲渡費用）－ 特別控除額

 

それぞれの用語は次のとおりです。

たとえば4,000万円で売れても、取得費と譲渡費用の合計が3,800万円なら、課税対象になる譲渡所得は200万円だけです。逆に、相続した古い土地などで取得費が分からない場合は税負担が重くなりやすい点に注意が必要です（詳しくは後述します）。

「長期」と「短期」の分かれ目は所有期間5年超かどうか

譲渡所得は、所有期間によって2つに区分されます（出典：国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」）。

• 長期譲渡所得：譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるもの
• 短期譲渡所得：譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下のもの

ここで注意したいのは、「5年以上」ではなく「5年超」が長期の条件だという点です。ちょうど5年ぴったりの場合は短期に区分されます。ネット上の解説記事でも混同が見られる部分なので、正確に押さえておきましょう。

税率は長期20.315%、短期39.63%—約2倍の差

譲渡所得には「所得税」「復興特別所得税」「住民税」が課されます。復興特別所得税は平成25年から令和19年まで、所得税額の2.1%を所得税とあわせて納付するものです。区分ごとの税率をまとめると次のようになります（出典：国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」、国税庁「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」）。

同じ譲渡所得1,000万円でも、長期なら約203万円、短期なら約396万円。区分が変わるだけで、納税額はほぼ2倍になります。短期の税率が高く設定されているのは、短期売買による土地転がし（投機的取引)を抑制する政策的な意図があるためです。

 

なお、上記は2026年8月時点（2026年分の譲渡）に適用される税率です。2026年度（令和8年度）税制改正により、2027年（令和9年）分以降は、復興特別所得税の税率引き下げとあわせて「防衛特別所得税」が新設される予定ですが、両者を合計した上乗せ分は現行と同水準のため、合計税率20.315%・39.63%という負担感は実質的に変わらない見込みです（出典：三菱UFJ銀行「M&Aによる株式や事業譲渡に関する税金について解説」）。「税率の内訳が変わるだけで、売り急ぐ理由にはならない」と押さえておけば十分です。最新の取り扱いは、売却前に国税庁のタックスアンサーで確認しましょう。

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意外と知られていない「1月1日判定」の落とし穴—長期にするには実質6年必要

「丸5年住んだから長期」は間違い

長期・短期の判定でもっとも誤解が多いのが、判定日が「売却日」ではなく「譲渡した年の1月1日」であるという点です。

具体例で見てみましょう。

• 2021年3月に購入したマンションを、今年（2026年）の秋に売却するケース
• 売却日時点の実際の所有期間は「5年6ヶ月」

一見、5年を超えているので長期譲渡所得に思えます。しかし判定されるのは2026年1月1日時点の所有期間で、この時点ではまだ「4年10ヶ月」。つまり2026年中の売却は、たとえ12月であっても短期譲渡所得として39.63%の税率が適用されてしまいます。

 

このケースで長期の税率（20.315%）を使うには、2027年1月1日以降、つまり2027年に入ってから売却する必要があります。購入からは約5年10ヶ月。「長期にしたければ、購入から6回目の1月1日を越えてから売る」と覚えておくと確実です。

 

売却を急ぐ事情がなければ、引渡し（譲渡）の時期を年明けにずらすだけで税額が大きく変わる可能性があります。売却活動を始める前に、まず自分の物件の「長期になる年」を確認しておきましょう。

相続した不動産は「親の所有期間」を引き継げる

相続した実家などを売る場合、「相続してからまだ2年だから短期になってしまうのでは」と心配する人が少なくありません。

 

ここは安心してよいポイントです。相続や贈与により取得した不動産の所有期間は、原則として被相続人（亡くなった親など）が取得した日から通算して計算します（出典：国税庁「No.3270 相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期」）。親が30年住んだ実家なら、相続直後に売却しても長期譲渡所得の税率が適用されます。取得費についても、被相続人が購入したときの金額を引き継ぎます。

 

また、被相続人が1人で住んでいた家（空き家）を相続して売却する場合は、一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる「相続空き家の特例」も利用できます。この特例が使えるのは、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ2027年（令和9年）12月31日までの売却に限られます（出典：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」）。2026年時点で相続した実家を空き家のままにしている人は、期限を意識して売却スケジュールを検討する価値があります。

取得費が分からないと税負担が跳ね上がる「概算取得費5%」

相続した不動産で意外と大きな問題になるのが、購入当時の売買契約書が見つからないケースです。

 

取得費が分からないとき、または実際の取得費が譲渡価額の5%より少ないときは、譲渡価額の5%を取得費（概算取得費）とみなして計算します（出典：国税庁「No.3258 取得費が分からないとき」）。

 

たとえば3,000万円で売れた土地の契約書がない場合、取得費はわずか150万円とみなされ、残りの大部分が課税対象になってしまいます。実家の売却を視野に入れているなら、親が元気なうちに購入時の契約書や領収書の保管場所を確認しておくことが、将来の税負担を左右する重要な備えになります。

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所有期間で税額はいくら変わる？ シミュレーションで比較

言葉だけではイメージしづらいので、具体的な数字で比較してみましょう。

【前提条件】

• 譲渡価額（売却額）：4,000万円
• 取得費：2,500万円
• 譲渡費用：150万円
• 譲渡所得：4,000万円 −（2,500万円＋150万円）＝ 1,350万円

この物件を、特別控除が使えない前提（投資用物件や特例の要件を満たさない場合など）で売却したときの税額は次のとおりです。

※10年超の軽減税率は居住用財産で一定の要件を満たす場合。課税譲渡所得6,000万円以下の部分に適用（詳細は次章）。

 

短期と長期の差は約261万円。売却時期を1年ずらすだけでこれだけの差が出るなら、「いつ売るか」は物件価格の交渉と同じくらい真剣に検討する価値があるといえるでしょう。

 

なお、マイホームの売却であれば次章の3,000万円特別控除により、このケースでは譲渡所得1,350万円が全額控除され、税額が0円になる可能性もあります。自分の物件がどのパターンに当てはまるかを確認することが、手取り額を最大化する第一歩です。

 

売却額のあたりをつけたい段階なら、まずは周辺の成約水準を眺めてみるのが手軽です。

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マイホーム売却なら使える2大特例！3,000万円控除と10年超の軽減税率

最高3,000万円の特別控除で税額ゼロになるケースも

マイホーム（居住用財産）を売ったときは、所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります(出典：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」）。

主なポイントは次のとおりです。

• 現在住んでいる家屋（およびその敷地）の売却が対象
• 以前住んでいた家でも、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売れば対象
• 配偶者や直系血族、生計を一にする親族など特別な関係にある相手への売却は対象外
• 特例の適用には確定申告が必須（控除で税額が0円になる場合も申告が必要）

一般的な住み替えであれば、譲渡所得が3,000万円以内に収まるケースは多く、この特例だけで税負担がなくなることも珍しくありません。

 

ただし見落としがちな注意点として、この特例と住宅ローン控除は併用できません。売却で3,000万円控除を使うと、買い替え先の新居で住宅ローン控除が受けられなくなる（入居年とその前後の一定期間に特例を使った場合）ため、住み替えでは「どちらを使ったほうが得か」の比較が必要です。控除の詳しい要件や他の特例との関係は、次の記事で整理しています。

 

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10年超所有なら税率がさらに下がる「軽減税率の特例」

マイホームの売却で、譲渡した年の1月1日時点の所有期間が家屋・敷地ともに10年を超えている場合は、長期譲渡所得の税率がさらに軽減されます（出典：国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」）。

そして重要なのは、この軽減税率は3,000万円特別控除と併用できるという点です。「譲渡所得から3,000万円を控除し、残った金額に14.21%の軽減税率を適用する」という順序で計算できるため、長く住んだマイホームの売却では税負担を大幅に抑えられます。

「5年・10年」の節目と特例の関係を整理する

ここまでの内容を、所有期間の節目ごとにまとめます。

自分の物件がいまどの区分にいて、次の節目まであと何年（何ヶ月）なのか。これを把握しておくだけで、売却タイミングの検討は格段にしやすくなります。

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後悔しないための「売り時」判断チェックリスト

税率だけで売却時期を決めるのは危険

ここまで税率の話を中心にしてきましたが、実務の視点で1つ補足しておきたいことがあります。それは、「長期になるまで待つ」ことが常に正解とは限らないという点です。

 

たとえば長期の区分まであと1年半という状況で、待っている間に周辺相場が下がれば、税率の差以上に手取りが減ることもあります。逆にマイホームで3,000万円控除を使えば譲渡所得が全額控除されるケースでは、短期・長期の区分はそもそも手取りに影響しません。それなのに「5年待たなきゃ」と思い込んで、好条件の売り時を逃してしまうのは典型的なもったいないパターンです。

 

税金は「手取りを構成する要素の1つ」であって、すべてではありません。相場・ローン残債・ライフプランとあわせて総合的に判断しましょう。

売却前に確認したい7つのチェックリスト

売却検討の初期段階で、次の項目を順に確認してみてください。

• ☐ 譲渡した年の1月1日時点で、所有期間が5年超になるのはいつか把握している
• ☐ マイホームなら、10年超の軽減税率が視野に入る時期も確認した
• ☐ 購入時の売買契約書・領収書が手元にある（取得費を証明できる）
• ☐ 3,000万円特別控除の**要件（居住実態・売却相手・期限）**を確認した
• ☐ 住み替えの場合、3,000万円控除と住宅ローン控除のどちらを使うか比較した
• ☐ 周辺エリアの相場観（いま売るといくらか）を把握している
• ☐ 特例を使う場合の確定申告を予定に入れている

このうち「相場観」だけは、税金の知識と違って自分の頭の中だけでは確認できません。かといって、いきなり不動産会社に連絡するのは気が引ける。という段階なら、個人情報を細かく入力せずに査定の目安を知る方法から始めるのが現実的です。

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迷ったら「長期になる年」と「今の査定額」を並べて比べる

売り時の判断は、突き詰めると「待つことで減る税金」と「待つことで変わる売却額・生活コスト」の比較です。

 

そのためには、①自分の物件が長期（または10年超）になる年、②現時点の査定額、という2つの材料をまず机に並べること。材料が揃えば、「あと8ヶ月待てば税率が半分になるから待つ」「控除で税額ゼロになるから今の高値で売る」といった具体的な意思決定ができるようになります。

まとめと次のステップ

不動産売却の税金は、「譲渡した年の1月1日時点で所有期間5年超かどうか」で税率が20.315%と39.63%に分かれます。さらにマイホームなら3,000万円特別控除、10年超所有なら14.21%の軽減税率と、使える制度は所有期間とともに増えていきます。

 

一方で、この仕組みを知らないまま「なんとなく」で売却時期を決めてしまうと、数百万円単位の税負担の差や、特例の申告漏れという形で手取りが目減りしかねません。また、「いつか売るかも」と判断を先送りしている間に、取得費を証明する書類が散逸したり、相場の好機を逃したりするのも、静かに進む機会損失です。

 

難しい計算を今すぐ完璧にする必要はありません。まずは「自分の物件が長期になる年はいつか」を手帳に書き留めることと、「いま売ったらいくらか」の目安を知ること。この2つだけでも、売却の判断力は大きく変わります。

 

売却の進め方や税金の疑問を含めて相談したい場合は、地域の売却実績が豊富な不動産会社に話を聞いてみるのが近道です。

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よくある質問

Q1. 所有期間がちょうど5年の場合、長期譲渡所得になりますか？

なりません。長期譲渡所得は譲渡した年の1月1日時点で所有期間が「5年を超える」場合に適用されるため、ちょうど5年は短期譲渡所得（税率39.63%）に区分されます。さらに判定日は売却日ではなく譲渡年の1月1日なので、確実に長期にしたい場合は「購入から6回目の1月1日を越えた後」に売却するのが目安です（出典：国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」）。

 

Q2. 相続した実家をすぐ売ると短期譲渡所得になりますか？

原則としてなりません。相続や贈与で取得した不動産の所有期間は、被相続人（亡くなった方）が取得した日から通算するため、親が長年所有していた家なら相続直後の売却でも長期譲渡所得として扱われます。取得費も被相続人の購入額を引き継ぎます（出典：国税庁「No.3270 相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期」）。

 

Q3. 3,000万円特別控除を使って税額が0円になる場合も、確定申告は必要ですか？

必要です。3,000万円特別控除は確定申告をして初めて適用される特例のため、申告しなければ控除は受けられず、本来不要だった税金を納めることになりかねません。売却した翌年の確定申告期間に、譲渡所得の内訳書などの必要書類とあわせて申告しましょう。

 

Q4. 売却して損失が出た場合も税金はかかりますか？

譲渡所得がマイナス（譲渡損失）の場合、譲渡所得に対する所得税・住民税はかかりません。さらにマイホームの売却では、一定の要件を満たすと譲渡損失を給与所得など他の所得と損益通算し、控除しきれない分を翌年以降3年間繰り越せる特例もあります。損失が出そうな場合も、確定申告で税負担を軽減できる可能性があるため確認する価値があります。

 

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