変動金利型の住宅ローンでは、わずか0.1％の利上げでも、借入残高が大きいほど返済への影響が大きくなります。借入時には0.1％単位の金利差まで比較しただけに、「結局、毎月いくら増えるのだろう」「5年ルールがあれば当面は大丈夫なのだろうか」と不安を感じる方もいるでしょう。

この記事では、金利上昇後の返済額を借入額別にシミュレーションし、5年ルール・125％ルールの注意点や、住み替えに必要な資金計画を解説します。

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変動金利が0.1％上がると月々の返済額はいくら増える？

住宅ローンの金利が上がった場合、返済額への影響は借入残高や残りの返済期間などによって異なります。今回は、住宅ローンの代表的な返済期間として35年を設定し、借入額別に試算します。

まずは、新たに住宅ローンを借り入れ、返済期間を通して金利が上昇した状態が続くと仮定して、返済額の違いを確認していきましょう。

借入額3,000万・5,000万・7,000万円で返済額を比較する

試算では、年1.0％で借り入れ、35年間にわたってボーナス返済を併用せず、元利均等方式で返す条件を共通にしました。元利均等返済は、元金分と利息分を合わせた月々の支払額を原則一定にする方法です。また、金利上昇後の金利が返済期間中ずっと続くものとし、手数料などは考慮していません。

表に記載した月額の概算値を12倍すると、金利が0.1％上昇した場合の年間増加額は、借入額3,000万円で約1万6,800円、5,000万円で約2万7,600円、7,000万円で約3万9,600円です。

金利が0.5％上昇した場合も、表の概算月額を12倍すると、年間の増加額は借入額3,000万円で約8万6,400円、5,000万円で約14万2,800円、7,000万円では約20万400円になります。借入額が大きい世帯ほど、小幅な利上げによる家計への影響にも注意が必要です。

実際の増加額は残高・残存期間・見直し時期で変わる

実際の返済額は、金利だけで決まるものではありません。金利が見直される時点の借入残高、残りの返済期間、返済方法、金融機関が定める金利や返済額の見直し時期などによって変わります。

たとえば、同じ金利上昇幅でも、借入残高が大きく返済期間が長く残っている人ほど、今後支払う利息への影響が大きくなります。一方、繰り上げ返済が進んでいる場合や完済までの期間が短い場合には、影響が比較的小さくなるでしょう。

まずは利用中の金融機関が提供するシミュレーションや返済予定表を使い、自分の借入残高と残存期間に併せて確認することが大切です。

2026（令和8）年の金利動向と変動金利が上がる仕組み

変動金利型住宅ローンの適用金利は、金融機関が定める「基準金利」から、利用者ごとの「優遇幅」を差し引いて決まるのが一般的です。

基準金利を商品の定価、優遇幅を割引と考えると、仕組みをイメージしやすいでしょう。たとえば、基準金利が3.0％、優遇幅が2.0％なら、実際に適用される金利は1.0％です。

この割引前の基準金利を見直す際に、参考とされる指標の一つが短期プライムレートです。短期プライムレートとは、銀行が信用力の高い企業へ、1年未満の短期間で融資する際の優遇金利を指します。住宅ローン金利そのものではなく、銀行が金利を決める際の物差しの一つです。

日本銀行の公表資料によると、主要行における短期プライムレートの最頻値は、2026（令和8）年2月9日の年2.125％から、同年8月3日には年2.375％へ上昇しています。

政策金利の変更が住宅ローンへ反映されるまでには時間差がある

日本銀行による政策金利の変更は、住宅ローンの適用金利へすぐに反映されるわけではありません。

日銀が政策金利を引き上げると、その動きを踏まえて金融機関が短期プライムレートを見直し、それに連動する住宅ローンの基準金利を変更する場合があります。その後、契約ごとに定められた時期に、利用者の適用金利へ反映されます。

このため、日本銀行が政策金利を変更しても、すべての住宅ローン金利が同じ時期に同じ幅だけ変わるわけではありません。「日本銀行が0.25ポイント利上げしたから、自分の住宅ローン金利もすぐに0.25ポイント上がる」とは限らないということです。

実際に住宅ローンへ反映される時期や方法は、金融機関や商品によって異なります。金融機関から届く案内や返済予定表、契約書の金利見直しに関する項目を確認しましょう。

5年ルール・125％ルールがあっても利息負担は増える

変動型では、適用金利が改定された日と、口座から引き落とされる金額が変わる日が一致しない場合があります。その時間差や増額幅を定める取扱いとして、元利均等返済の商品に5年ルール、125％ルールが設けられることがあります。

ただし、毎月返済額の増加を抑えることと、利息の増加を防ぐことは別です。金利が上がれば、返済額が据え置かれている間も利息は新しい金利で計算されます。その結果、同じ金額を返していても、利息に回る分が増えて元金に充てられる分が少なくなることがあります。現在の引き落とし額だけでは負担の変化を捉えきれません。

ここからは、返済額が動く時期と上限を分けて整理し、契約前後に確認したい点を解説します。

5年ルールは返済額を据え置く仕組みであり、金利を固定する制度ではない

5年ルールを理解する際は、「適用金利」と「毎月返済額」を分けて考えます。金利改定後も、その都度引き落とし額を変えず、契約で定めた基準日に新たな返済額を算出する取扱いです。

この取扱いは最初の5年間だけに限られるとは限りません。以後の見直し方法も含め、適用される期間や基準日は契約書で確認する必要があります。

引き落とし額が以前と同額でも、内訳は変化します。適用金利が高くなれば利息分が厚くなり、元金に充当できる金額が縮小するため、残高の減少が当初の予定より遅れることがあります。

返済額が据え置かれる時間は、増額に備えて家計を調整する期間として使えます。返済予定表で元金と利息の内訳を確認し、必要に応じて支出や貯蓄計画を見直しましょう。

125％ルールは返済額の急増を抑えるが、総返済額を減らすものではない

125％ルールが定めているのは、金利ではなく、再計算後に請求される月額の上限です。この取扱いがある契約では、新しい返済額は見直し前の金額に対して最大1.25倍に抑えられます。

上限が適用されるのは返済額の見直し時です。いつ、どの返済方法に適用されるかは商品ごとに異なるため、契約条件を確認してください。

上限を超えた分が消えるわけではありません。返済額に収まらない利息が生じた場合の処理や、完済時に残額がある場合の扱いまで確認しておく必要があります。

5年ルールと125％ルールが働くタイミング

二つの取扱いがある契約では、所定の周期を迎えた時点で返済額を計算し直し、その結果が大幅な増額になるときに1.25倍の限度を適用します。5年ルールは再計算の時期、125％ルールは増額の幅を定めています。

以下では、当初の毎月返済額を10万円とし、返済額を見直すたびに上限まで増えた場合を例示します。

表の金額は返済額の上限がどう移るかを示した例であり、金利上昇によって増えた利息が減額・免除されることを意味しません。返済額に加え、元金残高と完済までの支払見込みも確認しましょう。

5年ルールがない商品と未払い利息にも注意する

金利タイプの名称を確認するだけでは、返済額を抑える取扱いが付いているかは分かりません。商品によって採否が分かれるほか、元金均等方式では通常適用されないため、返済方法と契約条項を併せて確認します。

さらに、1か月分の利息がその月の返済額より多くなれば、支払額に収まらなかった部分が未払い利息として残ることがあります。どの時点で、どのように精算するかは一律ではありません。発生条件と最終返済時の処理を契約先へ確認しましょう。

住み替えでは旧居の売却手取り額から新しい借入額を決める

住宅ローンを返済中の人が住み替える場合は、旧居の売却代金で住宅ローンを完済し、抵当権を抹消するのが基本です。抵当権とは、住宅ローンを返済できなくなった場合に備えて、金融機関が不動産を担保にする権利のことです。

旧居の売却代金だけでは住宅ローンを完済できない状態を「残債割れ」または「オーバーローン」といいます。この不足額を自己資金で補えない場合に、旧居の残債と新居の購入資金をまとめて借りる「住み替えローン」が選択肢になることがあります。

住み替えローンは借入額が大きくなりやすいため、無理なく返済できる金額を慎重に検討しましょう。

売却価格からローン残債と諸費用を差し引く

旧居を希望どおりの価格で売却できても、売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。

売却価格から旧居の住宅ローン残高や仲介手数料、登記費用、売却によって生じる場合の税金などを差し引いた金額が、おおよその売却手取り額です。住み替えに回せる資金は、これらを差し引いた後の金額を基準に考えます。

たとえば、旧居を3,500万円で売却できても、住宅ローン残高が3,300万円あり、売却にかかる諸費用が150万円であれば、手元に残る金額は約50万円です。売却価格や諸費用によっては不足額が生じ、自己資金で補うケースも想定されます。

住み替えの計画を立てる際は、希望価格だけでなく、価格を下げた場合の売却手取り額も試算しておきましょう。複数の売却価格で手取り額を計算すると、新居の予算や借入額をより現実的に検討できます。

売却遅延と二重ローンを想定して資金を残す

新居を先に購入する「買い先行」では、旧居が予定どおりに売れなければ、一定期間、旧居と新居の住宅ローンを同時に支払う可能性があります。売却を急ぐために、当初の予定より価格を下げなければならないこともあるでしょう。一方、旧居を先に売却する「売り先行」では、売却後すぐに新居へ入居できない場合、一時的な住まいが必要です。

賃貸住宅を仮住まいにする場合は、入居中の家賃だけでなく、敷金・礼金、仲介手数料、保証会社の保証料、火災保険料などもかかります。また、旧居から仮住まいへ、さらに仮住まいから新居へと、引越しが2回になるため、その分の費用も見込んでおかなければなりません。

短期間で退去すると違約金が発生する契約もあり、その有無や金額は物件によって異なります。想定外の出費を避けるためにも、短期間で退去する可能性がある場合は、部屋探しの段階で仲介担当者に伝えておきましょう。

あらかじめ事情を共有することで、契約期間や短期解約違約金などの条件を踏まえ、仮住まいに適した物件を紹介してもらいやすくなります。

旧居から新居へ直接移れれば負担を抑えられますが、売却と購入の時期を完全にそろえるのは簡単ではありません。引き渡し時期などの条件を優先すると、買主候補との条件が合わず、売却に時間がかかる可能性もあります。

二重ローンまたは仮住まいのどちらが発生しても対応できるよう、一定の予備資金を残しておくことが大切です。

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金利上昇に耐える住み替えローンの組み方

住み替えローンでは、旧居の残債が上乗せされるため、新居の価格だけを基準に資金計画を立てると、借入額が大きくなりすぎる可能性があります。

審査に通る金額と、無理なく返せる金額は同じではありません。借り入れ可能額ではなく、将来の金利上昇や収入減少があっても返済を継続できる金額から予算を考えましょう。

返済負担率は現在の金利ではなく0.5～1.0％上昇後で確認する

変動金利を選ぶ場合は、現在提示されている金利だけでなく、家計の余力を確認する一つの方法として、金利が0.5％、1.0％上昇した場合の毎月返済額と総返済額も計算してみましょう。

たとえば、現在の返済額なら家計に余裕があっても、住宅ローンが月1万円増え、修繕積立金や教育費も同時に増えれば、家計の余裕がなくなることもあります。金利上昇分を毎月の黒字や貯蓄で吸収できるかを確認しましょう。

住宅金融支援機構の「住宅ローン利用者の実態調査（2026年1月調査）」では、住宅ローン利用者の返済負担率は「15％超～20％以内」が26.2％ともっとも多くなっています。返済負担率とは、世帯年収に占める年間返済額の割合です。

たとえば、世帯年収700万円の15～20％は、年間返済額にすると105万～140万円、1ヶ月当たりでは約8万7,500～11万6,700円です。ただし、これは調査結果の割合を単純に金額へ置き換えたもので、無理なく返済できる金額を示す基準ではありません。

同じ年収でも、家族構成や教育費、車の保有状況などによって返済できる金額は異なります。返済負担率だけで判断せず、自分の家計に当てはめて確認することが大切です。

住宅ローン以外の住居費と収入減少を含めて試算する

住宅にかかる費用は住宅ローンだけではありません。マンションの場合は管理費や修繕積立金、一戸建ての場合は将来の修繕に備える資金が必要です。

ほかにも、次の費用を含めて住宅費を確認しましょう。

• 管理費・修繕積立金
• 固定資産税・都市計画税
• 駐車場代
• 火災保険料・地震保険料
• 将来の修繕費
• 住み替えに伴う諸費用

特に修繕積立金は、将来値上げされる可能性があります。現在の住宅費だけで判断せず、今後増える可能性のある費用も含めて考えることが大切です。

また、育児休業や転職、病気、介護などで、一時的に世帯収入が減ることもあります。共働きの収入をすべて返済に充てる計画ではなく、一方の収入が減っても一定期間対応できるか確認しましょう。

変動・固定・ミックスは金利予測ではなく家計の耐久力で選ぶ

変動型は、全期間固定型と比べて当初の適用金利が低い商品もありますが、返済中の利上げが家計負担を押し上げる可能性があります。全期間固定型では完済までの支払計画を立てやすい一方、借入時点の金利が変動型を上回る場合があります。

どちらが適しているかは、今後の金利予測だけでは決められません。金利上昇による返済額の増加を、毎月の黒字や貯蓄で吸収できる世帯は、変動金利を選択しやすいでしょう。

一方、現在の固定金利による返済額なら無理なく支払えるものの、将来さらに返済額が増えると家計が苦しくなる世帯には、全期間固定金利が選択肢となります。固定金利による返済額でも家計に余裕がなくなる場合は、金利タイプを選ぶだけでは解決できません。借入額や新居の予算そのものを見直す必要があります。

借入額の一部を変動金利、残りを固定金利に分ける「ミックスローン」もあります。変動金利の低さを取り入れながら、借入額のすべてが金利上昇の影響を受けることを避けられます。ただし、ローン契約や抵当権の設定が複数になり、諸費用が増える場合もあるため、事前に確認が必要です。

金利タイプは「どれがもっとも得か」だけではなく、「どの程度の返済額の変化まで家計で吸収できるか」を基準に選びましょう。

変動金利の上昇に備えて契約前に確認すること

住宅ローンを契約する前には、金利だけでなく、返済額が見直される条件も確認しましょう。

主な確認項目は次のとおりです。

• 適用金利と基準金利
• 金利の見直し時期と返済額への反映時期
• 5年ルール・125％ルールの有無
• 元利均等返済と元金均等返済の違い
• 固定金利への変更時期と手数料
• 繰り上げ返済の最低金額と手数料
• 旧居の売却が遅れた場合の融資条件
• 金利が0.5％、1.0％上昇した場合の返済額

複数の商品を比較する際は、現在の金利だけでなく、金利上昇後の返済額や手数料、ルールの違いも確認することが大切です。不明な点は契約前に金融機関へ問合せましょう。

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変動金利の利上げと返済額に関するよくある質問

変動金利の仕組みや返済額への影響は、金利の見直し時期や契約条件によって異なります。ここでは、利上げと住宅ローンに関して生じやすい疑問について、5年ルールや125％ルール、固定金利への変更、住み替えの進め方に分けて解説します。

Q1.日銀が0.25％利上げすると住宅ローン金利も0.25％上がりますか？

一律に同じ幅、同じ時期で上がるとは限りません。基準金利の変更幅や適用時期は、金融機関や契約内容によって異なります。

Q2.5年ルールがあれば5年間は利上げの影響を受けませんか？

返済額が変わらなくても、利息の割合が増えて元金の減りが遅くなる可能性があります。返済予定表で元金残高も確認しましょう。

Q3.125％ルールを超えた利息は支払わなくてよいのでしょうか？

125％ルールは返済額の増加を抑える仕組みで、利息を免除する制度ではありません。未払い利息の取扱いは契約によって異なります。

Q4.変動金利から固定金利へ変更するなら利上げ前がよいですか？

必ずしも変更した方がよいとは限りません。変動金利が上昇した場合と固定金利へ変更した場合の返済額や、変更にかかる手数料を比較して判断しましょう。

Q5.住み替えでは旧居が売れてから住宅ローンを組むべきですか？

売り先行は新居の予算を決めやすい反面、仮住まいが必要になることがあります。買い先行には二重ローンの可能性があるため、家計の余力や売却の見込みを踏まえて判断しましょう。

まとめ｜0.5％以上の利上げと収入減少に耐えられる借入額を決めよう

変動金利が0.1％上昇した場合の返済額は小さな増加に見えても、借入残高が大きく、返済期間が長いほど影響が積み重なります。5年ルールや125％ルールがある場合も、増えた利息がなくなるわけではありません。

住み替えを検討する際は、旧居の売却手取り額を確認し、金利が0.5～1.0％上昇した場合や、収入が減少した場合にも返済を続けられる借入額を決めましょう。現在の返済額だけでなく、住宅費全体と将来の家計の変化まで含めて考えることが大切です。

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