住宅ローンの金利には以下の種類がある

固定金利（全期間固定金利型）

 

金利は全借入期間を通して同じです。金利が低いときに契約すれば最後までその金利のまま。市場金利が上昇しても返済額が変わらず、返済計画が立てやすいというメリットがあります。

 

ただし、変動金利型と比べると金利の設定が高めであり、市場金利が下がっても返済額が変わらないという点がデメリットとなる可能性があります。

変動金利型

 

経済情勢の変化に伴い、定期的に金利が変動します。金利は通常半年ごと、毎月の返済額は5年ごとに見直されます。見直し後の返済額は、見直し前の金額の1.25倍が限度とされるケースがほとんどです。

 

変動金利では、金利が下がると返済額も少なくなるというメリットがある一方、金利が上昇すると返済額が増加します。将来的な返済計画が立てにくいのもデメリットといえます。

 

また、借入後に金利が急上昇すると、毎月の利息支払額が返済額を超えてしまう可能性もあります。

 

超過した分の利息の支払いが繰り延べられることを「未払い」といいますが、返済額には前述のとおり限度がありますので、この未払いがどんどん蓄積されてしまうのです。

固定金利期間選択型

 

金利を固定する期間を契約時に選択できます。例えば「10年○%」と決めておくと、その10年間は金利が固定され、期間終了後に金利が変わります。

 

全期間固定金利型に比べて最初の期間内は金利の設定が低く、変動金利型のように未払利息が発生しないのがメリットといえます。

 

固定期間終了後はその時点での市場金利にあわせて金利タイプを選びなおします。

 

このとき市場金利が上昇していると、返済額が増えます。また固定期間終了後の返済額が分からないため、返済計画が立てにくいのもデメリットといえます。

 

変動金利型のように「前の返済額の1.25倍まで」という制限がないので、市場金利によっては返済額が一気に上がってしまう可能性があります。

変動金利と固定金利、どちらを選ぶべきか？

金利型の選択に正解はない

 

「では、どの金利型を選べばいいの？」と思われるかもしれません。しかし「これが正解」という金利型は残念ながらありません。

 

なぜなら、市場金利がこれからどう変化していくか予測するのは困難だからです。

 

収入や貯蓄額のほか、今後どのようなことにお金がかかりそうかを考えて、自分にとって返済しやすい金利型を選ぶのがよさそうです。

 

変動金利型は、金銭的に余裕があり金利が上昇しても返済できる人に向いています。

 

「子どもの教育費やそのほかの出費もあるので、返済計画に沿って決まった額をしっかり返済したい」という人には固定金利型が向いているでしょう。

住宅ローンは借り換えも可能

 

とはいえ、ローンは一度組んだら終わりではありません。より低い金利の金融機関の住宅ローンに借り換えることができます。

 

審査書類の準備や手続き、口座の変更といった手間はかかりますが、毎月の返済額や総返済額が減る、「将来の金利動向が不安」という場合は固定金利型に変更するという方法もあります。

 

ただし借り換え時に事務手数料がかかります。事務手数料も含めて借り換えるべきか検討するといいでしょう。

ほかにもこんな対策が可能

 

金融機関によっては、3つの金利型から複数を選んで組み合わせる「ミックスローン」を組むことができます。

 

例えば、銀行からの借入金額が4,000万円の場合、2,000万円を変動金利、残りの2,000万円を固定金利にするというものです。金利上昇のリスクをなるべく抑えたい場合には固定金利の比率を増やすこともできます。

 

配偶者がいる場合、夫婦がそれぞれの名義で住宅ローンを組む「ペアローン」が可能な金融機関もあります。

 

しかし、出産や育児、病気などで一方が働けなくなったり、収入が減ってしまったりしたときのことも、頭に入れておく必要があります。

 

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ローンを組んだあとにできること

余裕があれば繰り上げ返済を

 

「ボーナスで経済的余裕ができた」という場合、月々の返済とは別に、一定の金額を前倒しして返済することができます。これを「繰り上げ返済」といいます。

繰り上げ返済のコツ

 

繰り上げ返済には、「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類あります。期間短縮型とは、毎月の返済額は変わらずに返済期間が短くなるというもの。

 

返済額軽減型は、返済期間は変わりませんが毎月の返済額が減ります。返済額軽減型の場合は毎月の家計が楽になるというメリットがあります。

 

一方、期間短縮型の場合、短縮した期間の分の利息を軽減できます。総返済額を減らすことができるというメリットがあるのです。

ライフプランにそって無理なく返せるタイプを選ぼう

 

借り換えや繰り上げ返済など住宅ローンでさまざまな工夫ができるとはいえ、家を購入するのは人生において大きなイベント。

 

ご自分のライフプランにあったタイプを選び、無理のない返済を心掛けましょう。

 

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