利回りが高い物件の特徴と注意点

不動産投資の収益性を考える上で“利回り”を指標とする場合が多いようです。
利回りとは、物件価格に対する満室時の家賃収入の割合です。例えば年間家賃収入100万円で物件価格が1,000万円であれば利回り10％ということです。これは表面利回りといい、購入時の諸費用や賃貸中の経費、空室リスクなど想定される費用は一切考慮されていません。特に分譲マンションの場合、毎月の管理費や修繕積立金が入っていないので、表面利回りを実際の利回りと勘違いしないよう注意が必要です。

 

 

では利回りが高い物件とは、具体的にどのような物件なのでしょうか。代表的な例では、地方にあり築年数が相当経過している物件などは利回りが高い場合が多いようです。賃貸中の場合もありますが、現状では空室であることが多く、募集家賃による想定利回りとなっている場合がほとんどです。都心などとは違い、駅まで相当距離があることが多いため、駅まで徒歩○○分ではなく車で○○分と表記される場合もあります。

 

間取りは1Rなどの単身向け住宅や、2DK以上の家族向け住宅などさまざまです。
どちらも空室であることが多く、退去後の原状回復リフォームもされていないことがあります。

利回りが高い物件の場合、実際は空室で満室想定利回りであることが多いため、現状のレントロール（家賃表）を必ず確認しましょう。
また空室期間や募集家賃を自分自身で確認することで、想定利回りが実現可能かどうか判断できます。

 

ただ、地方の高利回り物件は、賃貸経営をするにあたって、それなりのノウハウが必要になってきます。初めて不動産投資をするのであれば、利回りが低くはなりますが、賃貸が決まりやすい都心の物件の方が無難でしょう。

 

ターゲットとすべき家族構成とは

利回りが高い物件は地方に多いことから、ターゲットはできる限り2人以上の家族構成向けの物件を狙うべきでしょう。地方では単身者であっても狭い部屋よりも広い部屋を好む傾向があります。

 

また、もし1棟建物で不動産投資を検討しているのであれば、1Rなど単身者向けの間取りで、築年数30年以上の木造アパートが狙い目です。1Rなど単身者向け2部屋分の家賃の方が、同じ面積で2DK家族向けの部屋の家賃よりも高く取ることができます。都市部であれば1Rの家賃は6万円程度で2DKは10万円程度、地方では1Rは3万円程度で2DKは5万円程度が相場となります。

 

家賃だけで見ると1R単身者向けがよいのですが、面積が狭くても水回りなどの設備はそれぞれ備える必要があります。浴室やトイレ、洗面台、キッチンなど不具合が発生した場合に修繕費用がかかります。特にユニットバスは修繕が難しいので交換することになりますが、費用は50万円以上かかることになります。家賃が3万円の部屋であれば、1年間の家賃で賄うことができません。家賃5万円であれば何とか間に合いますので、修繕費用を考えた場合には広い面積の方が結果的に安く上がります。

 

また、入退去のサイクルが家族よりも単身者の方が早いといわれます。賃貸借契約は一般的に2年契約であるため、2年や4年ごとの更新の際に引っ越しを検討するようです。地方であっても大学や専門学校、また工業団地などが近くにあれば学生や若い社会人をターゲットとすることも可能です。特に学生であれば入学や卒業を期に入れ替えがあるので、家具家電付きなどサービスを充実させることで入居率を高めることも可能です。

 

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不動産投資　ステージ別の利益の上げ方について

不動産投資をこれから始めようとする初心者は、まず何からスタートするのがよいのでしょうか。
まずは闇雲に投資するのではなく、自分自身の投資スタイルを決めることから始めましょう。現在の年収や貯蓄額、不動産投資以外の株式などの投資歴、投資に対するリスクの許容度など、投資全般に関する自己分析をしてみることをお勧めします。一概に不動産投資といっても建物の構造や築年数、住居系か商業系なのか、また地域は都市部なのか郊外や地方なのか、地域により人口が違えば賃貸需要や供給も違います。

 

それでは、ステージ別の利益の上げ方についてです。

資産形成期

“資産形成期”として不動産投資をする際には、どんな物件を購入していけばよいのでしょうか。銀行融資を利用しても手元の現金でもどちらでも問題ありません。銀行融資を利用した方が大きな物件を購入することができますが、大きな借り入れをする際には家賃に対する返済比率には十分に注意しましょう。

 

質的改善期

“質的改善期”として不動産投資を始めてから数年は、自己資金の強化と満室経営を目指すようにしましょう。利回りが高い物件は空室であることが多いため、まずは満室を目指すために室内外のリフォームを実施し、不動産会社に賃貸募集の営業をかけるようにしましょう。また融資を受けて不動産投資をする際には、家賃収入で銀行返済をして、残ったお金は物件の維持管理で必要な修繕費のために残しておくようにしましょう。
物件を購入してから5年を超えたあたりから売却も視野に入れていくのもよいでしょう。銀行の借入れ残債を確認しないといけませんが、現金で購入していた場合は、銀行返済がないため、売却でより利益が出やすくなります。

 

安全運転期

“安全運転期”というものは、不動産投資においてほとんどありません。しいていえば、満室経営していて、家賃滞納や設備不良、また騒音クレームなど何も問題が起きない時期が多少あるなら、その時期が安全運転期と言えるかもしれません。ただし急な空室や賃貸トラブルに対する備えは怠らないようにしましょう。常日頃から、家賃収入を貯蓄してキャッシュフローに余裕を持たせることが重要です。

 

不動産投資をする際にチェックすべきポイント

不動産に投資する際には、事前に次のようなポイントをチェックするとよいでしょう。

 

対象エリアの賃貸需要

地域別に需要をみる場合には、その地域の転入や転出による人口変動を役所のホームページなどで確認することや、有力な賃貸需要を生む大学や専門学校などの確認も必要です。調査方法としては、実際にその地域に行ってみるのが一番です。遠隔地でも大家さんをしている人は多いのですが、実際に投資する際には必ず一度現地を確認して、近隣の不動産会社などに聞き込みをしてみるとよいでしょう。

 

競合物件の状況

賃貸住宅の競合として、同じ間取りのアパートやマンションの賃貸状況を確認する必要があります。ネットで募集家賃を確認することはできますが、成約家賃までは分かりません。できれば地域の賃貸仲介会社へ訪問してヒアリングすることが一番です。それと同時に賃貸住宅を募集依頼することができるのか、またどういった形で物件紹介をしているのか、広告料はいくらなのか、一通り確認をしておきましょう。さらに営業担当と顔見知りになっておけば、掘り出し物を紹介してくれるようになるでしょう。

 

 

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利用可能サイト・サービスについて

不動産投資物件を扱っているサイトはさまざまです。その中でも「LIFULL HOME’S 不動産投資」は都道府県などの地域別、アパートやマンションなど物件種別、利回り別でも検索が可能です。まずは不動産投資物件を検索して、どんな物件があるのか見てみるとよいでしょう。

 

利回りの高い物件であるほど、手間がかかる可能性あり

不動産投資といえば、利回りの高い物件だけを探す人も増えてきています。ただ利回りが高いには理由があり、それをクリアできるのかどうかは不動産投資の知識や経験によるものが大きいでしょう。まずはしっかりと物件や地域の調査をしながら、不動産投資は不動産賃貸業であることを理解していきましょう。そして、高利回りとそれに内在するリスクをよく理解して投資するかどうか判断することが大切です。不動産投資に成功するためには、成功できる物件を見極めることが重要なのです。

 

 

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