住宅ローンで困ったら・・・。任意売却とは？

 

住宅ローンを借りるときには収入や支出から計画的な借入をしたつもりでも、その後の状況によっては住宅ローンの返済が厳しくなることがあります。

 

ある程度の貯蓄があり、キャッシュフローの悪化は一時的である場合ならよいですが、中長期的に続くようであれば早めに解決策に乗り出した方が金銭的にも精神的にも負担が軽くなるかもしれません。

 

住宅ローンを借りるときには借入先の金融機関などが抵当権を設定していますので、住宅ローンを滞納すれば不動産を差し押さえられ競売にかけられてしまいます。

 

しかし住宅ローンの残債を返済する方法は競売だけではないのです。“任意売却”という方法があるのをご存じでしょうか。

任意売却とは

 

住宅ローンを組む際に、購入した住宅と土地に抵当権が設定され、万が一住宅ローンの返済が滞った場合には、貸し手の金融機関などが不動産を差し押さえ売却することで、住宅ローンの債務に充当することになります。

 

管轄の裁判所に競売申し立てを行い、裁判所による競売の決定がなされると手続きが開始されます。この競売を回避する方法の一つが任意売却となります。競売で不動産が売却される前に、より高く売却するための方法です。

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こんなケースのときは任意売却がいい

 

任意売却の解説の前に、個人再生の制度について触れておきます。

 

個人再生も競売を回避する方法ですが、個人再生には住宅ローン特則があり、住宅ローン以外の債務を減らし、住宅ローンの返済期間や返済額を見直すことができる制度です。

 

個人再生の住宅ローン特則を利用するためには、次の要件を満たす必要があります。

 

以上の要件を満たせば住宅ローン特則を利用でき、住宅を手放すことなく、住宅ローンの返済をしながらその他の債務を減らすことができます。

 

しかし要件にあるように、安定した収入がないと利用できません。利用するためのハードルが少し高くなっているほか、住宅ローンの返済を続けることが前提です。

 

この住宅ローン特則の要件を満たせず、ただ競売よりも高く住宅を売却して債務を減らしたい場合にメリットが高いのが任意売却です。任意売却は誰でも選択することができます。

任意売却の流れ

 

任意売却は、債権者との交渉が不可欠です。競売を取り下げてもらう代わりに、売却価格や残債の返済方法について協議や調整をしながら、双方にとってメリットの大きい方法を探っていきます。

 

任意売却の流れとともに、競売の流れについても確認しておきましょう。

＜競売の流れ＞

1. 競売申立
－債権者が裁判所に競売の申立を行います。その後、債務者のもとに、裁判所から「担保不動産競売開始決定通知書」が届きます。

2. 現況調査
－裁判所から執行官が訪れ、不動産の調査が行われます。事前に現行調査の通知書が届きます。

3. 入札
－期間入札の通知が届いた後、入札となります。

4. 売却許可
－入札で最も高い価格を付けた人が購入することになります。

5. 物件の引き渡し
－売却許可が出ると、引き渡しの手続きが行われます。

 

住宅ローンを滞納した場合、滞納から3ヶ月ほど過ぎますと催告書が届き、6ヶ月ほど経過すると保証会社が代位弁済を行い、一括返済を迫られます。金融機関によっては3ヶ月滞納で一括返済による請求をしてきます。

 

一括返済が出来ないと競売となります。競売申立が行われてから、担保不動産競売開始決定通知書が送られますが、競売で売却されるまで1年もかかりません。それまでに任意売却の交渉をする必要があります。

 

＜任意売却の流れ＞

1. 専門家に相談
－任意売却を行える期間が短いため、専門家による交渉がスムーズでしょう。

2. 現状の把握と不動産価格の査定
－現在の収入や住宅ローン以外の債務など現状を伝えるとともに、不動産の査定を依頼します。

3. 債権者との交渉
－競売の取下げや債務の返済方法について交渉します。

4. 不動産の売却
－不動産を購入してもらえる人を探し、売却します。売却先によっては、不動産を売却しますが、その不動産を賃貸することも可能です。最初の専門家との相談時に、詳しく問い合わせておきましょう。

 

出典：全国住宅ローン救済・任意売却支援協会「任意売却の流れ」

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任意売却のメリット・デメリット

 

任意売却を選択した場合のメリットとデメリットについてまとめておきます。

メリット

 

任意売却は、個人再生の住宅ローン特則利用と比べて、要件がなく誰でも利用できます。

 

競売は入札で行われ、普通は安く売却されてしまいますが、任意売却は市場で売却しますので、ある程度の希望価格での売却も可能です。

 

売却先によってはそのまま賃貸として住み続けることも可能ですので、生活を維持することもできます。債務を返済した後のことも考えながら対応できる方法です。

 

デメリット

 

任意売却は、債権者との交渉が必要です。債権者の考えや立場によっても異なる交渉ごとですので、必ず成立するとは限りません。

 

早めに任意売却の専門家に依頼していればよいですが、ギリギリの場合は時間切れで交渉が不成立になることも考えられます。ある程度の時間が必要な方法となります。

 

任意売却をしたい場合、どこに相談すればよいか？

 

任意売却を決意した後、どこに相談すればよいのでしょうか。

 

任意売却では、不動産取引や裁判所への申請方法に関する知識が必要です。また法律的な知識に加え、交渉力が重要になりますので、任意売却の経験は豊富な方が安心です。

 

ネットで検索すれば任意売却を専門とする企業、不動産会社、金融機関、弁護士などを見つけることができます。ある程度目星をつけたら、ホームページの内容だけで決めず、実際に2～3社に相談してから最終的な相談先を決めるとよいでしょう。

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任意売却のポイントをおさえ、選択肢の一つとして考える

 

任意売却は上手くいけば住まいを変えずにこれまで通りの生活をすることができます。

 

しかし適した方法かどうかは個々の事情によりますので、選択肢の一つとして考え、専門家への無料相談などを利用して最終的な手段を決めるのが賢明です。

 

任意売却を利用する・しないに関わらず、ローン返済に困ったら早めに相談することを心がけ、余裕を持って動ける体制だけは整えておきましょう。

 

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