返済負担は変わらず、借入可能額を増やす方法は？

 

気に入ったマンションが見つかったものの、自分の年収では住宅ローンの借り入れが不足するからと購入をあきらめてしまうのは、まだ早いです。

 

頭金は物件価格の2割は用意できる、でも年収負担率25％以内の金融機関の条件に合わせると、借り入れ可能額が不足する、という場合には、住宅ローンそのものの条件を変えて検討してみましょう。

 

まず年収と年収負担率から年間の返済額を見てみると下表の通りになります。例えば年収500万円で年収負担率25%とすると、年間返済額の目安は125万円となります。（表1参照）

 

次に、表2は年収負担率別に金利差によって、どれだけ借り入れ可能額が変わるかをまとめたものです。

 

同じく年収500万円、年収負担率を25％としたときに、金利3.0％で借りられる限度は2706万円。

 

これが金利2.0％だと借りられる限度額は3144万円と約440万円も多く借りることができます。年収負担率は同じ25％、年間返済額は同じにも関わらずです。

 

現在（2013年4月時点。三井住友銀行の例）の住宅ローン金利は、変動金利：年0.875％～年0.975％、固定3年：年1.50％～年1.60％、固定5年：年1.60％～年1.70％、固定10年：年1.95％～年2.05％、完全固定（20年超35年以内）：年2.44％となっており、金利タイプによって借り入れ可能額にかなりの違いがでる状況になっています。

 

一般的に、長期の固定金利＞短期の固定金利＞変動金利の順で金利は低くなります。現在の金利が底で今後の金利上昇が心配、という場合には、できるだけ長期の固定金利で住宅ローンを組むのが得策です。

 

借り入れ金額を増やすことを優先して低い金利でローンを組む場合には、将来的な金利上昇の際に、どれぐらい返済額が総額する可能性があるのか、その負担増に耐えられるのかを、事前に確認しておくようにしましょう。

年間 返済額	年収 負担率	年収
		300万円	400万円	500万円	600万円	700万円	800万円
	20％	60万円	80万円	100万円	120万円	140万円	160万円
	25％	75万円	100万円	125万円	150万円	175万円	200万円
	30％	100万円	120万円	150万円	180万円	210万円	240万円
年収負担率	金利
	1.0％	1.5％	2.0％	2.5％	3.0％	3.5％	4.0％
20％	2952万円	2712万円	2515万円	2331万円	2165万円	2016万円	1882万円
25％	3690万円	3402万円	3144万円	2913万円	2706万円	2520万円	2352万円
30％	4428万円	4082万円	3773万円	3496万円	3248万円	3024万円	2823万円

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収入合算で借り入れ金額を増やす、返済負担を減らす

 

妻にも収入がある場合は、夫婦それぞれにローンを借りる方法や、夫と妻の収入を合算して、住宅ローンを組むという方法あります。

 

通常、住宅ローンの借り入れは年収による基準があり、世帯主ひとりの収入だけでは借り入れ金額を増やせない場合には有効な方法となります。

 

夫の年収が400万円、妻が300万円とした場合、夫単独では年収400万円に対応する金額までしか借りられませんが、妻の収入も合算して年収700万円とすることで、借りられる金額を引き上げることができるようになります。

 

ただしこの場合は、妻がずっと働き続けられればいいのですが、返済途中で離職すると、夫ひとりの収入で返済していくことになるため、負担は相当高くなるので注意が必要です。

 

収入合算ではなく、夫、妻それぞれがローンを組み、それぞれの収入で返済していく方法もあります。

 

その場合は、夫は長期の固定金利、妻は短期の固定金利というように、夫と妻で金利タイプを変えて住宅ローンを組み、妻の働き方に合わせて返済期間を設定するのがポイントになります。

 

妻が離職する可能性があるなら、妻のローン分は早めに完済させる必要があるからです。

 

収入合算でも夫婦それぞれがローンを組む場合も、名義を分けて登記すれば条件次第では夫婦で住宅ローン控除を受けられる可能性もあり、節税効果が高くなります。

長期で借りて、繰上返済で早期に完済する

 

一方で、借りたら借りっぱなしではダメ。住宅ローンは借りてからも随時メンテナンスをすることで、余分な金利を支払わなくてすむようになります。

 

そのひとつに、繰上返済があります。繰上返済は、返済途中にまとまった資金を一度に返済に充てることで、借り入れ元本が減り、その分の利息が浮くというものです。

 

毎月の返済額を減らす方法と、返済期間を短縮する方法の2種類がありますが、ここでは返済期間短縮について紹介します。

 

そもそも借り入れの時点で、返済期間を何年にするのかで悩むことがあります。基本的には、住宅ローンは60歳など定年までに完済するのがベスト。

 

住宅ローン自体は35年まで借りられますが、定年までに完済しようとすると、現在35歳の人なら返済期間は25年となります。

 

返済期間が長ければ毎月の返済額は少なくなりますが、総返済額は多くなります。返済期間を短くすると毎月の返済額は多くなりますが、総返済額は少なくてすみます。

 

当面の返済額は少しでも減らしたいなら、25年にこだわらずあえて35年返済にする、という考え方でOK。

 

ただし、定年後も住宅ローンの返済が続くのは避けたいので、収入が増えて余裕がでてきた、子どもが独立して教育費がかからなくなったなど、まとまった資金が用意できたら、できるだけ繰上返済をして、返済期間の短縮をはかりましょう。

 

返済開始から早い時期ほど効果は高いのですが、家族のライフイベントに合わせて、無理のないタイミングで、無理のない金額で繰上返済すればいいのです。

 

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