そもそも住宅に関する「契約不適合」とは？

 

「契約不適合」とは、引き渡された住宅が種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しない状態を示す言葉です。住宅においては「欠陥住宅」の状態だと考えてもいいでしょう。

 

ただし、広い意味では物理的な欠陥にとどまらず、権利や建築制限などによる法的なこと、室内での自殺や嫌悪対象物の存在などによる心理的なものも含まれます。

 

引き渡した住宅に契約不適合があったとき、買主や注文主に対して売主などが責任を負わなければならない旨を定めたものが「契約不適合責任」です。

 

ただし、事前に売主などが買主や注文主に対して説明を行い、契約書に記載しているならば免責となります。

 

買主が事前にそれを知ったうえで取引をしたのであれば、売主の責任を求めることはできないからです。

 

契約不適合責任

契約不適合責任の範囲と特約

 

住宅が契約不適合の場合は、買主は売主に対して損害賠償請求や修補を要求することができます。また、契約不適合のために契約をした目的が達せられないときには、契約を解除することも認められます。

 

ただし、売主が契約不適合責任を負う期間について注意しなければなりません。

 

不動産業者が売主となる場合には宅地建物取引業法の定めにより、少なくとも引き渡しの日から2年間は責任を負わなければならないことになっています。これは不動産業者が売主となる中古住宅の場合でも同様です。

 

ところが、個人が売主となる中古住宅などでは、契約不適合責任の期間を短くすることや範囲を限定すること、あるいは「契約不適合責任を一切負わない」とする特約も有効です。

 

実際の中古住宅売買では売主の契約不適合責任期間を引き渡しから3ヶ月程度とすることが多いでしょう。また、築年数の古い住宅では契約不適合責任を負わない旨の特約をするケースも少なくありません。

 

ですが、売主が、契約内容に適合しないことを知りながら、買主に対し、これを告げなかった場合は責任を負うことになります。

 

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住宅瑕疵担保履行法とは？

 

宅地建物取引業法の定めによる最低2年の契約不適合責任期間（不動産業者が売主の場合）とは別に、品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）により、新築住宅の売買契約における売主または請負契約の請負人は、引き渡しの日から最低10年間にわたり、瑕疵担保責任を負わなければならないことになっています（瑕疵担保責任は契約不適合責任と同じ意味です。品確法では瑕疵担保責任と言います）。

 

ただし、この場合の対象範囲は構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する部分となっています。この期間内に瑕疵が生じたときには、売主または請負人に対して無償修繕の請求や、損害賠償請求をすることができます。

 

しかし、10年間のうちに売主業者が倒産などすればその請求ができないことになります。そこで平成21年10月1日に施行されたのが「住宅瑕疵担保履行法」です。

 

この日以降、新築住宅の売主や請負人は、保証金の供託または保険への加入のいずれかの「資力確保措置」を講じることが義務付けられ、万が一の場合でも買主や注文者が補償を受けられることとなりました。

 

※2020年度民法改正にともなって該当箇所を編集部にて修正しました（2021.3.24）

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