家を買ったら不動産登記をする必要がある？

そもそも不動産登記の目的とは、その不動産の所有者が誰なのかをわかるようにしておくためのものです。

 

不動産はその名の通り不動のものなので、持ち歩くことはできません。また、その家に住んでいるからといって、その人の所有する不動産であるとは限りません。

 

そのため不動産登記を行うことによって、自分が所有しているということを国から証明してもらう必要があります。

不動産登記とは

不動産は「不動産登記法」という法律によって、不動産に関する権利関係を記録して公示し、取引きの安全化を図っています。これを“不動産登記制度”（不動産登記）といいます。

 

不動産登記には、“表示に関する登記”と“権利に関する登記”があり、権利に関する登記には「本登記」と「仮登記」の2種類があるので、それぞれ詳しく解説していきます。

（1）表示に関する登記

表示に関する登記は、不動産の物理的な現況が記録されている登記で、新築で建物を取得した場合には、取得した日から1ヶ月以内に“表示に関する登記”を行うことが義務付けられています。

（2）権利に関する登記

権利に関する登記は、不動産の権利に関する記録がされている登記で、後述の“対抗力”を発生させたり、消滅させたりすることができる登記です。これを権利に関する登記の本登記といいます。

 

また、権利に関する登記は、新築住宅を取得したときのみならず、所有者が移動したとき（相続や譲渡など）や抵当権が設定されたときにも行う必要があります。

 

そして、書類に不備があって本登記ができなかった場合などに、登記ができる権利の設定や移転、変更または消滅の請求権を確保するときに行うのが仮登記といいます。

登記のメリット

不動産登記を行うことで、先ほど触れたように“対抗力”という法的効力が発生します。対抗力とは、不動産登記記録上に所有者として記録されている者が、第三者に対して自分の権利を主張することができる力です。この対抗力は法的な効力を持っています。

 

もし仮に、不動産登記をしていなかった場合には、第三者に自分の所有する物件であることを主張できなくなります。なお不動産登記では“対抗力はあるが、公信力はない”ということも同時に覚えておいてください。

 

「公信力」とは、公に示された内容が事実と異なる場合でも、それを信じて取引きをした者に対して権利取得を認めるということです。

 

日本の不動産登記においては「公信力がない」ため、登記上の所有者から不動産を購入したが、実際の所有者が異なる場合、自分が新しい所有者として権利を主張できないことになります。

登記事項の内容について解説

登記事項（登記事項証明書）には、表題部と権利部（甲区、乙区）があります。それぞれ詳しく解説していきます。

・表題部

土地の登記事項の表題部には不動産番号（土地ごとに決められている番号。詳細は後述）や所在（土地の存在する場所）、地番（土地ごとに付けられる番号）、地目（土地の用途）、地積（土地の面積）、所有者が登録されています。

 

建物登記事項の表題部には不動産番号（建物ごとに付けられた番号）や所在（建物が存在する場所）、家屋番号（原則として建物の敷地と同じ番号）、種類（住宅・店舗など）、構造（RC構造・SRC構造など。また屋根の種類などについても細かく登録）、床面積（各階ごとの床面積）、所有者が登録されています。

 

分譲マンションの登記事項には、これらの他に建物の名称や専有部分の家屋番号（101号室など）が登録されています。

・権利部（甲区）

権利部（甲区）には、所有権に関する事項が登録されており、順位番号や登記の目的（所有権保存や所有権移転など）が登録されています。

・権利部（乙区）

権利部（乙区）には、所有権以外の権利に関する事項について登録されており、抵当権設定者や抵当権順位などが登録されています。

登記の前に用意したい住宅用家屋証明書とは

 

不動産の登記を行う際に用意しておきたいものとして、“住宅用家屋証明書”というものがあります。また、不動産登記の手続きには“登録免許税”という税金が課されます。それぞれ詳しく解説していきます。

住宅用家屋証明書

住宅用家屋証明書とは、居住用住宅を新築で建てた場合、あるいは取得した場合に、登録免許税の軽減税率を受ける際に必要な証明書です。各市区町村の役所で取得することができます。

登録免許税

不動産を購入した際には、所有権の保存登記を行い、ローンで不動産を購入した場合には、抵当権の登記を行います。これらの登記を行う際にかかる税金のことを登録免許税といいます。 

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不動産番号と登記識別情報の違い

不動産番号とは

不動産番号とは、不動産を区別するための番号です。不動産の登記を行う際には、不動産の所在地や構造などを細かく記載しなければならず面倒です。しかし、不動産番号を使用することで手続きが簡略化します。

不動産番号の調べ方

不動産番号は、登記簿謄本をその不動産を管轄する法務局で取得すれば記載されているうえ、法務局で確認することも可能です。また、法務局のHPから閲覧することも可能です。

登記識別情報とは

登記識別情報とは、不動産の所有者であることを証明するための12桁の英数字からなるパスワードのようなものです。そして、この登記識別情報は不動産登記が完了すると登記所から「登記完了証」と同時に知らされます。

書類を取得して正しく不動産登記しよう

 

不動産番号や住宅用家屋証明書、不動産登記について解説してきました。不動産にまつわる法律や権利関係は、とても複雑でわかりづらいものです。

 

しかし、正しく不動産登記を行うことによって法的効力が発生し、自分の権利を主張でき、トラブルを防ぐことにもつながります。

 

実際に購入する際は、専門家によるアドバイスが得られる環境であることも多いはずですが、不動産登記の基礎知識は備えておくに越したことはありません。

 

ただ言われた通りにするのではなく、少しでも理解した上で登記することで、より安心して暮らすことができるのではないでしょうか。

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