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競売とはどう違うの? 知って安心「任意売却」の相談をしよう

住宅ローンを滞納したら家が競売にかけられてしまう、と不安な方もいるかもしれませんが、「任意売却」ならそのお悩みを解決できるかもしれません。手遅れになる前に相談をしてみましょう。

任意売却とは?競売に比べて有利な条件で売却できる?

任意売却とは、住宅ローンの滞納問題を解決する方法の一つで、債権者の同意を得て一般市場で不動産を売却できる方法です。
任意売却の場合、住宅ローンの返済ができない状態でも、一般の不動産売却と同じように所有者の意思を反映して売却活動を行うことができるため、競売での売却と比べて市場価格に近い価格で売却をする可能性も高くなります。

このように競売に比べて有利な条件で進められることが多い任意売却ですが、どのような場合に任意売却が可能なのでしょうか。

任意売却するための条件

任意売却は誰でもどんな条件でもできるわけではありません。

住宅ローンを滞納すると、金融機関が保証会社へ、債務者に代わってローンの一括返済を求めます(代位弁済)。通常はこの状態になって任意売却が可能となります。
ただし、代位弁済前でも任意売却の相談をすることは問題ありませんので、任意売却を検討するならばやはり早めに相談をするに越したことはありません。

また、任意売却には「物件売却をするための期間」も重要な条件となります。
任意売却のリミットは競売の入札についての開札がされる前日までとなるため、納得して物件の売却を行うためにはある程度の期間が必要です。
とはいえ、任意売却のための期間があったとしても妥当な売却価格であるかどうか、なども考慮する必要があります。

競売と任意売却の違い

どちらも金融機関からの借入金(住宅ローンなど)の返済ができない状態で不動産を売却することですが、両者には様々な違いがあります。

競売 任意売却
価格 市場価格より割安になることが多い 自身の意思で売却活動を進められるので、市場価格に近い価格で取引することも可能
プライバシー 競売物件として住所が公表される 通常の売却活動と同様のため、事情を知られないで売却可能
残債 原則、残債の一括返済を求められる 分割返済の相談が可能

また、競売の入札が開始されると任意売却を行うことは難しくなりますので、何もしないで競売に掛けられるの待つのではなく、任意売却ができるかどうか早めに相談をしてみましょう。

用語の解説

保証会社[ ほしょうがいしゃ ]
金融機関から住宅ローンを借りるときに、保証料を払って保証人になってもらう会社のことです。 かつては借入に際して、親族などに「連帯保証人」になってもらう必要がありましたが、現在では専門の保証会社と契約するケースが多くなっています。

用語の解説

代位弁済[ だいいべんさい ]
債務者以外の第三者もしくは共同債務者の一人などが、債務者に代わって債務の弁済を行うことをいいます。代位弁済により、債権者が持っていた債務者に対する債権そのものを弁済者が行使できるようになり、債務者に対して求償権等を取得します。

用語の解説

残債[ ざんさい ]
銀行などから借り入れた住宅ローンのうち、未払いの借入金の残額のことをさします。残債は、取り扱い金融機関からの残高通知書や残高証明書などで正確な数字が分かります。

住宅ローン滞納!いつ競売にかけられる?

もし住宅ローンが払えなくなったらどうなるのでしょうか?
「競売にかかって家を売られてしまうの?」「支払えなくなったら家を追い出されてしまう?」と考えられている方もいますが、競売になるまでにはいくつかのステップがあります。

まず一番にすべきは、なるべく早く住宅ローン滞納前に融資を受けている金融機関に相談をすることです。
滞納する前であれば、借り換えや返済計画の見直しなど、できる対策も増えるので、必ず解決するとは限らなくとも早い段階で相談に行くべきでしょう。

住宅ローンを滞納して3ヶ月ほど過ぎると、金融機関から『催告書』が届きます(催告書は競売申し立て手続きを行うための前提になる最終通告です)。
さらに借入残高の一括返済ができないまま滞納が3ヶ月~6ヶ月経つと、債務者は住宅ローンを一括で支払うよう求められます。一括返済がされない場合、不動産は差し押さえられて、裁判所を通じて売却する『競売』の手続きが進められます。

用語の解説

競売物件[ けいばいぶっけん ]
債務不履行によって差し押さえられた不動産が、地方裁判所によって競売にかけられたものです。

任意売却のメリットと注意点

競売に比べるとメリットが多いといわれる任意売却ですが、注意しておきたいポイントもいくつかあります。「こんなはずじゃなかった」とならないためにも、注意点もあわせて確認しておきましょう。

メリット

市場価格に近い値段で売却することが可能
任意売却では債務者の意思を反映できるので、競売に比べると、通常の不動産取引と同様に市場価格に近い形で取引できる可能性が高くなります。
プライバシーを守れる
競売と違い、通常の不動産取引と同じように進められるため売却の事情などを近所に知られることがありません。
費用がかからない
通常、不動産売却には登記料や仲介手数料などの諸費用がかかりますが、任意売却ではこれらの費用を物件の売却費用から支払うことができ、債務者は現金の持ち出しが不要です。
精神的にゆとりが持てる
裁判所によって強制的に売却される競売に比べて、任意売却は債務者の意向に沿って進められることやプライバシーが守られることから、精神面でも安心できる要素が多くあります。

注意点

債権者や保証人の同意が必要
任意売却は債務者の一存で行えるものではなく連帯保証人などが入る場合は、任意売却に関する同意が必要となります。
必ずしも売却できるわけではない
売却価格と債権者の求める希望金額にあまりにも差があると言った場合、金融機関から任意売却への同意が得られないこともあります。
住宅ローンを3ヶ月以上滞納した場合、信用情報機関(ブラックリスト)に載る可能性
任意売却に限った注意点ではありませんが、住宅ローンを3ヶ月以上滞納してしまうと信用情報機関(俗称ブラックリスト)に登録される可能性があります。一回、信用情報機関に登録されるとその後6〜7年間程度、新しいローンが組めなくなってしまいます。

用語の解説

仲介手数料[ ちゅうかいてすうりょう ]
仲介手数料とは、宅建業者に不動産取引の仲介(媒介)をしてもらったときに支払う報酬のことをいいます。取引額を3分割して、1円~200万円の部分は売買金額の5パーセントとその消費税、200万円~400万円の部分は売買金額の4パーセントとその消費税、400万円を超える部分は売買金額の3パーセントとその消費税、という計算方法によって算出された額の合計額です。

用語の解説

連帯保証人[ れんたいほしょうにん ]
主たる債務者(借金で例えると、実際にお金を借りた本人のこと)と連帯して債務を負担することを約束した保証人(ある人の身元や債務などを保証する人)のことをいいます。

任意売却の相談は専門知識のある会社へ!

任意売却の進め方は物件や債務状況などによって変わってきます。また、任意売却の対応をできる会社は専門知識のある会社に限られるため、依頼をする時には専門知識を持ったスタッフがいることや実績がある会社を選ぶことが大切です。
LIFULL HOME'Sでは、任意売却を取り扱っている会社への依頼を承っています。任意売却について検討している、相談をしてみたい方は以下よりお問合せください。

任意売却の相談のご依頼はこちらから(相談無料・秘密厳守)

物件の種別と所在地を指定してください。

LIFULL HOME'Sで任意売却の相談を依頼した後の流れ

LIFULL HOME'Sで依頼した後の流れをご説明します。

  • LIFULL HOME'Sから依頼

    売却したい物件やお客様の情報など、必要事項を送信。

ここからは不動産会社とのやり取りが始まります

  1. 不動産会社より連絡

    24時間以内にご希望の方法(メールまたは電話等)にて不動産会社より連絡が入ります。

  2. 状況にあわせて担当を紹介

    物件や債務の内容などご状況に応じて、不動産会社が専門の担当を紹介します。

  3. 相談・現状把握

    実際の物件を査定、お支払状況の確認、今後のスケジュールを話し合います。

  4. 媒介契約の締結

    任意売却を行うに際して、媒介契約を締結します。

  5. 債権者との連絡および話合い

    依頼者に代わって、債権者との連絡や話合いも行いますのでご安心ください。

  6. 売却活動

    それぞれのご状況に応じて、最適な販売活動を行います。

  7. 売買契約締結

    売買契約の締結はもちろん、引越しや支払い計画も相談可能です。

任意売却のよくある質問

競売や自己破産を回避することはできますか?
任意売却で残債を返済できる額で売ることができれば、回避することはできます。しかし、期限内に買主が見つからないと、競売にかけられてしまう場合もあります。ローンの滞納や、無収入になってしまったなど住宅ローンが支払えないとわかった時点で早めに任意売却の相談をすることをおすすめします。
任意売却対応可能な期間は?
住宅ローンの滞納から通常6ヶ月以内になります。6ヶ月を経過すると金融機関は競売手続きの準備に入ります。金融機関が競売の手続きに入ると任意売却ができなくなってしまいます。
任意売却で抵当権はどうなりますか?
売却してもローンの残債を一括返済できない場合、その物件は抵当権付きの物件として売りに出されるため、買い手が見つからず競売になってしまうリスクがあります。しかし、任意売却を専門とする不動産会社であれば、ローンを完済できなくても抵当権の抹消を金融機関と事前に交渉してくれるため、売却がスムーズに行えます。
任意売却後の残債・管理費の返済はどのようになりますか?
任意売却をすると、市場価格に近い額で処分できるので、住宅ローンの残債をより多く減らせることができます。それでもローンの残債が一括返済できない場合は、不動産会社が残債や管理費を無理なく返済できるように、金融機関に交渉してくれます。
任意売却できないことはあるの?不成立とは?
競売の入札が開始されると任意売却を行うことは難しくなります。また、債権者との交渉がうまく行かない場合も任意売却が不成立となることもあるので、任意売却を専門に取扱う不動産会社に相談することをおすすめします。
連帯保証人がいても任意売却はできる?
連帯保証人がいても任意売却は任意売却することは可能です。しかし債務者(売主)の一存で行えるものではなく、連帯保証人の任意売却に関する同意が必要となります。
任意売却にかかる費用はいくら?
任意売却では、通常の不動産売却で発生する登記料や仲介手数料などの諸費用を物件の売却費用から支払うことができ、債務者は現金の持ち出しが不要になります。
任意売却成立後、引越し費用や生活費の捻出はどのようにすれば?
債権者や買主から引越代を出してもらえることがあります。このあたりの交渉も任意売却を専門で行なっている不動産会社が対応するため、しっかりと相談しましょう。

お金に困った場合の不動産売買の知識を身につけよう

当サービスは、ご本人またはご家族が所有する不動産の売却を希望する、個人のお客様向けサービスです

以下の査定依頼はお断りしています。恐れ入りますがご了承ください。
弁護士、不動産業者など、物件所有者以外からの査定依頼
競売物件の価格調査など、売却を目的としない査定依頼

※査定依頼物件が、依頼者の所有物件ではないと弊社が判断した際、依頼内容を削除する場合があることをあらかじめご了承ください

当サービス よくある質問

❓住宅ローンを滞納し続けるとどうなるのか
住宅ローンを滞納すると、ローンの残債を一括で返済することを求められ、最終的には競売、差し押さえとなります。ローンの返済が困難になった方には任意売却という方法で解決できる場合があります。詳しくは任意売却とはをご覧ください。
❓任意売却はどこに相談したらよいのか
任意売却の対応をできる不動産会社は限られます。専門知識を持ったスタッフがいることや実績がある会社を選ぶことが大切です。ホームズでは任意売却を取扱う会社をご紹介しています。相談したい方はこちらから(無料)相談できます。
❓売却にかかる仲介手数料など支払えないがどうしたらよいか
任意売却では仲介手数料等の諸費用を物件の売却費用から支払うことができ、債務者は現金の持ち出しが不要になります。任意売却のメリットと注意点では、任意売却での注意点も紹介してますので確認しておくとよいでしょう。
❓まだ住宅ローンの滞納は無いが、来月以降返済が難しい状態でも相談できるか
ローンの滞納や、無収入になってしまったなど住宅ローンが支払えないとわかった時点で早めに任意売却の相談(無料)をすることをおすすめします。

住宅ローンが払えない、滞納しそうなどの場合、競売になる前に「任意売却」という方法があります。競売との違いや任意売却のメリットと注意点など基礎知識をご紹介。相談無料・秘密厳守で任意売却の相談も行うことができます。大切なお住まいの売却・査定なら、不動産・住宅情報サイト【HOME'S/ホームズ】 監修者:山田 貴士(株式会社LIFULL 取締役執行役員)