地上権？賃借権？「借地権付き」の物件ってどうなの？ 【LIFULL HOME'S】

中古住宅は新築よりも物件の選択肢が多く、憧れのエリアに住める可能性も。好みのエリアで、できるだけリノベーションに多くの費用をかけようと、物件価格を抑えめにして探していくと、「地上権」「賃借権」といったワードを目にすることがあります。 相場よりも安くなっているけれど、よくわからないからと避ける人もいるのでは。

まずはどんな権利なのかを知って、自分の生活設計に合うかどうかを見極めて、検討しましょう。

借地権付き物件の種類と内容を知ろう

借地権はその名のとおり、土地を借りる権利。借地権にもいくつかの種類があって、それぞれ内容が異なります。まずはそれを把握しましょう。

大きくは地上権と賃借権に分かれる

マンションの広告で、土地の権利のところを見ると、多いのが「所有権」。これは文字どおり、所有する権利で、土地と建物があなたのものになります。

一方で、「地上権」や「賃借権」とあったら、建物はあなたのものになるが、土地は地主から借りることになります。

地上権と賃借権の違いは以下のとおりです。なお住宅など建物の所有を目的とする場合は、この2つを合わせて「借地権」といいます。

旧借地法と新借地借家法が混在する賃借権物件

今ある借地権には２種類あります。

1つは「旧借地法」でもう1つは1992年に施行された「新借地借家法」で規定された権利です。旧借地法と新借地借家法の違いは次のとおりです。

「普通賃借権（借地権）」は、契約期間満了後に借地人が希望すれば契約更新されます。

「定期賃借権（借地権）」は、契約期間満了後は地主に土地を戻さなければなりません。借地権付きマンションや一戸建てに適用されているのは「一般定期賃借権（借地権）」というもので、契約期間は50年以上です。

賃借権物件のリノベーションや売却、賃貸は可能？

旧借地法も新借地借家法の場合も、法的にはリノベーションが可能です。

しかし、地主との間に増改築の禁止特約がある場合には地主の承諾が必要。その際、一般に承諾料の支払いが必要になります。禁止特約がない場合でも、地主との関係を良好に保つために、承諾を得ておくほうがよいでしょう。

売却も可能ですが、地上権ではなく賃借権付きの場合、地主の承諾が必要で、やはり承諾料を支払うのが一般的です。

一方、自分が住まずに賃貸に出すのは、地主の承諾なしでも自由にできることが多いようです。

借地権付き物件、こんなときはメリット、こんなときは注意しよう

地上権や賃借権の付いた借地権付き物件には、市場価格より価格が安いという大きなメリットがありますが、気をつけたいところも。

パターンに分けて、メリット・デメリットを探ってみました。

借地権の残存期間と住みたい期間、価格が合えば◎

例えば、住みたい期間が10年程度で、更新のできない定期賃借権でも残り30年もあれば、期間を気にせず、購入しても問題はないでしょう。

物件価格が相場より割安なので、都心エリアに住めたり、その分リノベーションに多く費用をかけられたりといったメリットがあります。

旧法や普通賃借権の場合は更新ができるので、契約の残存期間を気にする必要はあまりありません。

将来売却しにくいのが難点、賃貸も検討を

将来、住み替えを検討する時期がきたとき、更新のできない定期賃借権の場合は注意が必要です。

残存期間が20年以内くらいに短くなっていると、長期の住宅ローンが借りにくいことなどが理由で、買い手がつきにくいからです。 売却がかなわなければ、賃貸にする手もあります。将来賃貸に出すのであれば、利便性が高いなど、入居者が入りやすいかどうかも物件の判断軸に入れておいたほうがよいですね。

旧法や普通賃借権の場合は更新が可能なので、残存時期の問題はあまり気にする必要はありませんが、売却するには地主に対して承諾料（借地権価格の10％程度）を支払わなければならないことを計算に入れておきましょう。

建て替えは可能だが、借地期間を考慮して検討を

建て替えもリノベーションと同様、基本的には自由にできます。ただし、地主との間に禁止条約があれば、承諾を得る必要があります。

建物が古いので建て替えるという場合、せっかく建てた家にどれくらい住めるのか、残存期間を考慮する必要があります。 更新ができる旧法や普通賃借権の場合は、地主に支払う承諾料（更地価格の3～5％程度）も加味して検討するのがよいでしょう。