賃貸借契約書の必要性

賃貸借契約書は、貸主と借主の間で交わされる正式な契約書であり、トラブルを未然に防ぐために重要な書類です。

賃貸借契約書には、以下のような契約における重要な事項が記載されています。

貸主と借主の双方が明確な内容を共有し合意することで、後々のトラブルを避けられます。

また、賃貸借契約時には“重要事項説明書”という書類も併せて交付されます。賃貸借契約書と重要事項説明書の違いは以下のとおりです。

特に初めて賃貸借契約書を交わす場合は不明点を放置せず、不動産会社に質問しながら進めることが重要です。

賃貸借契約書の主な項目と確認すべきポイント

賃貸借契約書は、双方の権利と義務を明確にするための重要な情報が含まれた書類です。ここでは、賃貸借契約書の主な項目と確認すべき具体的なポイントについて解説します。

物件情報

賃貸借契約書には物件の住所や部屋番号が正確に記載されています。実際に契約する物件と一致しているかを必ず確認しましょう。

特に建物内で複数の部屋があるアパートやマンションの場合、部屋番号の記載ミスが発生することがあります。住所が正しくても、部屋番号が隣の部屋になっているケースもまれにあるため注意が必要です。

このような誤りを防ぐためには、物件情報の資料や内見時に撮影した写真と照らし合わせながら確認するのが有効です。万が一、不一致がある場合は契約前に不動産会社に申し出ましょう。

設備

賃貸借契約書には、物件に設置されている以下のような設備の有無についての記載があります。

これらの項目が記載されているか、不足がないかを確認しましょう。

たとえば、内見時にエアコンが設置されていたとしても、契約書に“設備”としての記載がない場合、“元々設置されていなかった”と見なされることがあります。

この場合、入居期間中にエアコンの修理費用を負担したり、退去時に撤去費用を請求されたりする恐れがあるため注意しましょう。

設備の記載が不明確な場合は、不動産会社に依頼して書面で補足してもらうことをおすすめします。

契約期間と解約条件

契約期間については、契約始期（開始日）と契約終期（終了日）が明確に記載されているかを確認しましょう。併せて、契約途中で解約する際の条件や解約通知の期限についても確認する必要があります。

たとえば、解約通知が指定の期限を過ぎた場合、翌月分の家賃が発生するケースがあります。

【例】解約通知が30日前に設定され、11月30日退去希望の場合

契約書に具体的な期日が記載されていない場合は、不動産会社に必ず確認しましょう。

賃料と管理費

毎月支払う賃料と管理費（共益費）の金額が正しく記載されているかを確認しましょう。金額だけでなく、支払い方法（口座振替や振込など）や支払い期日もチェックします。

たとえば“月末払い”と書かれている場合でも、正確な日付を確認しないと延滞扱いとなる可能性があるためです。

また、管理費に含まれるサービス内容（共用部の清掃やインターネット利用料など）が明確に記載されているかも確認しましょう。

連絡先と連絡方法

賃貸借契約書には、貸主や管理会社の連絡先が記載されています。これらの情報は緊急時に役立つため、正確に記載されているかを確認しましょう。

特に水漏れや鍵の紛失など緊急性が高いトラブルが発生した際に、連絡先が分からなければ対応が遅れる可能性があります。

不動産会社が営業時間外の場合でも、連絡できる24時間対応窓口の有無についても確認しておくと安心です。連絡先がはっきりしていれば、予期せぬ事態が起きても落ち着いて対応できます。

禁止事項と制限

賃貸借契約書には、一例として以下のような禁止事項や制限が記載されています。

上記のように、部屋が汚れたり破損したり、近隣住民に迷惑をかける可能性のある行為は、ほとんどの物件で禁止されています。

また、ペット可の物件であっても“犬や猫のみ1匹可”や“10kg以下の小型犬に限る”など、種類やサイズに制限が設けられているケースもあります。

ヘビやワニなどの特殊な動物や大型ペットは周囲に迷惑をかける可能性が高いと判断され、飼育禁止とする物件が多いのが現状です。

さらに、許可を得ずに壁紙を変えたり床材を張り替えたりする改装行為は、退去時に原状回復として高額な修繕費を請求される場合があります。

一部の賃貸物件では、軽微な模様替えであっても禁止されているため、契約書の内容を十分に確認しましょう。

退去時の原状回復

原状回復とは、入居時の状態に近い形に賃貸物件を戻すことを指しますが、日常使用による“経年劣化”や“通常の損耗”については、借主が費用を負担する必要はありません。

国土交通省のガイドラインでも明記されているように、経過年数に応じて修繕費用の借主負担割合が減少するのが一般的です。

たとえば、設備の耐用年数が6年の場合、入居後3年で退去する際は借主負担が50％となり、6年以上経過した場合は基本的に負担が発生しないとされます。

一方で、タバコのヤニや床の深いキズなど自身の不注意や故意、通常の使用を超えた損傷は、借主負担となる可能性が高いため注意が必要です。

契約前に、これらの基準が契約書にどのように記載されているかを確認しましょう。また、入居時に物件の状態を写真や動画で記録しておけば、退去時に不当な請求を防ぐための証拠として役立ちます。

【賃貸の退去費用】原状回復と経年劣化を簡単に分かりやすくまとめました

賃貸物件の住み替えを検討するときに、気になるのが「退去時の費用」です。すべての汚れや傷の修繕費用を入…記事を読む

賃貸の退去費用で損をしない！今からできる退去費用を抑えるコツとは

賃貸物件の退去費用について、不動産業界経験者が解説します。具体的には、原状回復における入居者が負担す…記事を読む

敷金の返還条件

敷金は、退去時の原状回復費用や未払い賃料の補填に使われることが一般的です。ただし、具体的な条件が賃貸借契約書に明記されていない場合、トラブルの原因となる可能性があります。

たとえば、「クリーニング費用の一部を敷金から差し引く」「修繕費として特定の金額を負担する」といった内容が契約書に記載されていることがあります。

また、タバコのヤニ汚れや過失による設備の損傷など、通常の経年劣化を超えた損傷については借主が費用を負担し、その金額が敷金から差し引かれるのが一般的です。

返還条件が曖昧な場合、退去時に不当な請求を受けるリスクがあります。そのため不明点があるときは契約前に不動産会社に確認し、納得できるまで説明を受けることが重要です。

いつ、どのくらい？ 敷金・礼金は返金されるのか解説…原状回復に関するルールとトラブル対処法

部屋を借りるときには、初期費用として敷金や礼金、仲介手数料などを支払うのが一般的です。ただし、それぞ…記事を読む

賃貸借契約を結ぶ流れ

賃貸借契約を結ぶおおまかな流れは、以下のとおりです。

まず、不動産会社が重要事項説明書を提示し、物件や契約条件に関する詳細を説明します。この書類には、契約期間、賃料、敷金や礼金の金額、解約時の条件などが記載されています。

重要事項説明は、借主が契約内容を正確に理解するための重要な手続きです。ここで借主が署名・捺印を行いますが、この段階ではまだ契約は成立していません。

次に、不動産会社が賃貸借契約書を提示します。この契約書には、物件の詳細情報、双方の権利義務、トラブル時の対応方法などが記載されています。

契約書の内容が重要事項説明書と一致しているか、自分の希望条件が正しく反映されているかを確認する必要があります。

最後に、借主が賃貸借契約書に署名・捺印することで契約が正式に成立します。この時点で契約条件に法的拘束力が生じます。疑問点や不明点があれば不動産会社に確認して、納得したうえで手続きを進めることが大切です。

まとめ

賃貸借契約書の確認は、安心して新生活を始めるために欠かせない工程です。契約書の必要性や主な項目、注意すべきポイントを把握することで、契約後のトラブルを防ぐことにつながります。

また、重要事項説明書との違いや具体的な契約の流れを理解することも重要です。初めての賃貸借契約でもしっかりと準備することで、スムーズかつ安心して契約を進められるようになります。