「訳あり」物件に明確な定義はない

 

一口に訳あり物件といっても、どのような物件を指しているかについては、特に明確な定義がありません。

 

たとえば、人が亡くなった場合においても、家族にみとられながら安らかに亡くなったのか、一人の場合はすぐに発見されたのかなど、さまざまな見方があります。

 

また、事故や事件によるものなのか、病死や自然死なのかなどによっても扱い方が変わります。

 

どのケースを避けるのかについても、人によって大きく異なる部分であるため、訳あり物件とされる理由はとても幅広いといえるのです。

訳あり物件の種類と主なケース

 

訳あり物件とされる理由にはさまざまな種類があります。ここでは、一般的に訳ありと扱われる事項を3つに分けて、具体的に見ていきましょう。

法的瑕疵物件

 

法的瑕疵（かし）物件とは、法的な問題のある物件のことを指します。ここで扱われる法律とは、主に建築基準法、消防法、都市計画法などです。

 

たとえば、建築基準法に関しては、安全基準や建ぺい率などの制限を守っていないなどのケースが挙げられます。また、消防法においては、必要な防火設備が整っていない、設備自体が古くなっているなどのケースが考えられます。

 

基本的に、それぞれの法律の基準を満たしていない場合は違法物件にあたるため、新築や築浅などの物件ではほとんど見られません。

 

しかし、それぞれの法律が施行・改正されるよりも前に建てられた古い物件は、“既存不適格物件”といい、法的瑕疵を抱えている可能性もあるが、違法物件ではないと取扱われるため注意が必要です。

環境的瑕疵物件

 

環境的瑕疵物件とは、物件自体に問題がないものの、周囲の環境要因によって不快感を覚えてしまう可能性があるものを指します。

 

具体的なケースとしては「周囲に火葬場や葬儀場、墓地などの施設がある」「ごみ処理場や下水処理場のにおいが気になりやすい」「鉄道や高速道路などの振動・騒音が目立つ」などが挙げられます。

 

ただ、生活への具体的な影響を数値化することは難しく、どのくらいの範囲が瑕疵にあたるのかは人それぞれです。そのため、物件探しにおいて、環境的瑕疵が明確に扱われる場面はあまりありません。

 

特に気になるポイントがあれば、物件の周辺を地図アプリなどで確かめておきましょう。

心理的瑕疵物件

 

一般的に訳あり物件と聞いてイメージされることが多いのは、心理的瑕疵物件のことです。物件の設備や機能などに問題がないものの、心理的に避けたくなるような瑕疵がある場合がこれに該当します。

 

主なケースとしては「室内や共用部で自殺や殺人、事故死が発生した」といったもののほかに、「反社会的勢力の事務所などがそばにある」なども挙げられます。

 

ただ、これまでにも見てきたように、人によって捉え方に差がある側面もあるため、明確な基準は存在していないのが現状です。

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心理的瑕疵はどこまで伝えてもらえる？ 告知義務の仕組み

 

物件に心理的瑕疵などがある場合は、不動産情報に「告知事項あり」と記載されることが多いです。

 

告知事項とは、契約の際に借り手や買主へ伝えるべき内容のことを指しており、不動産会社が訳あり物件に入居者を案内する際には告知義務が生じます。

 

ここでは、告知義務の詳しい仕組みについて見ていきましょう。

告知義務の内容や期間は曖昧

 

告知義務に関する細かなルールは、法律できちんと定められているわけではありません。

 

どの程度の瑕疵が告知の対象となるのか、瑕疵の発生からどのくらいの期間まで義務が発生するのかなど、現実的な判断は不動産会社や貸し手側に委ねられています。

 

たとえば、室内で人が亡くなっていても、老衰などの自然死であれば伝えないといったケースもあります。また、心理的瑕疵があったとしても、一度でも入居者の入れ替えが起これば告知されないといったケースも少なくありません。

室内での自殺や他殺などは告知されるのが一般的

 

告知義務に関して明確な決まりはないものの、室内で自殺や他殺があった場合には、告知されるのが一般的だといえます。

 

また、UR都市機構のように、物件内で人が亡くなったことを明確に告知したうえで、「特別募集住宅」として賃料を下げて貸し出しているケースもあります。

 

URの特別募集住宅では、最初の1～2年間が半額の賃料で借りられるなど、メリットとデメリットを明確にすることで契約時の利便性を高める仕組みが取られているのです。

訳あり物件を見極めるポイント

 

これまでに見てきたとおり、訳あり物件は定義そのものが曖昧であるため、確実に見極めるのは難しい面があります。しかし、いくつかのポイントを押さえておけば、避ける手がかりにはなります。

 

訳あり物件の可能性があると考えられる、ひとつのポイントは家賃です。特に同じ建物内で1部屋だけ安くなっている場合には、何らかの理由があると考えるのが自然です。

 

また、物件内で事件や事故があったときには、悪いイメージを変えるためにオーナーの判断で建物名を変更することがあります。気になる場合には、昔の地図などを通して、物件の名称を確かめてみるといいでしょう。

 

さらに、室内のリフォーム状況も判断基準のひとつとなります。特に、フローリングだけが新しくなっているなど、室内の一部のみが不自然にリフォームされているようであれば、その理由を確認してみるのもひとつです。

 

それ以外の見極め方としては、物件の契約形態が挙げられます。更新不可の「短期定期借家契約」となっている場合は、安い賃料で短期間部屋を貸し出し、満期を迎えてから通常の家賃で再募集したいと考えられている可能性もあるのです。

不動産会社へ相談することが大切

 

これまでにあげた事項に当てはまるからといって、必ずしも訳あり物件であるとは限りません。特に定期借家契約は「近々建て替えの予定がある」「マナーの悪い入居者の更新を避けたい」場合にも利用される形態です。

 

そのため、あくまでも可能性のひとつにすぎないことを理解して、気になる点があれば不動産会社に質問をして確かめるようにしましょう。

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本当にデメリットだけ？ 訳あり物件のメリット

 

訳あり物件にはどうしても後ろ向きなイメージがあるものの、ここまで見てきたとおり、多種多様なケースが存在します。

 

何をデメリットとするかは借り手によっても異なるため、自分の価値観と照らし合わせて判断するといいでしょう。

訳あり物件にメリットを感じる人も

 

訳あり物件のデメリットが気にならなければ、むしろ相場より安い家賃に魅力を感じる人もいます。「事件や事故によって大規模なリフォームを済ませた」といった物件も少なくないため、リーズナブルに快適な環境を手に入れられる可能性もあるのです。

 

また、大家さんによっては、心理面での細やかな配慮を行ってくれる人もいます。設備などの交渉を柔軟に受け止めてくれたり、入居者の住みやすさを親身になって考えてくれたりする大家さんであれば、通常より快適に感じられるケースもあります。

 

そのため、「訳あり物件」とひとくくりにして考えるよりも、物件ごとの細かな特徴に目を向けておくといいでしょう。

訳あり物件の動向

 

現在の日本では、空き家の増加、高齢者の賃貸利用率の増加といった問題点への対応が重要な課題とされています。特に、大家さんが高齢者の孤独死を想定して、なかなか物件を貸せないといった事例は少なくありません。

 

国土交通省の2016年の資料（※1）では、高齢者の入居に対して約6割の貸主（大家さん）が拒否感を抱いていることが明らかになっています。

 

そうしたなかで、国土交通省は「不動産業ビジョン2030」（※2）において「心理的瑕疵を巡る課題の解決」を主なテーマとして扱っています。

 

つまり、心理的瑕疵に関する問題の解決が、住宅事情の改善につながると考えられているのです。そのため、今後は告知義務のルールや内容の明確化などが期待されているといえます。

 

（※1）国土交通省「家賃債務保証の現状」

（※2）国土交通省「不動産業ビジョン2030～令和時代の『不動産最適活用』に向けて～」

訳あり物件の種類や特徴、今後の動向を正しく認識しておこう

 

• 訳あり物件に明確な定義はないが、主に法的瑕疵、環境的瑕疵、心理的瑕疵の3種類に分けることができる
• どのような事項を瑕疵として扱うかは、貸し手や管理会社によっても異なる
• 告知義務の内容や期間についても明確に決められているわけではない
• 訳あり物件を見極めるポイントはあるものの、気になる場合は不動産会社に相談することが大切
• 心理的瑕疵に関する問題は国土交通省でも重要なテーマとして扱われている

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