そもそも管理費って何？ 基本的な使い道と共益費との違い

 

管理費の表示について見ていく前に、まずは管理費の仕組みや使い道を理解しておきましょう。ここでは、共益費との違いにも触れながら、詳しく説明していきます。

管理費の使い道

「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」では、管理費は共同住宅の事務処理や設備・共用部分の維持管理に必要とされる費用とされています。主な使い道は、エレベーターや廊下などの固定資産税に関する支払い、管理人の雇用コストなどです。

共益費の使い道

共益費については、「入居者が共同で使う設備や施設の運営・維持」に必要とされる費用です。具体的な使い道としては、共用部分の電気代や電球の交換、駐車場やエントランスの手入れコストなどが挙げられます。

明確に使い分けられているわけではない

両者の定義には若干の違いがあるものの、実際の賃貸借契約において、明確に使い分けられているケースはあまりありません。大家さんや管理会社によって任意に使用されているのが一般的であるため、物件を借りるうえでは、同じ意味として捉えておいても特に問題はないでしょう。

 

また、管理費と共益費が同時に発生するケースはほとんどないため、借り手側も区別して考える必要がないともいえます。

管理費の相場と費用が高くなりやすい物件の特徴

 

管理費については、金額の幅についても具体的な基準があるわけではありません。家賃と同じように、ある程度の範囲で貸主が自由に設定できるのです。

 

ここでは、管理費のおおまかな相場や、費用が高くなりやすい物件の特徴を見ていきましょう。

管理費の相場

管理費の相場は、家賃の5～10％程度であるケースが多いといえます。たとえば、賃料が7万円であれば3,500円～7,000円、10万円であれば5,000円～1万円程度が目安となります。

 

そのため、複数の物件同士で管理費を比較する際には、家賃に対する割合を見ていくとよいでしょう。

管理費が高い物件の特徴

主な使い道から考えると、エレベーターのある高層マンションのように共用設備が充実している物件は、管理費が通常よりも高くなりやすいといえます。特に、セキュリティ対策として管理人を常駐させている場合には、人件費の分だけ負担が大きくなります。

 

また、管理費は入居者全員が一定の割合で負担をするものです。そのため、物件規模の割に総戸数の少ない物件では、どうしても一戸当たりの管理費負担がかさんでしまいます。

 

さらに、同じ建物内であっても、部屋の広さによって費用が異なることもあります。専有面積が広く、家賃の高い部屋のほうが、管理費も高く設定されているのが一般的です。

 

ただ、先述のとおり管理費は基本的に貸主が自由に設定できるため、物件を借りるシーズンによって差が生まれることもあります。賃貸需要が低下するオフシーズンでは、入居者を集める目的で、繁忙期よりも管理費が値下げされている場合があるのです。

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管理費込みの物件とそうではない物件があるのはなぜ？

 

賃貸の不動産情報のなかには、家賃のみが表示されており、管理費について特に記載のない物件もあります。こうした物件は、一見すると管理費分のコストが浮いていると感じがちなものですが、実際は家賃に組み込まれているケースがほとんどです。

 

ここでは、管理費の表示方法に違いが生まれる理由について見ていきましょう。

管理費込みの物件の仕組み

管理費の記載がないからといって、その物件がまったく管理をしてもらえないというわけではありません。明確に記載をしていないだけで、家賃に管理費が組み込まれているケースが多いのです。

 

たとえば、家賃が7万5,000円となっていても、実質的には「家賃7万円＋管理費5,000円」として扱われていることがあります。借主が毎月支払う金額は変わらないため、初めから家賃に組み込んで計算されているのです。

管理費の表示方法が2通りある理由

管理費を別途で記載されることがある理由は、家賃を安く表示できるためです。例に挙げた「家賃7万円＋管理費5,000円」の物件であれば、管理費を家賃に組み込んでしまうと、部屋探しをしている人が「家賃7万円以下」といった条件で検索をしたときにはヒットしません。

 

実質的に支払う金額は同じ7万5,000円であっても、家賃を抑えることで借り手が見つかる可能性が高まるため、管理費を別途で記載するケースがあるのです。

どちらがお得？ 管理費込みと別途記載の物件の料金比較

 

管理費込みの物件とそうではない物件では、毎月支払う金額から見れば特に違いがありません。しかし、初期費用の計算については、両者の間にちょっとした差が生まれます。

 

ここでは、具体的なシミュレーションをして、2つの表示方法による違いを見てみましょう。

初期費用のシミュレーション

先ほども例に挙げた「管理費込みで家賃7万5,000円」の物件と、「家賃7万円＋管理費5,000円」の物件で、実際に初期費用を計算してみましょう。具体的な条件として「敷金・礼金・仲介手数料を家賃1ヶ月分」と設定すると、以下の表のような結果となります。

 

なお、初期費用としては、別途で保証料や消毒費用などが必要となるケースもあります。

 

費用項目	管理費込み	管理費別途記載
敷金	7万5,000円	7万円
礼金	7万5,000円	7万円
仲介手数料	7万5,000円＋消費税	7万円＋消費税
前家賃	7万5,000円	7万円
管理費	―	5,000円
鍵交換代	1万5,000円～2万円	1万5,000円～2万円
火災保険料	1万5,000円～2万円	1万5,000円～2万円
合計	33万7,500円～34万7,500円	32万2,000円～33万2,000円

 

この結果から、同じ条件であれば、管理費込みの物件のほうが管理費別途のところよりもやや初期費用がかさんでしまうことが分かります。そのため、管理費が記載されていないからといって、一概にお得になるとは判断できないのです。

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管理費は値下げ交渉できる？

 

管理費は貸主が自由に設定できるお金であるため、交渉によって値下げしてもらうことも可能です。ここでは、値下げ交渉を行ううえで押さえておくべきポイントについて解説します。

物件の状況と交渉のタイミングを把握しておく

値下げの交渉をするのであれば、物件の状況をきちんと確かめておくことが重要です。たとえば、入居者があまり入っていない物件であれば、大家さんが交渉に応じてくれる可能性も高まります。

 

また、交渉のタイミングとしては、入居をする前や契約更新の時期が適しているといえます。貸主にとっても、条件を見直す機会ではあるため、普段より交渉がスムーズに進む可能性もあるのです。

 

一方で、1～3月、9～10月といった繁忙期は、交渉に応じてもらえる確率が低くなってしまうので注意が必要です。入居希望者が多くなると、貸主としては管理費を下げる必要がなくなるため、普段よりも交渉が不利になってしまうのです。

 

管理費は本来、建物の設備を維持する重要な目的を持っており、多くの物件ではきちんと必要な範囲に抑えて設定されています。そのため、あくまでも無理な交渉は避け、物件の設備などの面からバランスを考慮しておくことが大切です。

管理費込みと別途記載の物件の違いを理解しておこう！

• 管理費は物件の共用部分を維持したり、セキュリティを管理したりするための費用
• 管理費の相場は家賃の5～10％程度であり、共用設備が充実している物件ほど高くなる
• 管理費が別途で記載されるのは、家賃を安く表示するため
• 管理費込みと管理費別途記載の物件では、初期費用に違いが生まれる
• 管理費は値下げ交渉も可能であるものの、無理なお願いは避ける

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