居抜き物件の「安さ」は、どこで決まるのか

居抜き物件とは、前のテナントが使っていた内装・造作・設備が残された状態で貸し出される物件のことです。店舗の賃貸借契約では、退去時に内装を解体してスケルトン（コンクリートの打ちっ放しに近い状態）に戻すのが通常とされています。居抜きは、そのスケルトン化を行わず、次のテナントが設備を引き継ぐ形です。

仕組みや基本的なメリット・デメリットは、LIFULL HOME’Sの別の記事でも整理しています（出典：LIFULL HOME’S「最近増えた居抜き物件・居抜き店舗。メリット・デメリットをまとめた」）。ここでは一歩進めて、「どの費用が減り、どの費用が残るのか」を見ていきましょう。

減りやすい費用と、残る費用を分けて考える

居抜きで負担が軽くなるのは、主に内装工事費と、厨房機器・什器・空調などの設備購入費です。工事期間が短くなるため、工事中に発生する家賃の負担も抑えやすくなります。

一方で、居抜きでも次の費用は基本的に残ります。物件を借りるための費用（敷金や保証金、仲介手数料など）、前テナントに支払う造作譲渡費、傷んだ設備の修繕や入れ替え費、自店の業態に合わせた追加工事費、そして開業後の運転資金です。「居抜きだから安い」と一括りにせず、費用項目ごとに減るのか残るのかを分けて見ると、計画のズレに気づきやすくなります。

造作譲渡は「賃貸借契約とは別の契約」

居抜きの取引では、オーナーとの賃貸借契約とは別に、前テナントとの間で造作譲渡契約（資産譲渡契約）を結ぶのが一般的です。前テナントにとっては解体費用を節約でき、譲渡代金を得られる場合もあります。新しいテナントにとっては、設備を一から買うより負担を抑えられる可能性があります。

ここで意識しておきたいのは、造作譲渡は「中古の設備を買う取引」でもあるという点です。対象物の範囲、金額の根拠、故障していた場合の扱いを書面で確認しておかないと、支払った金額に見合うだけの価値が手元に残らないおそれがあります。

開業費用全体の中で居抜きの効果を捉える

参考として、新規開業の費用水準を公的な調査で確認しておきましょう。日本政策金融公庫総合研究所の「2025年度新規開業実態調査」（2025年12月公表）では、開業費用の平均値は975万円、中央値は600万円でした。開業費用が「250万円未満」の企業は20.1％、「250万〜500万円未満」は21.7％で、合わせて41.8％が500万円未満で開業しています（出典：日本政策金融公庫総合研究所「2025年度新規開業実態調査」）。

この調査は飲食店に限らず、公庫が融資した新規開業企業全体を対象としたものです。平均値と中央値に375万円の開きがあることからも、開業費用は業種や店舗規模で大きく変わることがわかります。「平均がこのくらいだから」と数字に合わせるのではなく、自分の業態で必要な項目を積み上げ、そのうち居抜きで減らせる部分がどこかを見極める使い方が現実的です。

意外と知られていない落とし穴：「そのまま使える」とは限らない3つの手続き・権利関係

居抜きの魅力は「前の店の設備がそのまま使える」ことですが、設備が残っていることと、すぐに営業できることは別の話です。ここでは、見落とされやすい3点を取り上げます。

営業許可は「前の店のもの」を当てにしない

飲食店を営業するには、食品衛生法にもとづき、営業所を所管する保健所で営業許可を受ける必要があります。許可を受けるには、自治体が定める施設基準に合った施設であることを、保健所の確認検査で認めてもらわなければなりません。基準に適合しない場合は許可が下りず、不適事項を改善したうえで再検査を受けることになります（出典：品川区「飲食店等の営業を始めるには」）。

前の店が同じ場所で営業していたとしても、自分の店の許可がそのまま得られると決めつけるのは避けたいところです。レイアウトを少し変えるだけでも、手洗い設備や洗浄槽、換気などの基準に影響する場合があります。自治体の案内では、施設の工事に着手する前に図面を持って保健所へ事前相談するよう求められています（出典：中野区「食品営業申請（新規）※固定店舗営業」）。契約前の段階でも、候補物件の図面を持って管轄の保健所に相談しておくと、追加工事の有無を早めに把握できます。

消防署への届出も、居抜きだからといって省けない

もうひとつが消防関係の届出です。東京都の場合、店舗などを新たに使用するときは、使用を開始する日の7日前までに「防火対象物使用開始届出書」を消防署長へ届け出る必要があります。内装の修繕や模様替え、間仕切りの変更などを行うときは、着手する日の7日前までに「防火対象物工事等計画届出書」も必要です（出典：東京消防庁「新たにテナントを使用する皆様へ」）。

これは東京都火災予防条例にもとづく案内で、他の地域では条例や運用が異なる場合があります。出店予定地の管轄消防署に、必要な届出と時期を確認しておくのが確実です。

リース品・所有権が不明な設備は、契約前に洗い出す

設備の中には、前テナントが購入したものではなく、リース契約で借りているものが混ざっていることがあります。リース品を知らずに使い続けると、リース会社から料金を請求されるなど、想定外の出費につながりかねません。

造作譲渡の対象に含まれる設備は、一覧表にして所有者を確認する習慣をつけておきましょう。リース品が含まれていた場合は、リース会社に連絡して、契約を引き継ぐのか、残債を清算するのか、設備を返却して自前で入れ替えるのかを決める必要があります。この手順を踏んでおくことで、開業後の思わぬ支出を防げます。

後悔しないための判断軸：前テナントの「退去理由」をどう読み解くか

居抜き物件を選ぶうえで、設備の状態と並んで重みがあるのが、前のお店がなぜ退去したのかという点です。退去理由は、その場所で商売が成り立ちやすいかどうかを映す鏡になります。

退去理由の聞き方と、見立ての目安

退去理由は、仲介する不動産会社が把握している範囲で確認できます。造作譲渡の相手である前テナントに話を聞ける場合もあります。聞くときは、閉店の理由だけでなく、営業していた期間や、繁忙の時間帯、客層についても尋ねると、判断材料が増えます。

事業拡大や移転など前向きな理由での退去なら、集客しやすい立地である可能性があります。反対に、人通りが少なく客足が伸びなかった、近隣とのトラブルがあった、治安面の不安があったという場合は、慎重に見極めたいところです。「設備が新しく、造作譲渡費も安い」という条件が、実は集客に苦戦した結果である場合もあります。安さの理由を確かめることは、居抜き選びの基本です。

同じ業態で続けるリスクを見落とさない

前のテナントが営業不振で廃業していたなら、同じ業態で出店するのはリスクを引き継ぐことになりかねません。物件の費用を抑えられても、売上が立たなければ資金繰りが苦しくなります。開業時に苦労することとして資金繰りを挙げる人が多いことは、公庫の調査でも知られています。

そこで、「なぜ同じ業態で自分ならうまくいくのか」を言葉にしてみることをおすすめします。ターゲットの違い、価格帯、営業時間、メニューなど、前の店との違いを整理できれば、根拠のある判断になります。逆に、その説明が難しい場合は、業態を変えるか、別の物件を検討するサインかもしれません。

商圏は「時間帯を変えて」歩いて確かめる

退去理由の確認とあわせて、実際の街の様子も自分の目で見ておきましょう。平日の昼と夜、休日でも人の流れは大きく変わります。最寄り駅からの動線、周辺の飲食店やオフィスの数、競合店の営業時間といった点を、時間帯を変えて確認すると、図面や資料だけではわからない実態がつかめます。

現地に足を運ぶ前に、街の雰囲気や周辺環境の情報を眺めておくと、確認すべきポイントが絞りやすくなります。気になるエリアがあれば、▶ LIFULL HOME’Sで街の情報を見てみるところから始めてみてはいかがでしょうか。

前のお店が近隣に悪い印象を残していた場合は、看板や内外装を刷新してイメージを切り替える対策も有効です。オーナーが変わったことを近隣の方々に伝えることも、信頼を取り戻す一歩になります。

契約前チェックリスト：設備・造作譲渡契約・賃貸借契約の3層で確認する

ここからは、契約前に実際に使える確認項目をまとめます。設備そのものの状態、前テナントとの造作譲渡契約、オーナーとの賃貸借契約という3つの層に分けると、抜け漏れを防ぎやすくなります。

第1層｜設備・備品の状態をひとつずつ確認する

設備は「あるかどうか」だけでなく、「使えるかどうか」を確かめる必要があります。とくに、前のテナントが退去してから期間が空いている物件は、メンテナンスが行き届いていない可能性があります。

確認は、可能であれば設備に詳しい人や、施工会社に同行してもらうと安心です。気になる点は写真に残し、譲渡の条件交渉にも活用できます。

第2層｜造作譲渡契約で確認したいこと

造作譲渡契約は、前テナントと新しいテナントの間の契約です。口約束で済ませず、書面で次の点を確認しましょう。

• 譲渡物件の一覧：どの設備・備品が対象か、品名・数量・状態が明記されているか
• 譲渡代金と支払時期：代金の根拠、支払いのタイミング、契約が成立しなかった場合の扱い
• 所有権の確認：リース品や、オーナーの所有物が混ざっていないか
• 引渡し後の故障の扱い：現状のままの引渡しか、一定期間の保証があるか
• オーナーの承諾：造作譲渡と賃借人の変更について、オーナーの了解が得られているか

居抜きの取引は、退出する前にオーナーの了解を得たうえで次の借り手を探すのが基本とされています。オーナーの承諾が曖昧なまま話を進めると、後から条件が変わるおそれがあるため注意が必要です。

なお、造作譲渡費の会計・税務上の扱いは、設備の内容や事業の形態によって異なります。個別の判断は、契約前に税理士などの専門家に確認しておくと安心です。

第3層｜賃貸借契約で確認したいこと

オーナーとの賃貸借契約では、居抜き特有の条件を細かく確認します。

• 原状回復の範囲：退去時にスケルトンに戻すのか、居抜きのまま返却できるのか。引き継いだ設備の撤去費用を誰が負担するのか
• 解約予告期間：何か月前に申し出る必要があるか（店舗の契約では期間が長めに設定されることもあります）
• 用途・業種の制限：自店の業態で使用できるか、変更する場合に承諾が必要か
• 設備の修繕区分：空調や給排水など、故障したときの修理をどちらが負担するか
• 賃料・共益費・敷金（保証金）の条件：造作譲渡費とは別に、賃貸借の契約条件が明記されているか

とくに原状回復の条項は、開業時には忘れがちですが、退去時の負担を大きく左右します。いま安く済んでも、退去時に大きな工事費が発生する条件では、トータルでは割高になりかねません。

実質コストは「差額」ではなく「使える設備の価値」で見る

最後に、居抜きとスケルトンを比較するときの考え方を、試算の例で示します。以下は説明用の仮の数値であり、実際の費用ではありません。

この例では、居抜きのほうが330万円低く見えます。ただし、この比較で確認したいのは、300万円の造作譲渡費のうち、自店で実際に使う設備がどれだけあるかです。譲渡対象に、使わない設備や状態の悪い設備が多く含まれていれば、支払った金額の一部は実質的に「使わないものへの支出」になります。

もうひとつ、金額に表れにくい差が工期です。工事期間中も家賃は発生するため、開店までの期間が短いほど、その分の家賃負担を抑えられます（出典：LIFULL HOME’S「路面店が最高？居抜き物件がいい？新しくお店を出す人が知っておきたい物件の選び方」）。試算するときは、工期の差に賃料を掛けた金額も加えておくと、より実態に近い比較になります。

居抜きとスケルトン、どちらが自分の店に合うのか

ここまで居抜きの注意点を中心に見てきましたが、居抜きが常に正解というわけではありません。自分の店に合う選択肢を、判断軸で整理してみましょう。

判断軸で比べる

居抜きの強みは、設備・家具にかかる費用を抑えやすく、工事期間も短くて済むことです。一方、内装の自由度が低くなり、新品ではないため設備が故障するリスクもあります。スケルトンは、思い描いた通りの店をつくれる反面、工事費が膨らみやすく、開店までに時間がかかります（出典：同上）。

業態が違う場合は「追加工事」を織り込む

飲食店であれば、業態が異なっても空調や給排水、電気といった基本的なインフラは共通して必要です。前の店のインフラを流用できれば、費用を抑えられます。

ただし、業態によっては、厨房の設備や電気容量、換気の能力が足りず、追加工事が必要になる場合があります。追加工事の費用がどれくらいかかるのかを見積もったうえで、居抜きのメリットが残るかを判断しましょう。

自宅を店舗にするという選択肢も

初期費用を抑えたい場合は、自宅の一部を店舗として使う方法もあります。店舗に転用しやすい間取りの条件などは、別の記事で解説しています。テナント物件と並べて検討したい方は、あわせてご覧ください（出典：LIFULL HOME’S「家で仕事が出来る、店舗兼用住宅にしやすい間取りとは？」）。

まとめと次のステップ

居抜き物件は、内装工事や設備購入の負担を軽くし、開店までの期間を短くできる、心強い選択肢です。ただし、その効果を実際の利益に変えるには、造作譲渡の範囲、営業許可や消防の手続き、リース品の有無、退去理由、原状回復の条件を、契約前に確かめておくことが欠かせません。

確認を後回しにして契約を急ぐと、開業後に修繕費や追加工事費がかさみ、居抜きで浮いた分が目減りしてしまうことがあります。とはいえ、いきなり契約を前提に動く必要はありません。最初の一歩は、気になる物件について、退去理由や設備の状況、造作譲渡の条件を、不動産会社に聞いてみることです。

どの会社に相談するか迷っている段階なら、▶ LIFULL HOME’Sで不動産会社を探してみるところから眺めてみるのもよいでしょう。相談先の候補が見えてくると、次に何を確認すべきかも具体的になります。

よくある質問

Q1．居抜き物件では、必ず造作譲渡費がかかりますか？

A．必ずかかるとは限りません。前テナントが解体費用を節約したいという理由から、無償や低額で譲渡するケースもあれば、比較的新しい設備や高価な設備について買い取りを求めるケースもあります。金額の根拠と対象の範囲を、書面で確認しておきましょう。

Q2．前の店舗が飲食店だった場合、営業許可はそのまま使えますか？

A．そのまま使えると考えず、管轄の保健所に事前相談をおすすめします。営業許可は、自治体が定める施設基準に適合した施設を確認検査で認められることが前提です。工事の内容によっては基準に影響することもあるため、着工前に図面を持って相談すると安心です。

Q3．リース品かどうかは、どうやって見分ければよいですか？

A．設備や機器に貼られたリース会社のラベルや管理シールが手がかりになりますが、見た目だけでは判断できない場合もあります。造作譲渡の対象一覧を作り、各設備の所有者を前テナントに書面で確認してもらう方法が確実です。リース品が含まれる場合は、管理会社と契約の引き継ぎや清算について相談しましょう。

Q4．退去するときは、居抜きでもスケルトンに戻す必要がありますか？

A．賃貸借契約の内容によって異なります。店舗の契約では、退去時にスケルトンへ戻すのが通常とされていますが、次のテナントへの居抜き譲渡が認められる場合もあります。契約前に、原状回復の範囲と、引き継いだ設備の撤去費用を誰が負担するのかを確認しておきましょう。

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