そもそも仲介手数料とは？

まずは、仲介手数料がどういったお金なのかを説明します。

仲介手数料は不動産会社に支払うお金

賃貸物件を借りるときには、不動産会社が部屋を探して案内してくれたり、大家さんとの間に入って交渉や契約手続きを行ったりしてくれますよね。仲介手数料は、これら不動産会社が行うサービスの対価として支払うお金です。不動産会社からすると、仲介手数料は大切な収入源になります。

 

また不動産会社は、部屋を借りる人（借主）だけでなく、部屋を貸す大家さん（貸主）からも仲介手数料を受け取ることができます。

仲介手数料は家賃の1ヶ月分が上限

仲介手数料は宅地建物取引業法という法律により上限が決まっています。借主と貸主それぞれから家賃0.5ヶ月分＋消費税、あるいは借主と貸主合計で家賃1ヶ月分＋消費税が上限です（※）。

 

不動産会社は借主と貸主それぞれから仲介手数料を受け取ることができますが、現状では借主から家賃1ヶ月分をもらうケースが多いようです。また、宅地建物取引業法で定められているのはあくまで上限なので、仲介手数料を安くしたり無料にしたりするのは不動産会社の判断となります。

 

※ただし、長期にわたる空き家物件の場合は、上限が引き上げられる特例があります。2024年7月1日施行の「長期の空家等の媒介特例」により「家賃2ヶ月分＋消費税」が適用されます。ただ、上乗せ分は貸主からの受領に限られるため、借主への影響はありません。

仲介手数料を無料にできるのはなぜ？

仲介手数料が不動産会社の収入源であるならば、なぜ仲介手数料を値引いたり無料にしたりできるのでしょうか。答えは簡単、ほかで収益を得られる場合があるからです。

 

不動産会社が借主から仲介手数料以外に収益を得られる主な方法として、以下の3つが考えられます。

管理物件や自社物件で収益を得る

不動産会社が扱う物件は大きく3パターンに分かれます。

 

・仲介だけを行う物件

借主と貸主の間に入って物件の仲介だけを行うパターン。この場合、仲介手数料が主な収益源になります。

 

・物件の管理まで任されている物件

仲介にプラスして、大家さんから物件の管理まで任されているパターン。この場合、仲介手数料だけでなく管理委託料も収入源となります。

 

・不動産会社が大家になっている物件

不動産会社によっては自社が大家となる自社物件を持っていることがあります。この場合、毎月の家賃が主な収入源になります。

 

仲介だけを行っている物件は仲介手数料が主たる収入になるため、仲介手数料を安くするのは難しいといえます。一方、管理物件や自社物件の場合は、仲介手数料以外に収入源があるため、大家さんや管理会社の事情によりますが、仲介手数料の交渉余地があるかもしれません。

仲介手数料を大家さんが負担している

借主から仲介手数料をもらわず、大家さんからもらうことで収益を確保するケースがあります。大家さんにとって最も大きなリスクは「空室が続くこと」。仲介手数料を相場より多く負担しても、入居者を早く見つけられたほうがメリットは大きいと考える人もいます。

物件の広告費で収益を得る

不動産会社は仲介手数料のほかに、大家さんからの依頼であれば、広告費用を請求できることがあります。

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仲介手数料を抑える方法・交渉のポイント

仲介手数料の相談余地があるケースをお分かりいただいたところで、仲介手数料を減らす方法や交渉のポイントをご紹介します。

仲介手数料無料・半額の不動産会社を選ぶ

まずは、仲介手数料無料または半額などの不動産会社を選択する方法です。その不動産会社が扱う全物件が安くなるため、交渉しなくても済みます。

自社物件や管理物件を選ぶ

仲介手数料無料の不動産会社でなくても、自社物件や管理物件を選ぶことで仲介手数料を抑えられることがあります。不動産広告の物件取引形態などをチェックしたり、初期費用を抑えたい旨を伝えて担当者に直接聞いてみたりするとよいでしょう。

家賃の安い物件を選ぶ

そもそも仲介手数料の金額は家賃が基準になっています。家賃の安い物件を選べば、自ずと仲介手数料も削減できるということですね。

不動産の閑散期に交渉する

一般的に不動産の閑散期といわれる7〜8月は、早く入居者を決めたい大家さんが多いもの。本来仲介手数料がかかる物件でも、時期によっては割引あるいは無料の交渉に応じてくれる可能性があります。

仲介手数料の交渉をするときの注意点

ただし、いずれの場合においても仲介手数料の交渉は、この金額なら申し込むと決めたときに限って相談するようにしましょう。値引きをしてくれたのに、契約しないのはマナー違反です。「仲介手数料が抑えられたら入居を決めます」などと、意志を伝えて進めていくといいでしょう。

仲介手数料以外の初期費用にも注目しよう

ここまで仲介手数料の仕組みや抑える方法をご紹介してきましたが、引越しの初期費用を削減する方法はほかにもあります。

 

たとえば、敷金・礼金が無料のゼロゼロ物件やフリーレント物件を選ぶことで大幅な初期費用削減につながります。また、連帯保証人を立てられる場合は家賃保証会社の利用が必須ではない物件を選んだり、多くの物件で加入が必須となる火災保険の内容を見直したりするのも一手です。

 

状況に応じていろいろな選択肢を踏まえながら物件選びを進めましょう。

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初期費用はトータルで考えることが大事

引越しの初期費用として必ずかかると思っていた仲介手数料も、ケースに応じて無料になったり削減できたりする可能性があります。

 

ただし、仲介手数料が無料だからといって、必ずしもお得な物件とは限りません。なかには家賃、共益費、敷金、礼金などが相場より高めになっている物件もあります。これはゼロゼロ物件やフリーレント物件でも同じこと。物件を選ぶときは、「無料」や「割引」の言葉にまどわされず、初期費用の総額を見て判断することが大事です。

 

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