原状回復義務をめぐってトラブルになることも

賃貸物件を借りたときには、原則として借主には原状回復の義務があります。

 

しかし、長く住むにつれて、経年変化や損耗は起こりますので、退去時にどこまでが借主の負担なのか、その費用負担をめぐってトラブルになることがあるのです。

 

エアコンに関しても例外ではなく、たとえば、借主によってエアコンが設置された場合、壁のビス穴やエアコン本体の跡の修繕費用を負担する必要があるのか問題になることがあります。

 

借主の原状回復の義務については、国土交通省や東京都によってガイドラインが設けられています。

 

賃貸物件を探す エアコン付き物件 引越し料金の見積もりをする

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」とは

国土交通省では、民間の賃貸住宅における退去時の原状回復をめぐるトラブルを防止するため、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（※1）を定めています。

 

それによると、通常の暮らし方や使い方による建物や設備の劣化は、経年変化や通常損耗にあたり、修繕費用は大家さんの負担となります。

 

一方で、借主の故意や過失、あるいは通常必要とされる注意を怠った善管注意義務違反が原因の場合や、普通の暮らし方や使い方を超えた使用による損耗などは、借主の費用負担での原状回復義務があります。

 

たとえば、大家さんによって設置されているエアコンが通常の使用で壊れた場合、修理や交換に掛かる費用は大家さんの負担です。

 

しかし、エアコンの水漏れを放置したことによる壁の腐食の修繕費用は、エアコンを設置したのが大家さんと借主のどちらであっても、善管注意義務違反として、借主の負担になります。

 

エアコンを借主が設置した場合のビス穴やエアコン本体の跡については、エアコンの設置は一般的な生活に必要なので、通常損耗として借主に負担の義務はないとされています。

 

ただし、借主の故意や過失、善管注意義務違反によって設備を壊した場合も、借主が全額負担する必要があるわけではなく、経年変化や通常損耗による部分は大家さんの負担です。

 

国土交通省のガイドライン（※2）では、貸主と借主の修繕費用の負担割合に対して、経過年数や入居年数による考え方が示されています。

 

（※1） 国土交通省住宅局「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」(2011年8月)
（※2）　東京都都市整備局「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン 改訂版」　(2013年4月)

独自の「東京ルール」により原状回復義務を明確化

東京都では、国土交通省のガイドラインをもとに、東京ルールといわれる「賃貸住宅紛争防止条例」（※3）を制定しています。

 

不動産会社が賃貸借契約の前に重要事項説明を行う際に、原状回復の原則について書面を交付して説明することを義務付けているものです。

 

また、「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」では、「設備等の経年変化と借主の負担割合」について、減価償却資産の耐用年数表に記載の耐用年数を例として示しています。

 

これによると、「たとえば、クロスの一部を借主の不注意で破いてしまった場合、破損したクロスの張替え費用は借主の負担です。しかし、破損部分もやはり経年変化・通常損耗をしており、その分の経費は貸主の負担となりますから、借主は補修費用からその分を差し引いた額を負担すればよいわけです（※4）」とあります。

 

ただし、借主には善管注意義務があります。たとえ残存価値が1円になったとしても、借主の故意・過失によりエアコンが動かなくなった場合など、本来機能していた状態に戻す工事費などの負担が必要となることがあります。

 

（※3）東京都都市整備局「東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例」(2004年3月31日)

（※4）「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」引用

https://www.juutakuseisaku.metro.tokyo.lg.jp/juutaku_seisaku/tintai/310-9-jyuutaku.pdf

 

賃貸物件を探す エアコン付き物件 引越し料金の見積もりをする

エアコンの設置や交換は可能？

エアコンが設置されていない場合

 

エアコンが設置されていない場合、大家さんの負担での取り付けを交渉することも考えられますが、借主が設置するには大家さんの承諾が必要です。

 

エアコン用のコンセントや配管を通すスリーブといわれる穴がある場合でも、後々のトラブルを防ぐため、必ず大家さんに承諾をもらってから設置しましょう。

 

問題になるのはエアコンを取り付けるようにつくられていないケースです。

 

壁にスリーブ用の穴を開けるか、構造上穴が開けられない場合には窓にスリーブ用のパネルを設置します。また、エアコン用の単独のコンセントの設置も必要なため、分電盤の交換を伴うケースもあります。

 

こういったケースについては、退去時に原状回復費用が大きな負担となりますので、エアコンの買取を含めて大家さんと話し合っておくことが必要です。

 

大家さんの同意を得て設置した造作物には、退去時の買取請求権の対象となるものもあります。エアコンについては、エアコン用のコンセントやスリーブなどが設けられている場合は、判例で対象外とされ、大家さんに買取の義務はありません。

 

エアコンが取り付けられない場合の代替品は？

 

バルコニーがないなど室外機を置く場所がないケースや、建物全体の電気容量の問題などから、エアコンの取り付けができない物件もあります。

 

代替品として考えられるのは、スポットエアコンや冷風扇、扇風機です。

 

スポットエアコンを設置すると、エアコンよりもパワーは弱いものの、ある程度の涼しさは得られます。ただし、スポットエアコンは室外機と室内機が一体型となっているため、窓パネルなどを使って給排気ダクトを設置する必要があり、エアコンに比べると運転音が大きいことがデメリットです。

 

冷風扇は水を入れて、水が蒸発するときの気化熱が奪われることを利用して、冷たい風を出す装置です。部屋全体を冷やす効果はありませんが、エアコンの風が苦手な人には向いています。

 

扇風機も、温かい空気がたまりやすい天井付近にあてて空気を撹拌したり、外に向けて置いて、室内の空気を外に出したりといったように使い方を工夫してみましょう。

 

古いエアコンが設置されている場合

 

設置されているエアコンが古い場合、エアコンを交換したいと考えるケースもあります。

 

エアコンを交換したい場合は、まず大家さんに相談しましょう。物件設備に含まれているかどうか、エアコンを入れ替えることで、物件価値に影響があるかどうかなどから、入れ替えの可否や費用負担などが判断されます。

 

設置してあるエアコンをそのまま使用する場合は、フィルターなどを掃除するだけでも電気代は変わってきます。エアコンが故障した場合には、まずは大家さんに連絡しましょう。そこで修理など、その後の対応を確認します。

入居を決める前にエアコンについて確認しておこう

賃貸物件を借りるときには、エアコンの設置や交換を無断で行うと、退去時にトラブルとなりやすいため、事前に大家さんと相談することが大切です。

 

自分で設置したエアコンを無断で置いていった場合には、撤去費用を請求されるケースもあります。特に古い物件では、エアコンの設置ができるかどうかを含めて、内見の際などに確認しておきましょう。

 

また、エアコンを自分で設置すると、大きな費用負担になり、故障の際の修理費用も自己負担となります。

 

入居前の物件探しの段階であれば、エアコンがついていない物件では、エアコンの設置を交渉材料にするのも手です。人気物件の場合は難しいですが、空室期間が長い物件であれば、大家さん負担によってエアコンを設置してもらえるケースもあります。

 

希望するエリアで、エアコンがついていない物件が気に入り、大家さん負担の設置交渉が難しいときには、他のエアコンがついている物件との家賃の差を比較し、どちらの物件が自分の条件により近く、納得して住むことができるのか、よく考えてみましょう。

 

賃貸物件を探す エアコン付き物件 引越し料金の見積もりをする