①賃貸借契約書の書式はどうなっている？印紙は必要？

賃貸の仲介会社や管理会社、あるいは大家によって、使われる賃貸借契約書の書式はさまざまです。しかし、たいていの場合は国土交通省が作成した「賃貸住宅標準契約書」または業界団体による雛形に沿って作成されており、その基本的な内容はだいぶ似通っているでしょう。また、市販されている簡易な書式が使用される場合もあります。

契約書に盛り込まなければならない事項として宅地建物取引業法に規定されているのは、「当事者の氏名と住所」「物件を特定するために必要な表示」「引渡しの時期」「賃料の額と支払い時期および支払い方法」の4項目であり、その他「定めがあるとき」に記載すべきものとして、「契約の解除に関する事項」「損害賠償額の予定または違約金に関する事項」「不可抗力による損害の負担に関する事項」「賃料以外の金銭の授受に関する事項」が挙げられています。この法律は、不動産業者が契約の間に入る場合にのみ適用されますが、そうでない場合もこれに準じて賃貸借契約書が作成されることが多くなっています。ただし、特記事項や禁止事項などの定めは、物件によって大きく異なるときもあります。

不動産の中でも土地の賃貸借は特殊です。月極め駐車場などであれば比較的簡単な賃貸借契約書になりますが、住宅や店舗など建物の所有を目的とする場合には、借地権の設定などを伴うためにやや難しい書式の契約書が必要となります。

建物の賃貸借契約書には印紙税はかかりません。建物の賃貸借契約書の中には、その建物の所在地や使用収益の範囲を確定するために、敷地の面積が記載されることがありますが、このような文書も建物の賃貸借契約書であるとして印紙税はかからないです。そのため、賃貸で部屋を借りる場合には賃貸借契約書において印紙税は特にかかりませんが、建物と同時に土地も借りる場合には印紙税がかかるため注意が必要です。

②賃貸借契約書の中で確認したい項目と、契約更新について

とても分かりやすい文章で書かれている場合もありますが、中にはとても難解な言い回しの文章が並んでいる契約書もあります。何もかも理解しようとするのは大変ですが、少なくとも契約期間、家賃と共益費などの金額、退出するときにおける敷金の返金に関する取り決めについては、しっかりと確認するようにしましょう。特約事項や禁止事項などについても、不明な点を残したままにしないよう、十分な説明を受けることが大切です。

契約更新と解約時の取り扱いについても注意が必要です。更新料の有無は地域によって慣習などの違いもありますが、新賃料の何か月分が必要なのか、さらに更新の際に事務手数料などの負担が必要なのかをチェックします。また、解約するときには何か月前に予告をしなければいけないのか、退出の際の賃料は日割りなのか月割りなのかといったことも確認しましょう。自動更新の規定を盛り込んでいるケースが多いので注意。

また賃貸借契約書の更新で、注意したいのが連帯保証人についてです。最初の書類で署名と捺印がある場合、自動更新になっていたら連帯保証人についても自動更新されます。また、改めて更新書類を作った場合、連帯保証人のところに署名と捺印がなくても原則として契約が引き継がれるのでこちらも注意。

なお、定期借家契約の場合には原則として契約の更新ができませんから、うっかり見落とすことがないようにしたいものです。特約事項や禁止事項では、ペットの飼育や石油ストーブの使用などが問題になりやすい点です。1か月以上にわたって空室にするときにはあらかじめ大家の承諾を得なければならない、タバコを吸ってはならない、タバコによるクロスの変色は入居者の負担で張り替えなければならないなどといった内容が定められている場合もあります。

③賃貸借契約書を紛失したら？

賃貸借契約書を紛失したり、どこにしまったのか分からなくなったりしても、契約内容を把握している限りは何ら問題ありません。退出しようとするときに、何か月前の予告が必要だったのかを忘れても、早めに大家や賃貸管理会社に確認をすれば良いでしょう。また、契約を更新すれば、たいていはその時点で新たな契約書が作成されます。

しかし、退出時における敷金の返金や負担すべき項目などについて記憶違いがあると思わぬトラブルの原因ともなりかねません。賃貸借契約書が見当たらないときには、賃貸管理会社などに連絡をしてコピーをもらっておいたほうが安心です。賃貸借契約書を紛失すれば、それと同時に敷金の預かり証なども紛失していることが多いだろうと思います。敷金として預けた金額も、改めてしっかりと確認しておくようにしましょう。