重説時の「水害リスク」説明義務化は、住宅購入・賃貸の重要ポイントになるのか ～ 時事解説

2019年に発生した台風15号と19号は日本各地で大きな被害を生み、また2020年夏には集中豪雨で球磨川が氾濫し多くの人が家を失ったことは記憶に新しい。
2021年3月11日は東日本大震災発生から10年という節目でもあり、多発する自然災害と住宅の安全について改めて考える機会も増えている。“災害大国”の日本では何処に住んでも絶対安全とは言えないが、相対的に災害リスクの低いところ、例えば海から離れた高台や、川や運河、崖地がないところなどに住みたいというニーズは確実に高まっているといえるだろう。

2020年8月、国交省令である「宅地建物取引業法施行規則」が改正され、不動産取引において説明しなければならない重要事項に、水防法に基づいて作成された「水害ハザードマップ」を活用した水害リスクの説明が追加・義務化された。土砂災害や津波に関するリスクは重要事項説明（重説）の項目になっていたが、水害リスクはこれまで対象になっていなかった。冒頭の例を挙げるまでもなく、水害リスクについての説明義務化は当然のことといえる。重説時に水害リスク説明を怠れば宅建業法違反となることも心得ておく必要がある。

しかし、重説で宅地建物取引業者が説明しなければならない項目は多岐にわたる。
主な項目だけでも、宅建士資格の確認、物件所在地・態様の確認、登記簿事項の説明、法令による利用制限の有無、道路付けや生活インフラの敷設・設備状況、契約条件や契約解除に関する事項、損害賠償や違約金・手付金の保全、売主もしくは賃貸人の契約不適合責任の範囲と履行に関する事項、住宅ローンの斡旋に関する事項、マンションであれば区分所有や敷地権利に関する事項、共用部と専有部に関する規約の説明などがある。
これらに加えて、造成宅地防災区域内および土砂災害警戒区域内であるか否かの確認、アスベスト使用調査の有無と調査結果などを説明し、さらに水害リスクについての説明も新たに受けることになるから、重説を受ける側は高い集中力を維持する必要がある。

水害リスクについては、国交省の「ハザードマップポータルサイト」が閲覧できるので、物件購入や賃貸の基本スペック確認時に必ず確認しておきたい。重説を受けるタイミング（比較検討段階なのか特定の物件にほぼ決めているのかの段階の違い）によって、水害リスクに限らずネガティブファクターの受け止め方には比較的大きな違いがあるからだ。

果たして、重説時の「水害リスク」の可能性は住宅購入・賃貸の重要ポイントになるのか、それとも数ある重説項目のうちの1つとして捉えるべきものなのか、有識者の見解を聞く。

近年、土砂被害や河川の増水により、水害はその被害の大きさが拡大している

岡本 郁雄：ファイナンシャルプランナーCFP®、中小企業診断士、宅地建物取引士。不動産領域のコンサルタントとして、マーケティング業務、コンサルティング業務、住まいの選び方などに関する講演や執筆、メディア出演など幅広く活躍中。延べ3,000件超のマンションのモデルルームや現地を見学するなど不動産市場の動向に詳しい。神戸大学工学部卒。岡山県倉敷市生まれ

降雨量が多く、河川が短く急流の多い日本は、もともと水害リスクが高い国土を持つ。
明治以降の治水対策によって、ダムの建設や河川整備、雨水の貯留・浸透対策などにより防災力を高めてきた。しかし、地球温暖化が一因ともいわれる勢力の強い台風発生や集中豪雨による自然災害リスクの高まりは、重要事項説明書（重説）の「水害リスク」説明義務化以前に誰もが実感しているところだろう。

日本の国土は、外国と比べ急峻な山などが多く、居住に適した場所が少ないため過去に水害があった場所も宅地化が進んできた。地域ごとに浸水リスクは、当然認識されており不動産価格の形成要因の一つだった。しかし、職住近接のトレンドで、距離圏の影響がより強まり水害リスクが認識されながらも人口増加が続いた。
例えば、都心アクセスの良い城東エリアのマンション価格は、荒川や江戸川などの水害リスクがあっても上昇傾向が続いている。

重説の水害リスクの説明義務化の影響だが、不動産売買の実務の場面では、義務化以前から水害リスクへの関心は高く、ハザードマップを資料として提供する不動産会社も多く存在した。
一方で、不動産賃貸の実務においては水害リスクへの関心はそれほど高くなかった。
重説の説明義務化により賃貸需要者への検討時の認知がより進むため、ハザードマップの浸水域にある低層アパートなどは影響があるかもしれない。

相次ぐ自然災害によって、水害リスクの価格への影響は出始めている。
例えば、不動産投資家の中には温暖化の影響も踏まえ、水害リスクの高いマンションや収益物件の購入を避ける人もいる。
また、一部の金融機関では、水害リスクの高い立地の収益物件の評価を厳しくしていると聞く。
水害リスクの高低は、不動産価格にも影響があることは認識しておきたい。

コロナ禍後の住宅需要の高まりもあり、浸水域のマンションでも短期間で完売するケースもあるが、リスクを認識している地元層が購入の中心となっている。
水害リスクの認識が強まった状況下では、ある程度リスクの強弱が理解できる人でないと購入や賃貸に結びつかないのかもしれない。

洪水ハザードマップは、自治体のHPで公開されている。これから住まいを検討する方は、水害リスクを調べた上で避難施設の場所なども把握しておきたい。
また、火災保険での補償条件や補償額も確認すべきだろう。
東京都の城東エリアのように、水害リスクはあるものの自然や公園が豊富で子育てに適した地域は多い。
住戸内浸水の可能性が低いマンションの高層階を買うという選択肢もある。
予算や家族の状況と水害リスクを見極めながら、家を選ぶことが大切だろう。

高橋 正典：不動産コンサルタント、価値住宅株式会社 代表取締役。業界初、全取扱い物件に「住宅履歴書」を導入、顧客の物件の資産価値の維持・向上に取り組む。また、一つひとつの中古住宅（建物）を正しく評価し流通させる不動産会社のVC「売却の窓口®」を運営。各種メディア等への寄稿多数。著書に『実家の処分で困らないために今すぐ知っておきたいこと』（かんき出版）など

奇しくも、この原稿を書いている今、東海・関東地方では記録的な大雨となり、今年5月に変更となった避難情報のうち最も高い警戒レベル5の「緊急安全確保」が神奈川県の一部で出され、土砂崩れも起きている。

命の危険に直結するこの水害であるが、不動産取引の際に宅建業者が説明をしなければならない「重要事項説明」に追加され説明の義務化となったのは昨年2020年８月からであり、まだ1年も経っていない。

では、不動産売買の現場においてどのような変化が起きているのか？

結論から言うと、特に都市部においては義務化以前から水害ハザードマップの説明は慣習的に行われていたこともあり、大きな対応の変化は起きていない。むしろ、コロナ禍における不動産取引の活況と、売却物件や売主物件等の在庫不足が深刻化し「買うこと」「買えること」が優先され、リスクを知った上でも取引が成立するという残念な実態も散見している。

コロナ禍では、都心にマイホームを持つ必要性が薄れ、郊外へとシフトしているというデータもあるが、例えば首都圏においてその移住先として人気のエリアを見ると、実は水害リスクの高い地域が上位にランクインしている。プロによる説明はもちろん重要だが、消費者もこの数年の度重なる災害経験から学び、意識を高める必要があることを知っておくべきだろう。

さて、先日の日経新聞の記事にもあったように、今もなお土砂災害を警戒すべき区域に約92万戸の住宅が建っているという。そして、そうした地域での宅地開発も歯止めがかからず増加する可能性すらあると指摘している。マイホーム購入者の多くは、慣れ親しんだ地域で探す傾向が高く、その地域の災害のリスクを知っているつもりの方が多い。したがって、現場において改めてリスクを説明しても、驚かれる方はそう多くない。
筆者は2011年の東日本大震災直後に上梓した「マイホームは中古の戸建てを買いなさい」（ダイヤモンド社）にて、東京都内の活断層に触れ「震災で住宅選びの基準が変わった」と指摘したが、残念ながら現在その意識が薄れていると感じている。

こうした水害リスクに関する関心が20年前には決して高くなかったように、現在の関心度や重要度がこの先10年、20年後には今以上に高まっていることは間違いない。

即ち、リスクの高い不動産を所有しているということは、将来的に売りづらいまたは売れなくなる可能性があるということになる。もちろん、一生住み続けると断言できるのであれば関係ないともいえるが、買い替えや相続等が起きた際にはいわゆる“負動産“になりかねない。

コロナ禍の基準に惑わされることなく「マイホームは安心・安全な暮らしの拠点」であるとの原点に立ち返り、場所選びの重要性を再認識してもらえればと思う。

＊参考 国土交通省「ハザードマップポータルサイト( https://disaportal.gsi.go.jp/index.html )」

田村 修：株式会社不動産経済研究所 取締役編集事業本部長。1960年生まれ。青森県出身。出版社勤務などを経て、1985年4月に㈱不動産経済研究所入社。日刊不動産経済通信の記者として不動産関連業界や行政を取材。総合不動産会社やマンションデベロッパー、不動産仲介会社、マンション管理会社、ハウスメーカー、大手ゼネコン、Jリート、アセットマネジメント会社、国土交通省、内閣府などを担当。2008年2月日刊不動産経済通信編集長、2015年5月取締役編集・事業企画部門統轄。2017年2月取締役編集事業本部長。2019年2月日刊不動産経済通信編集長兼任

日本有数のリゾート地である熱海で発生した土石流による被害の衝撃は、不動産は資産であるとともに、リスクの固まりであることを改めて痛感させる出来事だ。かつての土地神話があった時代の不動産は、持っていれば価格が上昇していたため、リスクに目を向けることはほとんどなかった。しかし、今は不動産価格が下がることが当たり前になったし、価格の形成要因は多様化している。何よりも不動産が抱えるリスクが注目されるようになった。リスク要因を明確にし、それを分析することが不動産の購入および利用にあたって極めて重要な行為になってきている。

そのため、不動産会社が行う多岐にわたる重要事項説明の項目でも、特にリスクに関する内容がより重視されるべきではないかと考える。重説事項に水害ハザードマップを活用した水害リスクが加えられたことは時宜に適った措置だ。リスク情報を積極的に開示していくことが取引市場の信頼性と透明性を担保するということを、不動産会社はより強く意識していく必要がある。

不動産購入者の意識も変化している。国土交通省が6月に公表した2021年版「土地白書」によると、不動産取引時に参考にした（する）情報では、62.１％を占めてトップだった「周辺の公共施設等の立地状況・学区情報」に次いで多かったのが「ハザードマップ等の災害情報」の41.５％で、4割以上が災害情報を意識していることがわかった。さらに、ハザードマップ等の災害情報を参考にした（する）人に「近年の災害の発生状況は影響しているか」と聞いたところ、「影響している」と答えた人が89.７％に達しており、昨今頻発し、激甚化している自然災害が不動産取引時の意識に変化をもたらしていることは明らかだ。

一方で国交省は、自治体向けのガイドラインで、既に公表されているハザード情報に加え、市町村に対して防災まちづくりに活用できる新たなハザード情報を作成することを提案している。より高頻度の浸水想定などを明確にした新しい情報を整備し、人的な被害や経済的損失などの評価項目を決め、地域の水災害リスクの構造を把握していこうという動きである。水災害リスクの評価をもとに、地域の持続可能性やまちづくり全体とのバランスを考慮して防災まちづくりの方向性を決める。その上で水災害リスクが存在する区域に対し、リスク軽減・回避対策を総合的に検討していくことを目的としている。

不動産会社は的確なリスク情報を開示することと併せて、こうした行政の取組みについてもしっかり把握し、積極的に消費者に提供していくべきである。リスク情報はネガティブな要因ではあるが、リスクを正確に把握しなければ適切な対策も生まれない。リスクに行政はどのように対応しているのかという情報はその地域やまちに住むために不可避だ。

岡﨑卓也：兵庫県生まれ。大学卒業後、㈱リクルートに入社。住宅総研所長として既存住宅流通活性化プロジェクトや（一社）リノベーション住宅推進協議会の立上げに関わる。その後、NGO国境なき医師団を経て、2014年から（公社）全宅連不動産総合研究所に所属。ハトマークグループビジョンの作成にたずさわり、会員の基盤強化のために、民法研究会、価格査定研究会、ファイナンス研究会、住宅確保要配慮者等への居住支援に関する研究会等を主催。さらに中小不動産業者のこれからの方向性を示すべく、地域守りに関する報告書「RENOVATION：新しい不動産業を目指して」の発行、タウンマネジメントスクールや不動産実践セミナーの企画運営を行っている

2020年の宅建業法施行規則の改正では、重要事項説明の対象として「水防法施行規則第11条第1号の規定により当該宅地建物が所在する市町村の長が提供する図面（水害ハザードマップ）に当該宅地又は建物の位置が表示されているときは、当該図面における当該宅地又は建物の所在地」を追加した。

この改正に伴い、宅地建物取引業法の解釈・考え方（ガイドライン）では、
①取引の対象となる宅地又は建物の位置を含む水害ハザードマップを、洪水・内水・高潮のそれぞれについて示し、当該宅地又は建物の概ねの位置を示すことで行う
② 水害ハザードマップは、取引の対象となる宅地又は建物が存する市町村が配布する印刷物又は市町村のホームページ等に掲載されたものを印刷したものであって、入手可能な最新のものを用いる　
③当該市町村に照会し、水害ハザードマップの一部又は全部を作成せず、又は印刷物の配布もしくはホームページ等への掲載等をしていないことを確認された場合は、掲示すべき水害ハザードマップが存しない旨の説明を行う
④水害ハザードマップに記載されている内容の説明まで宅建業者に義務付けるものではないが、水害ハザードマップ上に記載された避難所について、併せてその位置を示すことが望ましい
⑤水害ハザードマップに記載された浸水想定区域に該当しないことをもって、水害リスクがないと相手方が誤認することのないよう配慮するとともに、記載されている内容については今後変更される場合があることを補足することが望ましい
と示された。

今回の改正の大きなポイントは、当該物件が水害ハザードマップの浸水想定区域に所在するか否かの説明が、取引物件に関する権利関係や都市施設の整備状況など、法律上規定されている最小限説明すべき事項に入ったという点と、他の法令上の制限の説明に比べて消費者にとって非常にわかりやすい説明を求めているという点だ。

その背景には、近年の大規模災害（特に洪水による甚大な被害）の頻発と、その被害が土地や建物だけでなく、生命や心身に与える影響の大きさが反映されていると思われる。

宅建業者による説明が義務付けられている重要事項説明は、買主や借主が当該物件を契約するか否かについての判断に大きな影響を及ぼす項目が対象になるが、どの項目を説明するかについて宅建業者にその判断を委ねることは、消費者利益の観点から望ましくないということから、最小限説明すべき項目がガイドラインで示されている。
本来、当該物件が浸水想定区域に所在するか否かは、2019年7月に国土交通省が各業界団体あてに「不動産取引時にハザードマップを活用した水害リスクの情報提供について」という依頼を出したことでわかるように、今回の改正がなくても宅建業者が説明すべき項目と考えられるが、今回の改正で明確化された。

さらに、重要事項として説明すべき法令上の制限には、宅地造成等規制法や土砂災害防止対策推進法などがあるが、重要事項説明書では法令名と当該物件がその対象地域内にあるか否かを記載するにすぎない。それに対し、今回の改正では、宅建業者は、当該物件が水害ハザードマップのどこに所在するのかについて概ねの位置を示すことになっており、消費者にとってより明確で、理解しやすいものになっている。

水害を始めとするハザードマップの作成にあたっては、レッドゾーンに指定されると資産性が落ちる可能性があるという意見もあるが、先日、土砂災害防止法に基づく土砂災害警戒区域に92万戸の住宅が建っているという報道もあったように、自然災害に対する警戒と準備は待ったなしの状況だ。その意味で今回の改正は、買主や借主が自然災害のリスクを正しく把握し、万が一の場合の事態に備えるという意味で非常に重要な改正だといえよう。

「重要事項説明書」※全宅連版策定書式の一部。一般売主　土地建物の売買/交換用
※2020年8月改訂。尚、全宅連書式では図面名称及び紹介先の記載を求めている。