まずは、わかっていることから
とりあえず、すでに答えは出ている。
消費税は上がり、新しいローン減税が実施される。
いろいろと比較され、さまざまな要件で計算されているが、とにかく解りにくい。
工事金額、住宅の性能、年収、家族数、納税額、ローン金額、金利、返済期間、給付額など条件も複雑である。高額所得者の方が得するとか、低所得者にも配慮されているとか言われている。
しかし、最終的には消費税とローン減税額の２つの話しである。
井沢元彦氏の『逆説の日本史』ではないが、答えが出ていることから、逆算すると少しだけ解りやすくなる。
建設給付金 ÷ 消費税
消費税は単純で、５％が８％になる。同じ金額であれば、その差額は３％だ。
そして２０１４年度から低所得者への住宅取得支援として、最大３０万円の給付金が出る。
まずは、給付金額を消費税率の差で割ってみれば、単純な答えが出る。
３０万円 ÷ ３％ ＝ １,０００万円
１０００万円以上の住宅では、消費税アップ分の方が高くなる。普通に考えたら住宅の建設費は１０００万円では収まらない。つまり、給付金を想定する低所得者は３月までに建てるのが得をする。
そもそもローン減税や給付金は、消費税アップ分後の住宅建設の低下を、少しでも緩和させるための政策だから当然のことだ。
ただし、１０００万円以下の住宅を広告している企業もある。本当に消費税対象分すべて込みでできるなら、２０１４年度に広告した方が良く、受け止められるかもしれない。
ローン減税 ÷ 消費税
ローン減税も、現行の枠が広がるだけだ。
建てる家が、長期優良住宅であれば最大３００万円が最大５００万円になり、２００万円多く戻ってくる。一般住宅でも、結局２００万円の差は変わらない。
消費税率差：３％
最大ローン減税額差：２００万円
このことから２番目の結論が出る。
２００万円 ÷ ３％ ＝ ６,６６７万円
この金額を超えると、どんなにローン減税で取り返しても消費税の３％分が２００万円以上になってしまう。自己資金を入れておよそ１億円の住宅建設費を支払えるのは、当然、高額所得者だ。お金持ちは、３月までに建てなければ得はない。しかし、そもそも、この層がローンを利用するとも思えない。
では新制度から得をするローン金額とはいくらか？
ローン控除は現行でも最大３００万円だ。最大の控除を受けるためには、３５年返済・金利２％で計算して、およそ３８４０万円のローン金額となる。同様に最大５００万円の控除を受けるには、６４００万円のローンを組まなければならない。
３８４０万円以下のローン金額であれば現行と変わらず、最大６４００万円までローン控除が有利になる。
この消費税とローン控除の関係を表にしてみた。
建設費だけでローン減税で得する人はほとんどいない。
その前に実は、フラット35の平均借入額はこれよりもずっと低い。つまり、すでに対象者は極端に絞られている。
金利２％・３５年ローンで計算。赤線が消費税の増額分、青線がローン減税の還付分。
消費税が下回るのは高額物件だけである。ローン減税のグラフは、金利が高くなると左にずれる。消費税額 ∝ （ローン金額 － 土地金額）
それでも、消費増税後が得をするケースがないわけではない。少し複雑になるが考えてみる。
結局、ローン減税の対象であるローン金額が増えて、消費税の対象である建築金額が少ないほど良い。つまり、土地金額と建物金額のバランスで決まってくるということだ。そこで、自己資金をゼロとして消費増税分をかんがえると、次のようになる。
消費増税額 ＝（ローン金額 － 土地金額）× ３％
上のグラフの消費税の直線が、土地代金分だけ右にずれてゆくイメージだ。すると、ローン減税が高くなる分が見えてくる。
この考え方で、横軸に土地金額、縦軸に建築金額とすれば、下の図のようなものができあがる。
境界部では差額が小さくなりますので、詳細の計算をし直してください。土地取得費 ＋ 住宅建設費
この表の中で、予定する土地取得費と住宅建設費の交点を見る。
その交点が赤であれば消費税の方が高くなり、青であればローン減税の方が高くなる。つまり、赤なら２０１３年度中に建てた方が良く、青なら２０１４年度にしても良い。
こうしてグラフにしてみると、意外とローン減税によって得する場合もあるように見えるが、対象者は多くない。
この表では自己資金入れていないが、自己資金は消費税と関係ない土地価格に充当されると考える。つまり自己資金分は、土地代金を下げる左方向に交点をずらして見る。自己資金を入れるほど、２０１３年度中という判断になる。
重ねて書くが、そもそもローン減税や給付金は、消費税アップ後の住宅市場の低下を、少しでも緩和させるための政策である。この結論は、当然である。
2013年 10月25日 10時26分
