共有持分は売却できる？不動産所有権の共有持分に関する相談事例を専門家に聞いてみた

2024年に民法等の法律が改正され、相続登記が義務化された。これを受けて、不動産の相続に悩む方もいるのではないだろうか。

不動産を所有する場合、その所有権には単有と共有がある。単有とは一人で不動産を所有すること。共有とは、複数の人で同一の不動産の所有権を分割し、共有持分として共同で所有することを意味する。

共有持分になる例として、複数の相続人がある不動産について、所有権を誰が得るのかといった問題が起こった際に、複数の相続人で共有持分にする場合がある。その他にも、マンションを購入する時、夫婦でペアローンを組んだ場合、その所有権を夫婦で共有とする例も増えている。

単有ではなく、共有名義にすることであげられるメリットは、税金や住宅ローン対策だ。
税金対策としては、全体の課税評価額のうちそれぞれの共有持分が課税対象となるため、相続税を節税できる。住宅ローン控除においては、例えば夫婦が共有し、それぞれが住宅ローンの債務者となれば、夫婦で所得税の住宅ローン控除が受けられる。

そして、昨今特に注目されているのが、ペアローンだ。住宅ローンそのものも、夫婦の所得合算によるペアローンを使えば、借りられる金額も大きくなり、どちらか一方の所得だけでは手の届かない物件も購入可能になる。

こうしたメリットのある不動産の共有だが、リスクやトラブル発生の可能性も理解しておく必要がある。実際にどんなリスクがあってどんなトラブルが起こっているのか、不動産所有者の相談にあたってきた不動産コンサルタントの和泉利明さんと、実際の不動産登記の実務を行う司法書士光田正子さんの2人の専門家に聞いた。

2024年相続登記が義務化された

共有持分の不動産にはどのようなトラブルが起こりうるのだろうか。実際に共有持分で起こるさまざまなトラブルの相談に接してきた和泉さんに聞いた。

「兄弟で共有持分として不動産を相続した場合、後々、その扱いに各共有者の意向が異なってくるというのはよくある話です。兄弟で共有し、お兄さんは物件を売却したいと考えても、弟さんは物件を保有したいという希望がある。その場合どうすればいいのか、話し合いによる解決は難しい場合があり、親の生前にそういう話をきちんと整理しておけばよかったという後悔を感じる方も多いと思っています。 中立的な立場の人に入ってもらっても、結局調停になってしまう例が多くあります」（和泉さん）

相続人同士が、時間の経過とともに疎遠な関係になってしまい、話し合いもままならないことも多い。

また、共有持分所有者の一方に近隣の開発計画の話が持ちかけられ、トラブルに発展した事例もあると和泉さんは語る。
「これまで資産価値の低かった共有財産が、開発計画によって高値で売れるという期待を抱きますよね。しかし共有者同士で売却の合意ができるとは限りません」（和泉さん）

相続不動産の場合、先祖代々の土地を一方は現金化したい。しかし、共有するもう一方は保有し、家の財産として子や孫にまで継承させたい、という目的をもっている場合がある。このような例は、日本の家庭に多い話だという。
　

開発によって不動産価値の変動が、共有トラブルの原因にも

新築マンションの高騰によって、購入時に利用する住宅ローンを、夫婦の収入合算によるペアローンにする人も増えているのではないだろうか。この場合、共働き世代の夫婦がペアローンを組んで不動産を取得し、それぞれのローン残高に応じて、各々が控除を受けられるといったメリットもある。

しかし、所有権登記が共有となることで発生するトラブルもある。夫婦が円満に生活を継続している間は問題ないが、3組に1組が離婚するという統計もある日本。離婚を果たすためには、そこに財産分与というハードルがある。

共有の不動産を分割しようとすれば、当然売却して現金化せざるをえなくなる。
離婚時の財産分与の原則は、婚姻以降に築いた夫婦の共有財産を2分の1ずつ分けること。これは「2分の1ルール」と呼ばれ、夫婦の婚姻生活中の貢献度は等しいと考えられているからだ。また、離婚時の財産分与に関しては、不動産の共有割合がそのまま分与の割合とならないとされている。

「現実には、財産分与に関しては、すべての財産を合わせて分割します。例えば、片方が家に住み続けたい場合に、住宅ローン以外の財産とローンの残債を相殺することで、住み続ける方はローンを支払わず、もう一方が払い続ける、といった合意がなされる場合もあります。ところが、ローンの債務者が突然支払いを止めてしまって、残された一方が住み続けることができなくなってしまう例がありました」（光田さん）
共有財産の使用は合意の下で行われるが、ここに債務問題が加わると、複雑なトラブルに発展しかねない。

タワーマンションなどで夫婦ペアローン利用が増加

和泉さんによると、一人分の共有持分を売却したいとの相談がよくあるという。実際に共有持分の買い取り事業を行っている不動産業者も多くあり、ネットや街中では広告でもよく見ることがある。自分の共有持分を売った場合のリスクをお話いただいた。

「共有持分だけの売却も可能です。売却する方は現金化して終わりですが、保有し続ける方に問題が起こることがあります。相続により兄弟で共有した不動産を、兄の方が持分を不動産業者に売却してしまったという実例がありました。売却後は、弟さんが困ることになります。購入した不動産業者は、持分割合が2分の1の不動産を所有していても、どうにもできません。となると、弟さんの分も購入し、不動産の全部を所有しようとします。この場合、プロの不動産業者と話し合いを進めてくと弟さん側にとってどんどん不利な話になっていき、結局、親族間のトラブルに発展していく例がありました」（和泉さん）

共有持分を購入した不動産業者は、残った共有持分ではどうにもならないことを前提に、保有しつづけたい共有持分所有者に売却を求めてくることがある。

民法では、共有財産はいつでも分割請求できるとされている。これを分割請求権と言い、実際には協議の上売却によって分割するが、協議がまとまらない場合は、調停や裁判といったように裁判所の判断が加わる。

共有物分割請求訴訟では、その分割方法として以下を示す。
① 裁判所は、特別の事情があると認めるときは、共有物の分割の方法として、共有者の一人又は数人に他の共有者に対する金銭債務を負担させる方法による分割を命ずることができる。
② 共有物の現物を分割することができない場合、又はその分割によってその価格を著しく減少させるおそれがある場合において、①で定める方法による分割を命ずることができないときは、裁判所は、その競売を命ずることができる。
③裁判所は、共有物の分割を命ずる場合において、当事者に対して、金銭の支払、物の引渡し、登記義務の履行その他の給付を命ずることができる。

「実際には不動産は分割することができないので、現金給付による分割や、競売によって現金化し分割するなど裁判所の判断で行われます」（光田さん）

民法では、共有財産はいつでも分割請求できるとされている

例えば、兄弟で不動産を共有する場合でも、将来どちらかが亡くなれば、その相続人がその共有持分を引き継ぐ。共有持分があるまま相続を重ねていくことで、所有者同士の関係性はますます希薄になっていく。

「希薄になっていくどころか、どこのだれが持っているのかさえ分からなくなるケースもあります。世代が変われば、どんどん相続人が増えて複雑にしかならない。つまり問題を先送りしているだけということです」（光田さん）

共有物の変更・管理については、民法の改正（2023年4月1日施行）によって、以下の内容が明文化された。
・共有物管理の範囲の拡大・明確化
・共有物を使用する共有者がいる場合のルールの明確化、合理化
・賛否を明らかにしない共有者がいる場合の管理に関するルールの合理化
・所在等不明共有者がいる場合の変更・管理に関するルールの合理化
・共有者が選任する共有物の管理者のルールの整備
・共有の規定と遺産共有持分に関するルールの整備などに関するルール

共有者間で使用できる範囲を事前に取り決めていない場合は、共有者全員が自由に不動産を使用できるが、一度決めた使用方法や管理方法を変更するのはハードルが高い。

共有持分にする理由は、さまざまだ。そこで重要なのは誰と共有名義にするかということ。
「共有持分をメリットとして考えることについては、よく吟味してほしいです。相続などで将来に先送りする形の共有は避けたいですね。この先30年にわたって共有者との人間関係が維持されるとは限りません」（光田さん）

「共有名義で登記するその時点で、共有者との間で維持管理から処分に至るルールを明確に話し合い、できれば契約書という形で明文化するといいと思います」（和泉さん）

不動産の共有にも、基本にあるのは人間関係ということだ。信頼関係が基本になって、不動産という資産の維持管理、そして処分までが可能になる。そのことを踏まえて、現実のメリットと比較して、考えてみる必要がありそうだ。

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