東京都「命を守るためのピロティ階等緊急対策事業」。制度と要件を解説

マンションの中には、建て方によって構造上、バランスが悪くなる傾向にある物件がある。現行の耐震基準を満たしていないマンションの中でも、特に構造上のバランスが悪い物件は耐震性能の確認が必要とされている。一般的に構造上のバランスが悪いと考えられているマンションは、以下の4つのパターンが挙げられる。

構造上のバランスが悪いと考えられるマンション

1.平面または断面の形状が不正形なマンション
2.構造形式が混在するマンション
3.細長い形状のマンション
4.ピロティ形式のマンション

出典：東京都耐震ポータルサイト　分譲マンションの耐震化
「構造上のバランスが悪いマンション」

1つ目の平面形状が不正形なマンションとは、上から見た形状がL字型やコの字型や雁行型(斜めにずらして配置されたもの)といった不正形な平面形状のものが挙げられる。
断面形状が不正形なマンションには、上階が後退しているものが該当する。
不正形な形状のマンションは、地震時に力が建物に偏りやすいため、局所的に崩壊してしまう恐れがある。

2つ目の構造形式が混在するマンションとは、例えば下層階が鉄骨鉄筋コンクリート造、上層階が鉄筋コンクリート造で構成されているような物件を指す。建物の途中で構造形式が切り替わっていることから、地震時に耐震性が弱い階の方に力が集中し、弱い階が崩壊する層崩壊と呼ばれる現象が生じる可能性がある。

3つ目の細長い形状のマンションとは、短辺と長辺の比が大きい板状の物件を指す。長辺方向は、開放廊下やバルコニーに面しており開口部が多くなっていることから構造的に弱くなっている。細長い形状のマンションは、長辺方向に地震力が伝わるのに時間差が生じやすく、長辺方向が異なる動きとなるため、耐震上弱い長辺方向に被害が集中しやすい。

4つ目のピロティ形式のマンションとは、主に1階部分が柱のみで壁がない空間で構成されており、高床式倉庫のような造りとなっている物件を指す。ピロティ部分は耐力壁が少ないため、変形が集中しやすく、圧縮等の大被害が生じる恐れがある。

実際に阪神・淡路大震災では、ピロティ形式の建物が多く倒壊している。また、実際に1階がピロティ状になっていなくても、1階に大区画の店舗等がある物件も耐力壁が少ないという理由でピロティ形式のマンションと同様に構造的に弱いとされている。

上記のような4つのタイプのマンションは、地震時に大きな被害が生じやすいため、対策を取ることが喫緊の課題となっている。

国土交通省マンション耐震化マニュアル
https://www.mlit.go.jp/common/001086801.pdf

東京都では、2023年6月15日より「命を守るためのピロティ階等緊急対策事業」と称して、ピロティ形式のマンションへの対策に乗り出している。申請受付開始日は、同じく2023年6月15日から2024年1月15日までと予定されている。ただし、予算額に達した時点で受付終了となるので、最新の情報は東京都マンションポータルサイトを確認してほしい。
東京都マンションポータルサイト
https://www.mansion-tokyo.metro.tokyo.lg.jp/taishinka/05pilotis.html

ここでは、東京都の命を守るためのピロティ階等緊急対策事業(以下、本事業)について紹介する。

本事業の目的は、耐震改修を行うための合意形成を促すことにより、大規模な地震に対する備えを促進し、倒壊等の危険から都民の命を守ることを目的としている。通常、マンションの耐震改修を行うには、区分所有者および議決権の各4分の3以上の賛成(特別決議)を必要とする。しかしながら、耐震改修は多額の費用が掛かることから、合意形成がなかなかうまくいかないことも多い。そこで、補助金を出すことで耐震改修の合意形成を促すことが狙いとなっている。また、本事業では、ピロティ階等の補強は、柱の周りに鋼板や繊維シートを巻く、壁を増設する等の方法を想定している。

このうち、柱に繊維シートを巻く方法は、「形状又は効用の著しい変更を伴う共用部分の変更」に該当しないため、区分所有者および議決権の2分の1超の賛成(普通決議)でよいとされている。柱に繊維シートを巻くだけであれば、普通決議で可能であるため、さらに合意形成が図りやすくなっている点も本事業の狙いといえる。

本事業の補助対象となるマンション※の主な要件は、「旧耐震基準のマンションであること」と「ピロティ階のIs値が0.3未満であること」の2つである。
※地階を除く階数が3階以上かつ延床面積が1,000平米以上であることが必要

旧耐震基準とは、原則として1981年(昭和56年)5月31日以前に建築確認申請を通過した建物のことである。Is値とは、耐震診断によって得られる耐震性能を表す指標のことを指す。一般的に、Is値は0.6以上あると新耐震基準並みの耐震性を有する建物とされている。Is値が0.3未満の状態は、大規模な地震により倒壊や崩壊の危険性が高いと考えられている。

ピロティ階とは、耐力壁等の量が他の階と比較して著しく少ない階で、耐震診断の結果、倒壊の危険性が高い(Is値が0.3未満)と判断された階とされている。つまり、必ずしも物理的にピロティ状になっている必要はなく、1階に大区画の店舗等がある物件もピロティ階に該当する可能性がある。また、ピロティ階は原則として1～2階を想定しているが、傾斜地に建てられているマンションでは地下1階部分が実質的に地上1階となっているケースがある。このようなマンションの場合には、「地下1階と地上1階」がピロティ階ということになり、Is値の基準を満たしていれば本事業の対象となる。

補助金の対象となるのは、以下の2つの内容である。

補強設計：ピロティ階等の補強工事に係る設計に要する費用(指定機関による評定に係る手数料を含む)
補強工事：ピロティ階等の補強工事に要する費用(ピロティ階等の補強工事監理に要する費用を含む)

補助金の補助率は、補強設計と補強工事のそれぞれで対象経費の2分の1である。
また、補助上限額は補強設計と補強工事の合計で262万5,000円までとなっている。

想定されている補強工事は、壁の増設や鉄骨ブレース設置、開口部の閉塞、鋼板や炭素繊維等による柱巻等の補強が挙げられる。

壁の増設や開口部の閉塞とは、ピロティ階で外部に開放されている部分を壁でふさぐ工事となる。
鉄骨ブレース設置とは、開放されている部分に筋交いを入れて補強する工事である。
柱の補強とは、例えば炭素繊維シートをエポキシ樹脂で接着する工法が想定されている。

出典：東京都耐震ポータルサイト
命を守るためのピロティ階等緊急対策事業「ピロティ階等の補強イメージ」

補強工事に関しては、耐震診断の結果、設計者から最適な工事内容が提案されることが一般的である。管理組合としては、提案を受けた際、完成後のピロティがどのような状態になるかしっかりイメージすることが重要となってくる。

例えば、ピロティ形式のマンションでは、ピロティ階に照明が設置されていない物件も多い。
開口部を壁でふさいでしまった場合、照明のないピロティ階は真っ暗な空間となってしまう可能性もある。ピロティ階が暗くなれば治安が悪化する恐れがあるため、照明計画に関しても併せて検討したいところだ。

また、ピロティ階を駐車場や駐輪場に使用しているマンションでは、壁やブレースを設けることで車や自転車の動線が変わってしまう可能性もある。1階部分に段差のあるマンションでは、動線が変わると新たに別の場所にスロープの工事が必要となるかもしれない。ピロティ階の補強工事を行うことで新たに生じる問題については、対処法を管理組合で協議していくことも重要となってくる。

Is値を把握するには耐震診断を実施しなければならないが、本事業では耐震診断の補助は対象外となっている。ただし、東京都では各市区町村で耐震診断の補助を行っている。23区においては、全部の区で耐震診断の助成制度を設けている。また、市部では武蔵野市や調布市、八王子市等の自治体で耐震診断の助成制度がある。

耐震診断の助成制度を設けている自治体や問い合わせ窓口は、以下の東京都マンションポータルサイトで確認できるようになっている。

マンション耐震化促進事業(助成制度等)
http://www.mansion-tokyo.metro.tokyo.lg.jp/taishinka/03sokusin.html

なお、耐震診断結果の見方や耐震改修の施工方法、工事費用、合意形成等に関しては、「東京都マンション耐震化サポート事業」で専門家の助言が受けられるようになっている。専門家派遣は無料となっているため、有効に活用してみるのがよいだろう。

耐震診断の助成制度の要件や対象については、HPを確認しておきたい