【用途地域とは】物件を買う前に知るべき13種類の一覧と調べ方や制限など

用途地域とは、その地域の土地の使い方や建物の用途、建て方などを定めたルールである。これによって地域ごとに、調和の取れた街づくりが行われる。たとえば住宅地に突然大きな工場ができてしまい、住み心地や安全性が損なわれるといった事態を防ぐことができるのは用途地域が整備されているためだ。

これから住まいや土地を購入するなら、ぜひともこの用途地域を確かめながら選んでほしい。その地域のルールをあらかじめ知っておくことで「希望した家が建てられない」「思ったより住み心地が良くない」といった失敗を防ぐことに役立つからだ。

出典：国土交通省発行・土地利用計画制度パンフレット
用途地域を地図上に色分けして示された図面の例。 各地域に適した用途とその範囲が定められている。わずかな場所の違いで用途地域が変わることもあるため、物件探しの前に一度確かめておくとよい

用途地域は13種類あり、大きく住居系、商業系、工業系の3つに分けられる。ここからは13種類それぞれの、土地利用目的や建物の制限について解説する。

住居系

第一種低層住居専用地域

低層の住宅のための地域で、建物の高さは10mや12m に制限される。一戸建て住宅の他に小規模な店舗や事務所を兼ねた住宅、基準を満たした低層マンションも建てられる。また小中学校、診療所、神社なども建築可能だ。

第二種低層住居専用地域

主に低層住宅のための地域で、先ほどの第一種低層住居専用地域の用途に加え150m2までの小規模な店舗が建築可能になる。閑静な住環境でありつつ買い物などの利便性も備える。

第一種中高層住居専用地域

中高層住宅のための地域で、建物の高さの制限はないため中高層マンションも建築できる。また2階建て以内で床面積500m2までの特定の店舗や、大学、病院、図書館、神社なども建てられる。

第二種中高層住居専用地域

主に中高層住宅のための地域で、第一種中高層住居専用地域の用途に加え、2階以下で1,500m2までの店舗や事務所が建てられる。中規模の商業施設も建築できるため、より利便性の高い地域になる。

第一種住居地域

住宅の環境を守るための地域で、一戸建てや中高層マンションが建てられる他、小中学校や大学、病院なども建築可能。また3,000m2までの商業施設や事務所、ホテルなども建てられ、比較的にぎやかな地域になる。

第二種住居地域

主に住宅の環境を守るための地域で、第一種住居地域での用途に加え、10,000m2以下の商業施設、3,000m2超のボウリング場やプール、1,000m2以下のカラオケボックスやパチンコ店なども建築可能だ。利便性が良く遊び場も豊富だが、さらににぎやかな環境といえる。

準住居地域

道路の沿道で車庫や業務用倉庫、作業場の床面積が150m2以下の自動車修理工場など、自動車関連施設と住居環境が調和する地域である。国道や幹線道路など大きな通り沿いであることが多く、第二種住居地域の遊戯施設に加え客席部分が200m2未満の映画館なども建築できる。

田園住居地域

農業と調和した低層住宅の環境を保護するための地域である。第二種低層住居専用地域とほぼ同じ制限だが、2階建て以下かつ500m2以下の農産物直売所や、農家レストラン、農産物や農業用資材の倉庫、農産物を処理する工場なども建築可能である。

住居系は全部で8種類あり、住環境が優先される地域である。主に店舗や事務所、遊戯施設、工場などが制限を受ける

商業系

商業系は2種類あり、商業とそれに関連する業務の利便性を促進する地域だ。地域の住民や訪れる人が買い物をしたり、銀行などの各種サービスを受けたりしやすい街づくりが行われる。

近隣商業地域

周辺の住民が日用品の買い物などをするための地域であり、店舗や事務所、映画館、カラオケボックスやパチンコ店などが面積の制限なく建築できる。さらに150m2以下の危険性や環境悪化の恐れが非常に少ない工場も建てられるが、キャバレーなどの風俗施設は建築できない。

商業地域

近隣商業地域の条件からさらに建物の条件が緩和される。銀行や映画館、飲食店や百貨店などが集まる地域で、風俗施設も建築可能である。大きな駅の周辺が指定されることが多く、住宅の建築も可能だがかなりにぎやかな地域といえる。

工業系

工業系は3種類あり、工業とそれに関連する業務の利便性を促進する地域である。工場が占める割合が高く、住むための物件を探すときは周囲の環境に注意したい。

準工業地域

主に軽工業の工場やサービス施設などが建つ地域で、危険性が大きいか著しく環境を悪化させる恐れがなければ各種の工場を建築できる。住宅や店舗、事務所、遊戯施設、公共施設などもほとんど制限なく建てられる。

工業地域

すべての工場が建てられる地域で、住宅も制限なく建てられる。ただし10,000m2を超える店舗やホテル、旅館、映画館など多くの人が集まる建物は建築できない。また小中学校など教育施設や病院も建てられないため、住む場所としては慎重に判断したい地域だ。

工業専用地域

工場のための地域で全ての種類の工場が建てられる。一方で住宅、物品販売の店舗、飲食店、学校、病院などは建てられない。

工業系は準工業地域、工業地域、工業専用地域の3種類

用途地域は民間会社のサイトで簡単に調べられる。ただし最新の情報が反映されていない可能性もあるため、必ず物件のある地域の行政にも確認するようにしたい

検討する土地の用途地域については、民間会社が運営するネットサービス「用途地域マップ」などで手軽に調べられる。これは国土交通省の用途地域データをベースにしているが、地域によっては最新の情報が反映されていない可能性がある。最新の用途地域情報は各市区町村のホームページや、役所にある都市計画図で確かめるようにしよう。

用途地域内ではさまざまな建築制限が設けられている。物件の購入にあたっては、希望する建物を建てる場合どんな制限を受けるか建築会社などに確かめるようにしよう

土地や建物を購入するときは、用途地域において定められた建物制限に十分注意したい。しっかり理解せずに物件を購入してしまうと、建築や増改築のときに思わぬ制限を受けてしまうことがある。特に建物が敷地境界線に近い物件は注意が必要だ。

しかし具体的に建物にどんな制限が加わるかは、専門的な知識がないと判断が難しい。そのため物件を購入する前に必ず、建築会社などに建物への影響を確かめてほしい。ここでは主にどのような制限があるか概要をお伝えする。

建ぺい率

建物のおおむね1階の面積である建築面積が、敷地面積に対して占める割合のこと。用途地域により30％〜80％の制限がある。

容積率

建物の各階床面積の合計が、敷地面積に対して占める割合のこと。用途地域によって50%〜1,300%の制限がある。

高さ制限

住環境を良くするため建物の高さを制限する。第一種低層住居専用地域と第二種低層住居専用地域に適用され、高さが10mまたは12mに制限される。

道路斜線制限

道路の日当たりや風通しに支障をきたさないよう、さらに周辺に圧迫感を与えないように道路の反対側の境界線から斜線を引いて建物の高さやかたちを制限する。

隣地斜線制限

隣地への日当たりや風通しなどにおいて良好な環境を保つため、隣地境界線から斜線を引いて建物の高さやかたちを規制する。

北側斜線制限

北側に建つ建物の日当たりを確保するため、北側の境界線から建物の高さやかたちを制限する。

日影規制

住居系用途地域などにおいて、周囲の日当たりを確保するための条例。建物が隣地に落とす日影の時間を制限する。

無指定とは都市計画区域内の、用途地域が指定されていない区域のことである。市街化調整区域や、そもそも市街化区域か市街化調整区域かが指定されていない非線引き地域（白地とも呼ぶ）が該当する。

ただし市街化調整区域では建築自体が制限されていたり、非線引き区域でも条例で用途地域が定められていることがあったりと、決して自由に建築できるわけではない。無指定でも物件購入前には、どのような制限があるかをしっかり確認しよう。

無指定とは、用途地域が定められていない地域のことである。ただし建築の制限が定められている無指定の地域もあり、自由に建築できる訳ではないため注意しよう

2つ以上の用途地域にまたがる敷地の場合は、以下のように制限ごとに適用方法が異なる。

建物用途

敷地面積の過半を占める方の用途地域の制限が適用される。たとえば敷地の半分以上が第一種低層住居専用地域なら、その敷地には店舗や事務所は建てられないことになる。

建ぺい率 ・容積率

敷地がまたがる用途地域の面積の割合で、建ぺい率・容積率の上限を按分する。たとえば200m2の敷地のうち80m2が建ぺい率80%、120m2が建ぺい率60%なら、（80m2×80％+120m2×60%）÷200m2=68%が敷地全体の建ぺい率になる。

高さ制限 ・道路斜線制限 ・隣地斜線制限 ・北側斜線制限

用途地域の境界線を境にしてそれぞれの地域にかかる建物部分が、それぞれの高さや斜線の制限を受ける。たとえば建物の半分が高さ制限のある地域で、残り半分が制限の無い地域なら、高さ制限のある地域にかかる建物部分のみが制限を受ける。

日影規制

日影が及ぶ範囲が規制値の異なる日影規制の地域にまたがるときは、それぞれの地域に規制される時間以上の日影ができないようにする。建物がある地域の規制値とはならないため注意しよう。

2つ以上の用途地域にまたがる場合は、建築の制限ごとにどのように適用するかが変わる。特に3ヶ所以上にまたがると解釈が複雑なことも多いため、物件の購入前には必ず建築会社へ確認するようにしてほしい

用途地域は行政などが交付する表を見れば、地域の種類やどんな建物が制限を受けるかまで容易に確かめられる。しかし購入を考えている個々の物件が、具体的にどのような建築制限を受けるかは一般の方には非常に分かりにくい。

十分に理解しないまま物件を購入してしまうと「希望の住まいが建てられない」ということになりかねない。物件を購入する際は必ず、建築会社や不動産会社にも確認しながら購入するようにしたい。