マイホーム借上げ制度とは

仕事をリタイアした、子育てが終わったなどのタイミングで、住み替えを検討する人も多いだろう。住み替えの際に、気にかかるのがいま住んでいる住宅だ。

マイホーム借上げ制度とは、シニア(50歳以上)のマイホームを借上げ、安定した賃料収入を保証する公的な制度だ。制度申し込み後、最初の入居者が入居した以降に家賃保証が利用開始となり、借上げ賃料が支払われるため、老後に安定した収入を得ることができるというメリットがある。

マイホーム借上げ制度は、一般社団法人移住・住みかえ支援機構(通称:JTI「Japan Trans-housing Institute」)が実施している。JTIは、国のサポートを得て「マイホーム借上げ制度」等の業務を行っている公的な機関である。

マイホーム借上げ制度は、住宅の保有者がJTIにマイホームを貸し出し、JTIが入居者に転貸する方式だ。住宅が賃貸可能な状態であれば継続して借り上げが継続される。国内に居住する50歳以上の人なら国籍を問わずに利用でき、また海外に居住する50歳以上の日本人も利用が可能だ。

マイホーム借上げ制度には、「終身型」と「期間指定型」の2種類がある。終身型とは、住宅が賃貸可能な状態である限り、制度利用者が亡くなるまで貸すことができる制度だ。それに対して、期間指定型とは、あらかじめ指定した期間のみ借上げされる制度となっている。

いずれにしても、建物所有者にとって借主はあくまでもJTIであり、家賃はJTIから入ることになっている。

一般社団法人移住・住みかえ支援機構より引用一般社団法人移住・住みかえ支援機構より引用

マイホーム借上げ制度の特徴

マイホーム借上げ制度の最大の特徴としては、空室が発生しても家賃が保証されるという点だ。

通常の賃貸であれば、空室が発生すると、その間は家賃が全く入ってこない。アパートのような複数戸ある賃貸物件であれば、一部の空室なら家賃がゼロということにはならないが、一戸建ての賃貸物件だと家賃がゼロとなってしまうため、収入としては不安定となる。

また、通常の賃貸であれば、空室の度に入居者を募集する必要があり、入居が決まれば不動産会社への仲介手数料が発生する。さらに、入居者がなかなか決まらない場合には空室対策のリフォームを行うこともある。空室は、家賃がゼロになるだけではなく、支出を生み出す原因にもなるため、通常の賃貸では空室に備えて一定の資金は確保しておく必要があるのだ。

それに対して、マイホーム借上げ制度は、1人目の入居者が決定以降は、空室が発生しても規定の賃料が保証される。家賃がゼロになる心配はなく、空室対応の備えも特に必要ない。さらに、マイホーム借上げ制度は借主が公的機関であるJTIであるため、家賃不払の心配もない。近年は、女性向けシェアハウスを展開していたサブリース会社が経営破綻したことで、サブリースの危険性が問題となっている。サブリース会社が倒産してしまうとオーナーに家賃が入ってこないという大きな問題が生じる。

しかしながら、マイホーム借上げ制度では、サブリース会社の立場に相当するのがJTIであるため、民間のサブリース事業とはリスクの度合いが異なる。JTIは万が一に備えて国の基金によるバックアップがあり、安定していることが特徴だ。

制度を利用するための条件

マイホーム借上げ制度を利用できる住宅の幅は広いマイホーム借上げ制度を利用できる住宅の幅は広い

マイホーム借上げ制度は、一戸建てやマンション、共同建て(タウンハウスなど)の住宅であれば対象となる。現在住んでいる必要はなく、利用できる住宅の幅はかなり広い。

ただし、住宅が「新耐震基準を満たしていること」と、「抵当権が設定されていないこと」の2つの条件については留意しておきたい。

1つ目の新耐震基準とは、一般的には1981年6月1日以降に建築確認申請を行った建物のことを指す。1981年5月31日より前に確認申請が行われた建物は、新耐震基準を満たしていない可能性が高い。ただし、1981年5月31日以前の建物であっても、すべての建物が新耐震基準を満たしていないわけではない。耐震基準とは、あくまでも建築基準法上の最低限の基準であり、1981年5月31日以前の建物でも設計者の配慮から新耐震基準並みに建てられている住宅は多くある。

そこで、1981年5月31日より前の建物でマイホーム借上げ制度を利用する場合には、耐震診断を受けて耐震性を証明する必要がある。仮に新耐震基準に達していない場合には、耐震補強工事を行う。耐震補強工事を行い、新耐震基準を満たせばマイホーム借上げ制度を利用できることになる。

2つ目の抵当権が設定されていないこととは、原則として住宅ローンが完済している物件を指す。抵当権とは、住宅ローンを借りる際、銀行が設定した担保権のことである。抵当権が先についている物件を他人に貸し、その物件が万が一、競売にかけられた場合には、後から発生した借主の賃借権は守られないことが理由だ。

借主の立場を安定させるためにも、マイホーム借上げ制度を利用する場合には、住宅ローンは完済し、抵当権は外しておく必要がある。ただし、住宅ローン残債が残っていても、JTI協賛金融機関等で借り換えれば、マイホーム借上げ制度の利用は可能だ。借り換えについてはJTIに相談できるので、興味がある人は問合せてみてほしい。

利用するにあたっての注意点

マイホーム借上げ制度の注意点は、普通に不動産会社に仲介を依頼して貸す場合と比較すると家賃が低いことである。家賃については、周辺の賃料相場をもとにJTIが決定するが、建物オーナーに対しては転貸賃料から15%差し引いた形で入金される。15%のうち、5%はJTI協賛事業者への管理費用となり、10%は空室時の保証準備積立とJTIの運営費となることが決まっている。

15%も賃料が下がることから、立地が良く貸しやすい物件であればかなりもったいない貸し方である。そのため、良い物件ではわざわざマイホーム借上げ制度を利用する必要性は低い。

また、マイホーム借上げ制度では、永久に同額の家賃が保証されるわけではなく、家賃の見直しもある。もともとの賃料が低いことに加え、さらに家賃も下がる可能性があることは知っておいた方がいいだろう。あえてマイホーム借上げ制度を利用することはない物件は、通常の賃貸も検討して慎重に判断することが必要である。

マイホーム借上げ制度の活用例

マイホーム借上げ制度の効果的な利用方法としては、現在使っていない空き家で活用することだ。マイホーム借上げ制度は、「マイホーム」という名前は付いているものの、利用できるのは現在住んでいる住宅に限られない。そのため、例えば相続で引き継いだ実家など、今住んでいない空き家で利用すると効果的だ。空き家を貸すことができれば、家賃収入も入ってくるメリットがある。

ただし、1981年5月31日より前に建築確認申請が行われた建物を相続し、売却で3,000万円特別控除を利用したい人は注意が必要だ。相続した空き家は、一度、他人に賃貸してしまうと売却時に3,000万円特別控除を利用することができなくなる。相続空き家の3,000万円特別控除の他の諸要件を満たし、売却予定の人であれば、マイホーム借上げ制度は利用しない方がいい。

なお、1981年6月1日以降に建築確認申請を行った建物は、そもそも相続空き家の3,000万円特別控除は使えないので、マイホーム借上げ制度を利用しても大きなデメリットはない。なお、空き家の譲渡取得の特別控除はこれ以外にも対象となる要件があるので気になる人は国税庁などのHPで確認してほしい。

活用しきれていない空き家があれば、検討してみるのがいいだろう。

2019年 10月18日 11時05分