「住宅ローンをこのまま返済できるか不安」「住居費をどう見直せばいいのか分からない」など、子どもの私立中学への進学を機に教育費の負担が大きくなり、住宅ローンとの両立に悩む家庭も少なくないでしょう。教育費は、高校や大学への進学も見据えて準備することが大切です。

 

この記事では、私立中学進学後の家計を試算し、住宅ローン返済額の目安を求める方法を解説します。さらに、住宅ローンの借り換えや売却・住み替え、賃貸化の違いと、通学・広さ・価格から住み替え物件を絞り込むポイントも紹介します。

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私立中学への進学前に教育費と住宅ローンを見直そう

私立中学への進学を予定している場合は、教育費がどのくらい増えるのかを確認し、住宅ローン返済とのバランスを考えることが大切です。

 

家計が赤字になってからではなく、進学先や必要となる教育費が見えてきた段階から見直しを始めましょう。

 

私立中学は授業料以外の費用も家計に影響する

文部科学省の2023（令和5）年度「子供の学習費調査」の訂正版によると、私立中学校の学習費総額は年間156万359円です。

 

学習費総額とは、次の3つの費用を合計したものです。

 

• 学校教育費：入学金、授業料、教科書費、通学費など、学校教育でかかる費用
• 学校給食費：学校給食にかかる費用
• 学校外活動費：学習塾や家庭教師、習い事など、学校外での活動にかかる費用

 

学習費総額には、授業料のほか、給食費や通学費、学習塾など、さまざまな費用が含まれています。なお、実際に必要となる金額は、進学する私立中学校によって異なるため、進学先の入学金や施設費、通学費、制服、端末、研修旅行、寄付金などを確認しておきましょう。

 

特に1年生は、入学金や検定料などが発生するため、教育費が高くなります。

住宅ローンの見直しは高校・大学進学まで含めて判断する

私立中学への進学を機に住宅ローンを見直す場合は、中学3年間だけでなく、高校や大学への進学まで含めて判断しましょう。

 

文部科学省の2023（令和5）年度「子供の学習費調査」の訂正版によると、私立高校（全日制）の学習費総額は、生徒1人当たり年間117万9,261円です。さらに、大学へ進学する場合は、進学先によって学費が異なります。

 

大学の授業料と入学料の目安は、次のとおりです。

 

進学先	授業料（年間）	入学料
国立大学	53万5,800円	28万2,000円
公立大学	53万6,520円	地域内：22万4,369円 地域外：38万2,806円
私立大学	96万8,069円	24万365円

※国立大学は標準額、公立大学・私立大学は平均額。

 

実際には、大学や学部によって、施設設備費や実験実習料などが必要となる場合があります。また、自宅外から大学へ通学する場合は、学費に加えて住居費や生活費なども見込んでおきましょう。

 

兄弟姉妹がいる家庭では、それぞれの進学時期をライフイベント表で整理すると、教育費の負担が集中する時期を把握しやすくなります。

 

※国立大学は標準額、公立大学は2025（令和7）年度の昼間部の平均額、私立大学は2025（令和7）年度入学者にかかる平均額です。実際の納付額は大学・学部によって異なります。

私立進学後の家計シミュレーションで住宅ローン返済額の目安を求める

私立中学校への進学後も無理なく住宅ローンを返済するためには、教育費を含めた家計全体の収支を把握することが重要です。

 

さらに、キャッシュフロー表を作成し、将来の収入・支出や貯蓄残高の推移を確認しましょう。キャッシュフロー表とは、年ごとの収入と支出、貯蓄残高の見通しをまとめた表です。住宅ローンの完済時期と親の退職時期も照らし合わせておくことが重要です。

 

私立中学校へ進学後には、教育費の支出が増えるため、住宅ローン返済に影響を与える場合があります。

 

ここでは、次の4人家族をモデル世帯とします。

 

モデル世帯：共働き夫婦

（夫45歳・年収550万円／妻43歳・年収250万円、小学生の子ども2人）

 

なお、モデル世帯は実際の相談事例ではなく、家計を比較するために設定した一例です。

 

教育費は、公的統計を参考に、このモデル世帯の条件として設定した金額です。学校に支払う継続費用、交通費、入学時の一時支出を分け、同じ費用を重複して計上しないようにしています。実際の試算では、進学先から案内される金額に置き換えてください。

 

進学前後の月間収支を比較してみましょう。

 

項目	内訳	進学前	進学後
収入	給与	52万円	52万円
住宅ローン返済 （分譲マンション）	元金・利息	12万円	12万円
管理費・修繕積立金	管理費・修繕積立金	2万5,000円	2万5,000円
生活費	食費、水道光熱費、通信費、日用品費、生命保険料、医療費など	22万円	22万円
自動車関連費	駐車場代、ガソリン代、自動車保険など	2万5,000円	2万5,000円
私立中学の学費	授業料など	－	7万1,000円
通学費	通学にかかる費用など	－	8,000円
塾代など	子ども2人の学習塾、家庭教師、家庭内学習など	4万円	4万円
教育資金の積み立て	高校・大学進学などに備える積み立て	2万円	2万円
老後資金の積み立て	老後に備える積み立て	2万円	2万円
支出合計	－	47万円	54万9,000円
月間収支	－	＋5万円	▲2万9,000円

教育費は、公的統計を参考に、このモデル世帯の条件として設定した金額です。公的統計の平均額をそのまま当てはめたものではなく、子ども2人分の既存の教育費を踏まえたうえで、私立中学進学に伴う追加費用を設定しています。

 

進学後には、教育費が増え、月間収支が赤字になることが分かります。次は、固定資産税や入学時に必要な費用など、年間で発生する支出も含めて比較します。

 

項目	内訳	進学前	進学後（1年生）
住居関連費	固定資産税、火災・地震保険料など	18万円	18万円
入学時・年度初めの一時支出	入学金、施設設備費、入学検定料など	－	35万1,000円
年間特別支出合計	－	18万円	53万1,000円
年間収支	－	42万円	▲87万9,000円

 

特に入学時には入学金などのまとまった支出があるため、毎月の収支だけでは見落としがちです。なお、2・3年生では入学時の費用は発生しませんが、授業料や通学費、塾代などの教育費は継続してかかります。

 

教育資金や老後資金の積み立てを続けながら、年間特別支出も含めて住宅ローンを無理なく返済できるかを確認しましょう。

 

家計収支から住宅ローン返済額の目安を逆算する

住宅ローン返済額の目安は、「手取り収入の○％」で判断せず、毎月の収入から生活費や教育費、将来に備える積み立てなどの必要な支出を差し引いて計算します。

 

前述のシミュレーションでは、私立中学進学後に月2万9,000円の赤字となるため、住宅ローン返済額の目安は次のように計算できます。

 

12万円－2万9,000円＝9万1,000円

 

このモデルでは、住宅ローン返済額を9万1,000円未満に抑えれば、月間収支は黒字になります。ただし、年間特別支出まで含めた黒字化には、さらに負担を減らす必要があります。

 

初年度の年間特別支出53万1,000円を毎月積み立てる場合、必要額は月4万4,250円です。このモデルでは、住宅ローン返済額を月4万6,750円以下に抑えると、年間収支がゼロ以上になります（年度の年間特別支出を毎月の積み立てでまかなう前提）。入学時の費用を準備済みの貯蓄から支払う場合は、その分を分けて試算しましょう。

 

ただし、住宅ローン返済額を決める際には、月間収支だけでなく、手元に残しておく資金も必要です。

病気や収入減などに備える生活防衛資金は、家族構成や収入の安定性、毎月必要な支出を踏まえて確保しましょう。

 

赤字を解消するだけでなく、生活防衛資金を確保したうえで、無理のない住宅ローン返済額を設定しましょう。

 

教育費を確保するための住宅ローン見直し方法は4つ

教育費を確保するために住居費を抑える方法は、主に次の4つです。

 

• 借り換え・返済条件を変更する
• 自宅を売却して価格の低い物件へ住み替える
• ダウンサイジングする
• 自宅を賃貸化する

 

それぞれの方法を詳しく見ていきましょう。

 

借り換え・返済条件変更で現在の家に住み続ける

借り換えとは、現在とは別の金融機関などで新たに住宅ローンを組み、その資金で現在の住宅ローンを一括返済することです。現在より低い金利の住宅ローンに借り換えることで、毎月の返済額や総返済額を減らせる可能性があります。

 

ただし、借り換えには事務手数料や保証料、登記費用などがかかるため、諸費用や住宅ローンの残存期間などを含めた総返済額に加え、団体信用生命保険（団信）の保障内容や加入条件も確認しましょう。

 

団体信用生命保険（団信）とは、住宅ローン契約者が死亡した場合や、所定の高度障害状態になった場合などに、保険金で住宅ローン残高が返済される保険です。借り換え後の返済額が、無理なく支払える住宅ローン返済額の範囲内に収まっているかも確認します。※保障内容は商品によって異なります。

 

返済期間の延長をすると毎月の返済額を減らせる一方、総返済額が増えたり、退職後も返済が続いたりする可能性があります。また、返済条件を変更できるかどうかは金融機関によって異なるため、現在の借入先に確認しましょう。

 

売却して価格の低い物件へ住み替える

現在の自宅を売却し、価格の低い物件へ住み替える場合は、売却価格から住宅ローン残債や仲介手数料などの売却にかかる諸費用を差し引き、住み替えに充てられる資金の目安を把握します。売却価格が住宅ローン残債を下回る場合は、自己資金などで不足分を返済できるか確認します。

 

住み替え先を選ぶ際には、物件価格だけではなく、管理費・修繕積立金や固定資産税などの住居費、通勤・通学にかかる交通費も含めて比較しましょう。新居の購入時にかかる諸費用や引越し費用などの一時的な支出の確認も必要です。

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ダウンサイジングは広さより暮らしへの影響を確認する

ダウンサイジングとは、現在よりもコンパクトな住まいに住み替えることです。物件価格を抑えられる可能性がありますが、家族の暮らしへの影響も確認することが重要です。

 

たとえば、子どもの個室や学習スペース、収納、在宅勤務のスペースを確保できるかなどを確認しましょう。また、住むエリアを変更する場合は、通勤・通学時間や交通費への影響も考慮します。生活環境を過度に悪化させないよう、住居費の削減額と暮らしやすさのバランスを考えて判断します。

 

自宅の賃貸化は住宅ローンと収支の確認が必要

自宅の賃貸化を検討する場合は、まず現在の借入先に相談し、住宅ローンを返済中の自宅を賃貸に出せるか、事前に借入先の金融機関へ確認しましょう。住宅ローンは本人が居住する住宅を対象とした商品が一般的で、無断で賃貸すると契約上の問題となる可能性があります。

 

自宅を賃貸物件として貸し出す場合、家賃収入がそのまま手元に残るのではなく、管理委託料や修繕費、固定資産税などの費用がかかります。さらに空室によって家賃収入が得られない可能性もあるため、自宅の賃貸収支だけでなく、転居先の家賃なども含めて家計全体で考え、住居費を削減できるか判断しましょう。

【FPアドバイス】借り換え・住み替え・賃貸化の判断基準

借り換えや住み替え、賃貸化を検討する際は、住居費だけでなく、手元資金や家族の希望なども踏まえて考えることが重要です。教育費を確保しながら無理なく暮らしを続けるために、FP（ファイナンシャル・プランナー）の視点から判断するポイントを確認していきましょう。

 

家計シミュレーションを基準に見直し方法を選ぶ

借り換えや住み替え、賃貸化を検討する際は、家計シミュレーションで算出した住宅ローン返済額の目安を基準に判断します。現在の家に住み続けたい場合は借り換えや返済条件の変更、住居費を大きく見直したい場合は住み替えを検討するなど、家計の状況に応じて適した方法を選びます。

 

返済額が目安を上回る場合は、住宅ローンだけでなく、家計全体で見直せる支出がないかを確認しましょう。

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月々の改善額だけでなく初期費用を含めた10年間の負担額を比べる

借り換えや住み替え、賃貸化を比較する際は、毎月の削減額だけでなく、初期費用や10年間の負担額も確認することが重要です。

 

主な初期費用は、次のとおりです。

 

• 借り換え：事務手数料、保証料、登記費用など（商品・金融機関により異なる）
• 住み替え：売却・購入時の仲介手数料、登記費用、引越し費用など
• 賃貸化：転居先の敷金・礼金、仲介手数料、引越し費用など

 

前述のモデル世帯を踏まえ、以下の条件を設定しました。

 

• 借り換え：住宅ローン返済額12万円→11万3,000円

 

借り換え後は、借入額3,000万円、返済期間25年、年1.025％、元利均等返済・ボーナス返済なしとし、毎月の返済額を約11万3,000円に丸めて設定します。表に記載した7,000円は、モデル世帯における現在の返済額12万円と、借り換え後の返済額11万3,000円との差額です。金利だけを変更した場合の削減額とは異なります。

 

• 住み替え：自宅を3,000万円で売却／2,300万円の中古マンションを購入／新居の住宅ローン返済額9万1,000円

 

このモデルでは、自宅の売却価格と住宅ローン残債をともに3,000万円とし、売却代金はローンの返済に充てます。売却・購入の諸費用は別途必要です。新居の返済額9万1,000円と初期費用280万円は比較用の仮定であり、実際には借入額・金利・返済期間と、売却・購入・引越しの費用を確認して試算します。

 

• 賃貸化：自宅の家賃収入12万円／転居先の家賃9万円／管理委託料・維持修繕費など月平均1万6,000円

 

賃貸化の家賃収入や管理委託料、維持修繕費は、比較のために設定した仮定です。実際には、周辺の賃料相場と管理会社の見積もりを確認し、空室期間や修繕費の変動も含めて試算します。

 

以下の表は、住宅ローン返済額と、賃貸化した場合の家賃収支を中心に比較した参考試算です。住居費全体の比較ではありません。各方法を判断する際は、この金額に、所有する住宅の管理費・修繕積立金、固定資産税、火災・地震保険料などを加えて比較しましょう。

 

賃貸化の月1万6,000円に含める費用と、別途加算する費用は分けて整理し、重複計上を避けます。

 

比較項目	現状維持	借り換え	住み替え	賃貸化
初期費用	0円	60万円	280万円	70万円
住宅ローン 返済額	12万円	11万3,000円	9万1,000円	12万円 （実質負担10万6,000円）※
毎月の負担額の差	0円	7,000円	2万9,000円	1万4,000円
10年間の住居費等の負担額※	1,440万円	1,416万円	1,372万円	1,342万円

※賃貸化の実質負担額は、住宅ローン返済額12万円に転居先家賃9万円と管理委託料・維持修繕費など1万6,000円を加え、家賃収入12万円を差し引いて算出しています。

※10年間の住居費等の負担額は、各ケースの毎月の負担額の10年分に、比較用に設定した初期費用を加えて算出した参考試算です。資産価値や売却時の残債、固定資産税、管理費・修繕積立金、保険料などは含みません。

 

この試算には、火災・地震保険料、管理費・修繕積立金、固定資産税などは含まれていません。各方法を比較する際は、住宅ローン返済額だけでなく、住居費全体で検討しましょう。

 

住居費を削減できれば、その分を教育費に充てることもできます。ただし、毎月の削減額が小さい場合や初期費用が高額になる場合は、想定する期間内に初期費用を回収できない可能性があります。

 

教育費のために手元資金を使い切らない

住宅ローンの負担を抑えるために、繰り上げ返済や新居の頭金などに貯蓄を使い過ぎると、まとまった支出が必要になった際に対応しにくくなる可能性があります。

 

監修者としては、手元資金を教育費や生活防衛資金、老後資金などの目的別に整理し、必要な時期と金額を確認したうえで、繰り上げ返済や新居の頭金に充てる金額を判断することをおすすめします。

家族の希望や今後の住まい方も考慮する

借り換えや住み替え、賃貸化を検討する際は、家計への負担だけでなく、家族の希望や今後の暮らしへの影響も考慮することが重要です。子どもの成長や独立、親の退職などによって、必要となる住まいの広さや立地も変化します。

 

現在の住居費を抑えることだけを優先せず、今後のライフステージに合った住まい方を検討しましょう。

住み替え物件は通学・広さ・価格の順で条件を決める

住み替え物件を探す際は、通学時間や交通費、最低限必要な広さなどを整理し、優先順位を決めましょう。

 

通学時間・乗り換え回数・交通費の上限を決める

住み替え先を探す際は、子どもの通学時間や乗り換え回数、交通費の上限をあらかじめ決めておきましょう。

 

通学時間は、自宅から学校に到着するまでのドア・ツー・ドアの時間で確認し、始業時間帯の混雑状況、電車が遅延した場合の代替経路も把握しておきます。住み替えにより子どもの通学費や親の通勤費が増えると、家計全体では十分な負担軽減にはならない可能性があります。

 

最低限必要な広さと譲れない条件を整理する

住み替え物件を探す際は、次のような条件を整理して優先順位を決めましょう。

 

• 子どもの学習場所
• 家族の就寝スペース
• 収納スペース
• 在宅勤務の場所

 

これらをもとに最低限必要な広さを決め、立地や建物の管理状態など、譲れない条件も整理します。築年数や内装など、希望に応じて調整できる条件と分けて考えると、物件を絞り込みやすくなります。

 

無理なく支払える住居費から物件価格を逆算する

住み替え物件の購入予算は、金融機関の借り入れ可能額ではなく、家計から無理なく支払える金額を基準に決めます。住宅ローン返済額だけでなく、管理費・修繕積立金なども含めた毎月の住居費を確認し、その範囲内に収まるように購入可能な物件価格を逆算しましょう。

 

また、住宅を購入する際には、仲介手数料や登記費用などの諸費用も必要です。毎月の住居費と購入時の諸費用を併せて考えることで、教育費や将来に備える積み立てを確保しながら、購入できる物件価格を判断しやすくなります。

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教育費と住宅ローンの見直しに関するよくある質問

教育費と住宅ローンの見直しに関するよくある質問を5つ紹介します。

Q.私立中学への進学が決まってから住宅ローンを見直しても間に合いますか？

A.私立中学への進学が決まってからでも、住宅ローンを見直すことは可能です。ただし、自宅の売却や住み替えには時間がかかるため、進学候補が決まった段階から家計のシミュレーションを始めるとよいでしょう。

 

Q.教育費のために住宅ローンを繰り上げ返済したほうがよいですか？

A.繰り上げ返済は、近い将来に必要な教育費や生活防衛資金を確保したうえで判断しましょう。繰り上げ返済すると住宅ローンの総返済額を減らせる一方、手元資金も減少するため、まとまった資金が必要な場合に対応しにくくなります。

 

Q.住宅ローンが残っている自宅を賃貸に出せますか？

A.住宅ローンが残っている自宅は、無条件で賃貸に出せるわけではありません。賃貸に出す場合は、事前に住宅ローンの借入先へ相談し、賃貸が可能か確認する必要があります。転勤などのやむを得ない事情がある場合と、投資目的の場合では、金融機関の対応が異なることがあります。

 

Q.住み替えで毎月いくら住居費を下げれば効果がありますか？

A.住み替えの効果は、毎月の削減額だけでは判断できません。必要な削減額は家計の状況によって異なるため、シミュレーションで算出した住宅ローン返済額の目安を基準に判断します。仲介手数料や登記費用などの初期費用を毎月の削減額で割り、回収までにかかる期間を確認しましょう。

 

Q.奨学金や教育ローンを使えば住み替えなくてもよいですか？

A.奨学金や教育ローンを利用することで、一時的な資金不足を補うことはできますが、住み替えが不要になるとは限りません。返済が必要な場合は、将来の返済負担が増える可能性があるため、住居費の見直しや貯蓄の活用、支援制度なども含めて比較しましょう。

（まとめ）教育費のピークから住居費の上限を逆算しよう

私立中学への進学を機に住宅ローンを見直す場合は、大学卒業までに必要な教育費を試算し、管理費・修繕積立金などを含めた住居費全体を確認することが重要です。借り換え、住み替え、賃貸化は、毎月の住宅ローン返済額だけでなく、初期費用や長期的な収支、家族の希望なども踏まえて比較します。

 

住み替える場合は、通学・必要な広さ・価格などの条件を整理し、優先順位を決めると、家計と住まい方に合った物件を絞り込みやすくなります。実行する前には、FPや金融機関、不動産会社などの専門家に確認し、家庭の状況に合った方法を検討しましょう。

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