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2,000万円の住宅ローンの組む場合、月々の返済額はいくらになるのでしょうか。

本記事では、2,000万～2,500万円の住宅ローンについて、月々の返済額をもとに、理想的な年収について説明していきます。

また年収とは別に、住宅ローンを無理なく支払っていくための5つのコツについてもご紹介します。

2,000万円の住宅ローンを組むなら、年収は450万円以上あれば安心

2,000万円の住宅ローンを組む場合、年収は450万円以上が理想です。年収400万円以上であれば、安心して返済を進めていくことが可能でしょう。

住宅ローンが無理のない借入額かどうかは、「返済比率」によって計算することが可能です。返済比率とは、年収に対して年間返済額が占める割合のことをいいます。

住宅ローン審査の基準となる返済比率は35%程度

金融機関によって異なることもありますが、住宅ローンの審査では、「返済比率が35％に収まっているか」を基準に審査を行います。

2,000万円の住宅ローンの場合、年間返済額は71万円です。そのため、年収205万円程度であっても審査基準は満たしていることになります。

また、2,500万円の住宅ローンの場合、年間返済額は89万円であるため、年収255万円程度で審査基準を満たします。

しかし、審査ではあくまでも額面年収をもとに計算しており、実際の手取り年収は額面年収よりも少なくなるため注意が必要です。

一般的に手取り年収は額面年収の約80%といわれています。先ほどの、2,000万円の住宅ローンを例に考えると、額面年収205万円の手取り年収はおよそ164万円です。

額面年収で算出した返済比率は35％と審査基準は満たしますが、毎月の手取り収入の半分近くが住宅ローンの支払いに充てられると考えると、実質的な返済比率の大きさが想像しやすいでしょう。

※返済期間35年 / 固定金利年1.3% / 元利均等返済と仮定して計算

理想的な返済比率は25%以下

上記を踏まえたうえで理想的な返済比率は、額面年収の25％以下を推奨します。住宅には固定資産税などの税金や、メンテナンス費用がかかるからです。

一戸建てとマンションでは若干金額は異なりますが、住宅関連費用として、毎年数十万円の費用が別途かかることが一般的です。

そのため、これらの費用を無視して住宅ローンを組んでしまうと、実際の返済比率はさらに高いものとなってしまいます。

住宅ローンの返済と並行しながら、教育資金や老後資金を貯蓄していくことを考えると、住宅ローンの返済比率は、額面年収の20～25％に抑えることが理想的といえるでしょう。

したがって、2,000万円の住宅ローンであれば450万円程度、2,500万円の住宅ローンであれば560万円程度の額面年収があれば、手取り年収の返済比率は20％程度に収まり、理想的な返済比率といえます。

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【年収別】2,000万円の住宅ローンの月々返済額をシミュレーション

2,000万円の住宅ローンを組むにあたって、理想的な返済比率と年収目安について説明してきました。

ここでは、年収別に2,000万円の住宅ローンを利用した場合の返済額と、返済比率について解説していきましょう。

前提条件として、借入期間35年・変動金利0.525％・固定金利1.300％と仮定してシミュレーションします。

また、変動金利には金利上昇リスクがありますが、毎月の返済額は直前の返済額の125％までしか増加しないというルールがあります。これを踏まえ、変動金利については直前の返済額の125％まで増加した場合も想定し、シミュレーションしていきましょう。

年収300万円の場合（額面月額およそ25万円）

年収300万円の場合、手取り年収は240万円です。月当たりに換算した額面月額は25万円になります。

前提条件をもとにシミュレーションを行った結果は、以下の表のとおりです。

変動金利・固定金利ともに、理想的な返済比率である20～25％の範囲内には収まります。しかし、手取り年収を考えた場合、もう少し返済負担の余裕が欲しいところでしょう。

年収400万円の場合（額面月額およそ33万円）

年収400万円の場合、手取り年収は320万円です。月当たりに換算した額面月額は33万円になります。

前提条件をもとにシミュレーションを行った結果は、以下の表のとおりです。

変動金利・固定金利ともに、理想的な返済比率である20～25％の範囲内に収まっています。年収400万円であれば、手取り年収を加味したうえでも、2,000万円の住宅ローンの返済が無理のない金額であるといえるでしょう。

変動金利について、金利上昇により毎月の返済額が直前に比べて125％増加した場合、毎月の返済額は65,173円です。この際の返済比率は19.7％であり、こちらも理想的な返済比率である20～25％の範囲内に収まります。

年収500万円の場合（額面月額およそ42万円）

年収500万円の場合、手取り年収は400万円です。月当たりに換算した額面月額は42万円になります。

前提条件をもとにシミュレーションを行った結果は、以下の表のとおりです。

変動金利・固定金利ともに、理想的な返済比率である20～25％の範囲内に収まっています。年収500万円であれば、2,000万円の住宅ローンの返済は、ある程度余裕を持って返済していける金額といえるでしょう。

変動金利について、金利上昇により毎月の返済額が直前に比べて125％増加した場合、毎月の返済額は6万5,173円です。この際の返済比率は15.5％であり、こちらも理想的な返済比率である20～25％の範囲内に収まります。

年収600万円の場合（額面月額およそ50万円）

年収600万円の場合、手取り年収は480万円です。月当たりに換算した額面月額は50万円になります。

前提条件をもとにシミュレーションを行った結果は、以下の表のとおりです。

変動金利・固定金利ともに、理想的な返済比率である20～25％の範囲内に収まっています。年収600万円であれば、2,000万円の住宅ローンの返済は、十分に余裕を持って返済していける金額といえるでしょう。

変動金利について、金利上昇により毎月の返済額が直前に比べて125％増加した場合、毎月の返済額は6万5,173円です。この際の返済比率は13.0％であり、こちらも理想的な返済比率である20～25％の範囲内に収まります。

2,000万円～2,500万円の住宅ローンを無理なく支払っていく5つのコツ

先ほどのシミュレーションをご覧いただければ、2,000万円の住宅ローンを組むにあたって、目安となる年収についてご理解いただけたことでしょう。

しかし、年収の金額はあくまで目安のひとつでしかなく、実際の返済負担は家計の状況によって異なります。

ここでは、余裕を持って住宅ローンを支払っていくための5つのコツを紹介します。これらのコツを押さえることによって、無理なく住宅ローンを支払っていくことが可能です。

頭金を増やして、月々の返済額を減らす

頭金を増やすことにより、住宅ローンの借入金額が少なくなります。当然ながら、毎月の返済金額も少なくなり、月々の生活にゆとりが生まれるでしょう。

また、変動金利の住宅ローンで、金利が上昇した場合でも返済負担が軽減されます。

頭金の金額は、購入金額の10～20％とすることが一般的です。頭金の有無によって審査が通りやすくなったり、金利が引き下げられることがあったりします。

自己資金に余裕がある場合は、頭金を用意することも検討しましょう。

低金利の金融機関で借りる

住宅ローンの金利は、金融機関によって異なります。したがって、物件選びと同様に、住宅ローンの利用についても比較検討が重要です。

また、ネット銀行であれば実店舗を持たないために、低金利な商品が用意されていることもあります。まずは利用可能な金融機関を把握し、商品内容や金利について比較検討しましょう。

長期でローンを組み、繰り上げ返済を活用する

繰り上げ返済とは、住宅ローンの返済期間中に、まとまった資金を元金の返済に充てることです。

繰り上げ返済には、返済期間を短縮する「期間短縮型」と、月々の返済額を少なくする「返済額軽減型」の2種類があります。いずれの方法でも元金が減ることにより、利息負担も軽くなります。

住宅ローンを組むにあたって、まずは可能な限り長期でローンを組み、毎月の返済負担を少なくしましょう。そして、まとまった資金が準備できた段階で繰り上げ返済を行います。

利息負担を大幅に軽減するには「期間短縮型」が向いており、「返済額軽減型」では月々のローン返済の負担が軽減されます。自身の家計状況を考慮し、適切な方法を選択しましょう。

住宅ローン減税を使う

住宅ローン減税とは、返済期間が10年を超える住宅ローンを契約した場合に利用できる、減税制度のことです。所得税や住民税が控除の対象となり、年末時点の住宅ローン残高0.7％の金額が控除されます。

控除を受けられる期間は新築や買取再販の住宅は原則13年、中古住宅は10年です。

住宅ローン減税を使うには、初年度のみ自身で確定申告を行う必要がありますが、次年度以降は給与所得者の場合、勤務先の年末調整で行えます。まずは、勤務先に相談してみましょう。

※2024年度の税制改正に伴い、編集部修正

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まとめ

今回は、2,000万円の住宅ローンの返済額と、理想的な年収金額について紹介しました。住宅ローンは、家計収支をしっかりと考え、無理のない返済計画を立てることが大切です。

審査が通ることと、無理のない返済ができるかは別の話です。手取り年収・返済比率・頭金の有無など、自身の家計状況をよく考え、無理のない借り入れを行いましょう。

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よくある質問

Q.1：2,000万円の住宅ローンを組むには、年収はいくら必要ですか？

A.1：記事では、年収450万円以上が理想とされています。これは、固定資産税や将来の修繕費なども考慮し、無理のない返済計画を立てるための目安です。

Q.2：銀行のローン審査に通れば、問題なく返済できると考えていいですか？

A.2：注意が必要です。審査で使われる返済比率（～35%）は「額面年収」で計算されますが、安心して返済するには、実際に使える「手取り年収」で考えて返済比率を20～25%に抑えるのが理想です。「審査に通る額」と「無理なく返せる額」は違うと覚えておきましょう。

Q.3：年収400万円の場合、毎月の返済額はいくらになりますか？

A.3：記事のシミュレーション（返済期間35年）では、2,000万円の借入れで毎月の返済額は変動金利（0.525%）だと約5.2万円、固定金利（1.3%）だと約5.9万円です。この場合、年収400万円の方の返済比率は15.8%～18.0%となり、無理のない範囲に収まります。

Q.4：年収が少し不安です。毎月の返済を楽にする方法はありますか？

A.4：はい、返済の負担を軽くするいくつかの方法があります。
・頭金を増やす：借入額が減るため、毎月の返済額を抑えられます。
・低金利の金融機関を選ぶ：金利が低いほど、返済の負担は軽くなります。
・繰り上げ返済を活用する：余裕があるときに元金を前倒しで返済し、総利息額を減らします。
・住宅ローン減税を活用する：年末のローン残高に応じて税金が戻ってくる制度を利用します。

Q.5：よく聞く「返済比率」とは何ですか？

A.5：ご自身の年収に対して、1年間のローン返済額がどれくらいの割合を占めるかを示した数値です。計算式は「年間の総返済額 ÷ 額面年収」で、この数値が低いほど返済の負担が軽いことを意味します。

Q.6：変動金利で、もし将来金利が上がったら、返済額はどれくらい増えますか？

A.6：変動金利には、返済額が急に増えすぎないよう、「直前の返済額の1.25倍まで」という上限ルールがあります。記事のシミュレーションで毎月約5.2万円の返済の場合、上限まで上がると約6.5万円になります。このリスクも考慮した資金計画が重要です。

Q.7：頭金は用意したほうがいいですか？どれくらいが目安ですか？

A.7：自己資金に余裕があれば用意するのがおすすめです。借入額が減って毎月の返済が楽になるほか、金融機関によっては金利が優遇されることもあります。一般的に、購入金額の10～20％が目安といわれています。